El relato es conocido en todos los ciclos inmobiliarios: mercado caliente, desarrolladores chicos que crecen demasiado rápido, compradores confiados y una estructura legal que se supone que protege… hasta que deja de hacerlo.
Ahora le tocó a Van Der Valk Construction, constructora de vivienda unifamiliar de lujo en Citrus County, Florida, que se acogió a Chapter 11 reportando más de 1 millón de dólares en pasivos y menos de 100,000 en activos, dejando a por lo menos 50–99 acreedores en la lista, incluyendo decenas de compradores con viviendas a medio construir.
Qué pasó en Citrus County
El caso se concentra en desarrollos como Citrus Springs e Inverness Village 4, donde Van Der Valk vendió lotes y contratos de construcción a compradores —muchos de ellos retirados— bajo la promesa de casas terminadas en vecindarios con infraestructura completa.
La realidad es otra:
- Casas sin alberca, jardinería, fachadas ni sistemas sépticos terminados.
- Calles sin pavimentar, sin drenaje pluvial funcional y caminos que se erosionan después de cada tormenta.
- Vecindarios que se presentan como “comunidades planificadas” pero que, en la práctica, operan como proyectos incompletos con riesgos físicos y legales.
En un reporte preliminar presentado el 1 de julio en el caso de quiebra, el síndico designado por la corte advierte que los compradores pudieron haber sido “engañados” mediante “fraude abierto, colusión o estructuración inteligente de contratos”.
El documento señala, entre otras cosas:
- Van Der Valk habría continuado construyendo en Inverness Village 4 sin contar con permisos ambientales adecuados.
- A los clientes se les habría dicho que las calles se construirían después del “build-out” para que la maquinaria no las dañara.
- Se habría prometido infraestructura por unos 6,000–6,500 dólares por lote, cuando estudios comisionados por el condado estiman costos de hasta 109,000 dólares por lote.
El síndico también muestra preocupación por el uso de nuevos contratos de venta para financiar la terminación de obras anteriores y por posibles transferencias de recursos a partes relacionadas, tema que sigue en investigación.
Golpe al relato del “paraíso de retiro”
Florida lleva años vendiéndose como el epicentro del retiro de clase media y alta: impuestos relativamente bajos, clima benigno, narrativa de seguridad jurídica y un mercado de vivienda que, post-pandemia, fue de los grandes ganadores del Sun Belt.
Casos como Van Der Valk no cambian el atractivo estructural del estado, pero sí exponen una grieta relevante para quien invierte en vivienda: la dependencia de desarrolladores pequeños o medianos con músculo financiero limitado, muchas veces operando en condados secundarios, alejados de los grandes metros de Miami, Tampa u Orlando.
En Citrus County, el impacto es doble:
- Familias que invirtieron ahorros de vida, muchas de ellas retiradas o con condiciones de salud delicadas, enfrentan la posibilidad de tener que inyectar decenas de miles de dólares adicionales para terminar sus casas.
- El condado se queda con un rompecabezas de infraestructura incompleta, calles sin terminar y presión política para “rescatar” barrios que no se sostienen solos.
Lo que revela para el modelo de negocio
Para el capital inmobiliario —desde family offices que compran casas en preventa hasta fondos que financian proyectos unifamiliares— el caso Van Der Valk es un recordatorio incómodo de tres puntos básicos:
- Tamaño no equivale a solidez Un homebuilder local puede tener buena reputación en un ciclo alcista, pero si su balance se sostiene en preventas y depósitos de clientes, el modelo se vuelve frágil ante cualquier shock de costos (materiales, mano de obra, tasas de interés) o retraso en permisos.
- La infraestructura “prometida” debe ser parte del due diligence, no del discurso Carreteras, drenaje, permisos ambientales y servicios no son accesorios del proyecto; son componentes del valor de largo plazo. Cuando esa infraestructura no existe o está subfinanciada, el terreno pierde valor aunque la casa luzca bien en planos.
- Las garantías importan más que el brochure En teoría, herramientas como bonds de cumplimiento, cuentas de escrow bien estructuradas y supervisión regulatoria de los depósitos deberían limitar el daño potencial a compradores. En la práctica, este caso muestra que, sin una revisión dura de contratos, los riesgos pueden trasladarse casi íntegros al consumidor final.
Claves para desarrolladores e inversionistas que miran a Florida
Para quienes ya operan o quieren entrar a mercados residenciales en Florida —incluyendo capital mexicano y latinoamericano que compra segundas residencias o portafolios de renta—, el mensaje va más allá del escándalo puntual:
- Seleccionar socios con balance y gobierno corporativo verificable No basta con ver renders y casas muestra. Hay que exigir estados financieros auditados, estructura de capital clara, condiciones de la deuda y visibilidad sobre quién controla permisos y contratos de urbanización.
- Blindar la exposición a proyectos donde la urbanización no está terminada El riesgo no está solo en la casa, sino en el fraccionamiento. Sin calles pavimentadas, drenaje y permisos ambientales definitivos, el activo se vuelve un pasivo potencial frente a autoridades y aseguradoras. La ubicación puede ser buena, pero el contexto regulatorio puede destruir valor.
- Incorporar escenarios de quiebra en el análisis de retorno En mercados muy líquidos, se tiende a minimizar el riesgo de que un constructor se declare en Chapter 11. Van Der Valk demuestra que incluso en estados “pro-negocio”, la quiebra con activos limitados deja muy poco margen para recuperar capital. El modelo financiero debe considerar cómo se completaría la obra si el constructor desaparece.
- Analizar la capacidad del condado para intervenir Algunos condados tienen músculo para completar infraestructura con fondos propios o con apoyo estatal; otros no. El apetito de la autoridad local para rescatar proyectos varados marca la diferencia entre un barrio que se estabiliza en cinco años y un cementerio de casas incompletas.
¿Advertencia puntual o síntoma sistémico?
¿Es Van Der Valk un caso aislado o un síntoma de algo más profundo? Hoy es difícil afirmar que hay una crisis generalizada de constructores de lujo en Florida, pero sí hay señales de estrés:
- Presión al alza en costos de construcción y seguros.
- Mayor escrutinio regulatorio tras huracanes y eventos climáticos extremos.
- Compradores que empiezan a cuestionar más la solidez de los proyectos en condados secundarios.
Para el mercado inmobiliario profesional, la lección es bastante directa: el boom de vivienda en Florida sigue vivo, pero el margen de error se achica. El capital que quiera capturar upside en vivienda unifamiliar y de lujo tendrá que sofisticar su due diligence, asumir que el riesgo de contraparte es real y diseñar estructuras contractuales que no se derrumben al primer Chapter 11.
En otras palabras: el problema no es construir casas en Florida; el problema es construirlas sobre supuestos financieros y legales demasiado optimistas.
