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Vivienda

Residencia vacacional, sector que transita por la senda de la recuperación en México

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El mercado de vivienda vacacional en México es producto de un largo ciclo de presencia y promoción de los destinos entre los visitantes y turistas. Lo anterior, tomando en cuenta tanto al mercado nacional como al de visitantes extranjeros.

Cabe destacar que dicho mercado requiere que los turistas y huéspedes en hoteles, eventualmente se conviertan en compradores de vivienda vacacional. Antes de concretar la compra, los visitantes deben realizar varias visitas y pasar por diversas experiencias en el destino de su elección, lo que les permita conocer a fondo lo que cada plaza tiene que ofrecerles.

De acuerdo con Sectur, el número de huéspedes en hoteles en los principales destinos vacacionales de México ha crecido considerablemente en el último año, por lo que la afluencia de visitantes sigue recuperándose, sin que aún se haya llegado a los niveles de visitantes pre pandemia.

Una segunda etapa consiste en que el turista experimente una mayor interacción con la plaza, la proliferación y el aumento de cada vez más opciones de cuartos y vivienda completa en renta a través de plataformas digitales.

La oferta de espacios en renta en plataformas (Airbnb y Vrbo) muestra un incremento constante en los principales destinos, lo anterior, ha contribuido a generar más experiencias de turistas probando a ser residentes, de una manera más rápida.

Adicional a lo anterior y muy seguramente la necesidad de espacios de confinamiento con más espacios abiertos y ambientes más relajados por la pandemia, el desempeño de ventas de las propiedades vacacionales en los destinos turísticos no sufrió una estrepitosa caída durante 2020; tal como sí ocurrió a raíz de la crisis financiera de 2008 y la crisis por los contagios de influenza en 2009.

 

Antes de 2008, se estiman ventas anuales de vivienda vacacional de poco más de 16 mil unidades por año. Con la crisis financiera, las ventas cayeron 70% y aún no se recupera el volumen de ventas previo a 2008.

Asimismo, a raíz de esta crisis, se generó un cambio en la estructura del mercado vacacional en donde las pocas unidades vendiéndose, tendieron a ser las de menor precio, reduciéndose la participación en ventas de los productos más caros. Hasta principios de 2017 comenzaron a ganar terreno las ventas de los productos de más de USD$250 mil dólares.

Aunque en principio, los departamentos crecieron sus ventas para apoyar la estrategia de menores precios, posteriormente se convirtieron en el producto predominante por funcionalidad, seguridad y comodidad. A nivel nacional, los mercados de vivienda vacacional en plazas turísticas, cuentan con cada vez más proyectos de departamentos.

Los proyectos con casas solas han ido disminuyendo, mientras que, en los últimos cuatro años, se han incrementado los proyectos que ofrecen casas en condominio horizontal. Por tanto, las ventas de departamentos pasaron de representar alrededor de 65% antes de 2010, a partir de 2019 representaron en promedio 75 por ciento.

Si bien, desde antes de la crisis financiera ya se contaba con claras posiciones de las diferentes plazas turísticas, pocos mercados han recuperado su lugar o han despuntado.

La estructura del mercado de vivienda Residencial Turística ha disminuido su participación para Vallarta y Acapulco y mejorado la participación de Cancún y Mazatlán en los últimos cinco años. Los mercados más prominentes en número de proyectos son Cancún, Vallarta, Tijuana y Acapulco.

Por su parte, Mazatlán destaca debido a que en los últimos cuatro años ha incrementado la cantidad de proyectos atendiendo al mercado vacacional. Desde 2020, Los Cabos ha incrementado su participación en el volumen de proyectos y ventas, representando entre el 5% y 10% de vivienda vacacional. El volumen de ventas de vivienda vacacional en cada plaza, refleja la estructura del volumen de proyectos.

Sin embargo, plazas como Tijuana, Mazatlán y San Miguel de Allende han incrementado su participación en el volumen de ventas, comparado con su participación en la cantidad de proyectos vigentes.

Los precios promedio por unidad en los principales destinos se han mantenido más o menos estables, manteniendo sus posiciones. Sin embargo, por efecto del tipo de cambio, los precios del producto vacacional mexicano han tendido a la baja, haciéndose muy competitivos y atractivos para el mercado extranjero.

En general, los precios promedio han mostrado una tendencia descendente. En 2011 promediaba USD$388 mil y para 2021 el promedio de precio por unidad se registra en USD$288 mil. 2022 ha mostrado un ligero incremento y hoy el precio promedio por unidad ronda los USD$300 mil.

Como consecuencia de la baja de precios, pero también del cambio de tipo de producto, el promedio de área habitable ha ido decreciendo. Por ejemplo, los proyectos de departamentos se caracterizaron hace 10 años por ofertar principalmente áreas entre 100 y 200 m2, por lo que el volumen de ventas reflejaba esta estructura del mercado.

En fechas recientes, aunque todavía hay una importante proporción de proyectos con departamentos de 100 a 150m2, una importante cantidad de ventas por mes es proporcionalmente superior para departamentos de 75 a 100m2 y de 50 a 75 metros cuadrados.

La estructura de precios por m2 se ha conservado entre los diferentes mercados vacacionales. Destaca que las diferencias de precios se han reducido notablemente desde finales de 2018.

Por m2, se observa una tendencia ascendente, pero moderada, de precios por m2 promedio en departamentos, la cual no es pronunciada, de tal forma que en 2011 el precio promedio fue de US$2,270/m2 y en 2021 alcanzó los US$2,697/m2. Para 2022 se presenta un repunte en los precios, derivado de la reciente alza y la baja en el área promedio. Los precios por m2 promedian USD$2,100/m2.

Dado que los ajustes de precio al alza no son significativos, se espera que el buen paso que han tenido las ventas de vivienda nueva vacacional continúe y México consolide su posición como el país preferido de los estadounidenses viviendo fuera de EEUU.

Por: Softec

Para obtener más información, visite: www.softec.com.mx

Este es un artículo de la edición 132 https://inmobiliare.com/inmobiliare-132/

*Nota del editor Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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