En Los Ángeles ya hay permisos. Falta lo difícil: viviendas terminadas
Los incendios de enero dejaron más de 13,000 viviendas perdidas en el sur de California. Un año después, el terreno luce más limpio y el conteo de permisos avanza: 2,600 permisos residenciales emitidos entre Palisades y Altadena, más otros 3,340 en revisión.
El dato incomoda por lo que revela.
La ciudad aprendió a acelerar papel. Todavía no convierte ese papel en hogares listos para habitar.
La reconstrucción ya no se define por el “deseo de volver”. Se define por un triángulo simple: permisos, costos y ejecución. Si uno falla, el proyecto se queda en pausa aunque tenga aprobación.
La métrica que engaña: permisos no son casas
El salto en permisos es real y, frente a otras catástrofes recientes, se ve rápido. Las autoridades locales (Ciudad y Condado de Los Ángeles, además de Malibu y Pasadena) presumen un ritmo “tres veces más rápido” que el promedio de los cinco años previos al desastre para permisos de viviendas unifamiliares y unidades accesorias.
Pero el permiso solo abre la puerta. No compra materiales. No asegura contratistas. No fija precios.
Un constructor lo aterriza con una frase que vale más que cualquier comunicado: “la gente puede obtener permisos, pero si no tienen resueltos los costos, pueden abandonar sus planes”, dice Devang Shah, de Genesis Builders, que impulsa reconstrucciones preaprobadas y de precio fijo en Altadena.
La consecuencia es directa para cualquier lector de capital: si usas “permits issued” como indicador de recuperación, te puedes equivocar de fase. El indicador bueno es “casas terminadas” y “cierres” en residencias, porque ahí aparece el dinero real.
El cuello de botella cambió: ahora manda el costo total
La fricción ya no está solo en el municipio. Está en el costo total de reconstruir.
Costos de construcción
La reconstrucción compite por mano de obra, materiales y slots de contratistas. Después de un desastre, esa competencia se pone feroz y el precio deja de ser estable.
Carry financiero
Cada mes extra eleva el carry (carry: costo de sostener deuda, renta temporal y gastos del proyecto). En un entorno de tasas altas, el tiempo castiga más. No necesitas que suba el capex para perder retorno; basta con que el calendario se estire.
Riesgo de abandono
La “curva de intención” se rompe cuando el presupuesto deja de cuadrar. Un permiso emitido puede terminar como proyecto cancelado si el propietario no consigue financiamiento o si el costo final rebasó su capacidad.
Por eso la reconstrucción se ve rara: muchos expedientes, pocas llaves entregadas.
La parte regulatoria sí movió la aguja, con trade-offs claros
Los cambios de 2025 se diseñaron para reducir fricción, sobre todo en reconstrucciones similares a la vivienda anterior. La lógica: si el propietario vuelve a algo comparable (dimensiones y especificaciones generales), el proceso no debería reiniciarse desde cero.
En ese marco entran tres herramientas que aparecen en tu información:
Fast-track político
Gavin Newsom y la alcaldesa Karen Bass empujaron permisos más rápidos para reconstrucciones “like-for-like”, es decir, con cambios acotados respecto a lo que existía.
Piloto de autoprueba
El Condado de Los Ángeles lanzó un programa piloto para aprobación de planes con autoprueba en ciertos proyectos simples. Autoprueba, en la práctica, significa que el responsable del proyecto certifica que cumple condiciones definidas, reduciendo revisiones secuenciales. Esto puede ahorrar semanas, pero exige control y trazabilidad para que no se convierta en puerta trasera de errores.
Flexibilidad de código
Newsom eliminó requisitos de código de construcción para facilitar costos de reconstrucción. Esa decisión acelera y abarata, pero siempre abre una tensión: cuánto riesgo aceptas a cambio de velocidad.
La mejor evidencia de que esto sí cambia tiempos viene de la experiencia de obra: “tenemos aprobaciones de planes en tres días que normalmente tomarían tres meses”, comenta Tim Vordtriede, arquitecto que también perdió su casa en Altadena.
Tres días no resuelve el problema completo.
Pero sí cambia la fase más frustrante: la espera inicial.
