Reconversión de big box en retail: el manual para llenar espacios ancla
La reconversión de big box en retail se volvió un tema serio por una razón incómoda: la tienda grande ya no garantiza permanencia. Cuando un ancla cierra, el centro no solo pierde un inquilino. Pierde tráfico, pierde mezcla y hereda un espacio sobredimensionado para la mayoría de marcas actuales.
Kate Camenzuli, vicepresidenta en CBRE Canadá, lo planteó sin rodeos al hablar del vacío que dejan cierres masivos de grandes superficies: los propietarios tienen una oportunidad “de una vez en la vida” y deben abordarla con estrategia, no con prisa.
La salida fácil es buscar otro “departamental” para reemplazar al departamental. Esa época se está agotando. Camenzuli lo resumió con un dato cultural y comercial a la vez: tiendas de 200,000 a 300,000 pies cuadrados “ya no son el vibe”. Lo relevante no es la frase, es el diagnóstico: el formato cambió y el precio del real estate obliga a escoger mejor tamaño y función.
Activación temporal: el pop-up como herramienta, no como parche
Los pop-ups existen desde siempre, pero el cambio es de escala. Camenzuli explicó que los propietarios los usan por dos motivos: activar espacios vacantes y probar el mercado. La diferencia reciente es que esos formatos temporales ya están ocupando superficies enormes en ubicaciones prime, algo poco común en ciclos anteriores.
En el corto plazo, el pop-up cumple tres funciones operativas.
Primero, defiende flujo. Un local vacío manda una señal de deterioro que se contagia al resto del centro. Segundo, permite generar ingreso mientras se define el plan de fondo. Tercero, produce datos: tráfico, horarios, elasticidad de renta y comportamiento del consumidor en un espacio que no tiene “uso natural” inmediato.
El riesgo es convertirlo en hábito. Si el centro se acostumbra a vivir de temporadas, el NOI se vuelve errático y la valuación se castiga. La activación temporal debe tener fecha límite y un objetivo medible.
Backfill real: por qué ya no se reemplaza una ancla con otra ancla
La pregunta típica es: por qué no entra un big box nuevo y ya. La respuesta suele ser una mezcla de economía y estrategia.
Camenzuli sostuvo que el backfill de departamentales con otros departamentales es cosa del pasado. La demanda se está moviendo hacia conceptos que entienden su tamaño ideal y su propuesta, porque “es más difícil que una tienda sea todo para todos”.
La evidencia macro acompaña. CBRE reportó que, entre los proyectos retail en construcción activa, el promedio de proyecto o fase es de 35,000 ft², casi 50% menor que hace tres años. Es una señal de mercado: el estándar se compacta y el retail se integra más a uso mixto con tiendas a nivel calle.
En términos prácticos, la reconversión de big box en retail rara vez se resuelve con un solo inquilino. Se resuelve con mezcla, con subdivisión y con nuevos usos que amplían el “por qué” de la visita.
La fórmula ganadora: mezcla correcta, socios correctos, CAPEX con intención
Camenzuli anticipó que los propietarios invertirán fuerte en estos espacios para lograr la mezcla correcta con los socios correctos. Ese punto es clave: sin inversión, muchos cascarones no son rentables para el mercado actual.
Aquí conviene pensar como operador, no como arrendador pasivo. Un big box vacío suele requerir:
- Reconfiguración de accesos y circulaciones
- Separación de instalaciones y mediciones por sublocal
- Actualización de seguridad, HVAC y salidas de emergencia
- Replanteo de estacionamiento y drop-off
- Señalética y fachadas que “vendan” el nuevo uso
Si el CAPEX se hace a ciegas, el propietario paga dos veces: primero por obra, luego por concesiones para cerrar al inquilino. Si el CAPEX se hace con tesis clara de mezcla, el activo recupera control sobre la narrativa y la demanda.
Nuevos usos: salud, bienestar, deporte, educación y hasta vivienda
La lista de conceptos viables ya no es solo retail. Camenzuli mencionó ideas que van de hubs de salud y bienestar a canchas de pickleball, instalaciones educativas y desarrollos residenciales.
Esta expansión de usos tiene lógica financiera. Algunos conceptos aumentan frecuencia de visita, otros elevan permanencia, otros estabilizan ingresos con contratos más largos. El punto es que la ancla dejó de ser solo “tienda”. Puede ser generador de tráfico por servicio, por experiencia o por comunidad.
CBRE también ha observado demanda saludable en segmentos como salud y bienestar, fitness, grocery y restaurantes, y que los cierres de grandes espacios ancla tardarán tiempo en absorberse mientras los propietarios realinean espacios a su visión de largo plazo.
Eso no significa que todo cabe en cualquier lado. La selección debe depender del trade area, de accesos, de densidad y del perfil de consumo. Pero el menú de soluciones se amplió y ya es normal mezclar categorías que antes no convivían.
Qué significa para México: un playbook, no una moda
México no necesita copiar Canadá para entender la señal. La reconversión de big box en retail aplica cada vez que un centro enfrenta metros grandes que no empatan con el tamaño típico de expansión de marcas actuales. Si el propietario se mueve lento, el vacío se vuelve reputación y la reputación se vuelve descuento.
Un playbook que sí funciona en la práctica se parece a esto.
Primero, separar tiempos: activación inmediata para proteger tráfico, y diseño de mezcla a 12–24 meses con permisos, obra y anclaje contractual.
Segundo, tratar la subdivisión como producto. No es “cortar y rentar”. Es diseñar frentes, circulaciones y servicios para que el sublocal sea eficiente, medible y defendible en renta.
Tercero, usar nuevos usos como estabilizadores. Salud, bienestar, educación, servicios y entretenimiento tienen una ventaja: convierten visitas eventuales en visitas recurrentes. Esa recurrencia sostiene el resto del centro.
Cuarto, alinear CAPEX con demanda real. Si el mercado se está moviendo hacia formatos más pequeños —como muestra el promedio de 35,000 ft² en proyectos recientes de CBRE Canadá— el propietario debe evitar meterle dinero a un “monolito” esperando un solo inquilino milagro.
La reconversión de big box en retail no se gana con creatividad suelta. Se gana con método: activar, medir, rediseñar, invertir con intención y cerrar con socios que sostengan frecuencia. El centro que convierta su vacío en plataforma de usos gana una ventaja que no se compra con marketing: control del destino del activo.