El modelo que está ganando: catálogos preaprobados y estandarización
Si la reconstrucción se está profesionalizando, es por una idea simple: repetir lo que funciona.
Los catálogos preaprobados y planes estandarizados reducen dos costos a la vez: el costo de diseño y el costo de tiempo. En Los Ángeles, más de una docena de planes del programa Foothill Catalog ya se aprobaron, con intención de ampliar hacia Palisades.
En tu texto aparece un dato operativo: Athenson señala que estas soluciones pueden reducir al menos 10% el costo total de una vivienda unifamiliar personalizada al recortar tiempos de aprobación y simplificar permisos. La cifra puede moverse por proyecto, pero la dirección es lógica: menos iteraciones, menos cambios, menos meses.
Para desarrolladores y fondos, este enfoque abre una tesis replicable:
Producto “semi-estandarizado”
No es vivienda idéntica, es un set de opciones aprobadas que reduce incertidumbre.
Tiempo como ventaja competitiva
En reconstrucción, el que entrega primero captura demanda y reduce carry.
Financiamiento más defendible
Un plan repetible hace más fácil estimar costo, calendario y contingencias. Ese orden atrae crédito.
El riesgo que sigue vivo: permisos rápidos, ejecución lenta
Aunque Los Ángeles trae ventajas claras (cadena de suministro, base de contratistas, capital regional, experiencia en obra), no conviene confundir capacidad con garantía.
El historial de otros desastres sirve como recordatorio: en comunidades como Paradise, la reconstrucción quedó debajo del 20% años después, aun con necesidad real. También hay comparativos con Maui, Paradise, Redding y las afueras de Boulder donde el porcentaje de viviendas destruidas con permisos de reconstrucción se mantuvo bajo según análisis del Urban Institute.
La diferencia de LA es que el permiso avanza más.
El riesgo es que el costo frene el resto.
Aquí aparecen dos escenarios que el mercado va a observar:
Escenario 1: el pipeline se convierte en obra
Los catálogos y los precios fijos cierran el gap entre “quiero” y “puedo pagar”. El número de casas terminadas empieza a seguir al número de permisos con un rezago razonable.
Escenario 2: el pipeline se atasca en intención
Muchos permisos quedan dormidos por falta de financiamiento, sobrecostos o saturación de contratistas. El mercado presume avance, pero el parque habitacional no regresa.
El segundo escenario se siente plausible cuando el shock de costo pega al dueño individual, que no opera con estructura de capital de fondo y no puede absorber meses extra.
Implicaciones para inversión y política de suelo
Para capital institucional, la lección no es “apuesta por reconstrucción”. La lección es más fina:
La regulación importa cuando cambia el tiempo
Si el municipio reduce meses, mejora IRR sin tocar rentas.
La estandarización se vuelve producto
No solo es eficiencia, es estrategia comercial. Preaprobado y precio fijo bajan abandono.
El upside se concentra en ejecución
El retorno lo capturan quienes alinean permisos, compras, contratistas y control de costos. El resto se queda con volatilidad.
Para autoridades, el KPI que vale es incómodo: hogares habitados, no permisos emitidos. Si el sistema presume velocidad, tiene que cerrar el ciclo hasta la entrega.
Lectura para México y LATAM
Después de un sismo, inundación o huracán, la región cae en el mismo error: medir “apoyos” o “expedientes” en lugar de viviendas entregadas.
El aprendizaje de LA es aplicable:
- Fast-track para reconstrucción comparable, con reglas claras
- Catálogos preaprobados como infraestructura pública de diseño
- Mecanismos de certificación para proyectos simples, con auditoría posterior
- Financiamiento puente para propietarios que sí reconstruyen pero no pueden cargar el carry
La reconstrucción no es solo voluntad social. Es diseño institucional y disciplina operativa.
Cierre
Los Ángeles ya demostró que puede mover permisos más rápido.
Ahora tiene que demostrar algo más difícil: que puede convertir permisos en viviendas terminadas, con costos controlados y sin reventar a los propietarios en el intento.
Los ganadores no serán los que “aceleran trámites” en abstracto.
Serán los que amarren ejecución: planes repetibles, presupuestos defendibles y obra que no se frena.
