Menos visitas no significa menos negocio. Significa menos inercia. En retail, esa diferencia cambia todo: el diseño del mix, la estrategia de rentas y la forma en que se defiende el NOI cuando el costo de capital aprieta. En 2026, la pregunta ya no es cuánta gente entra. Es cuánta gente compra, cuánto deja por metro cuadrado y qué tan estable se vuelve ese flujo cuando el consumo se pone selectivo.
El tráfico pierde poder, el ticket manda
Operadores de centros comerciales en México reportan una señal clara: la afluencia se mantuvo ligeramente por debajo del año anterior, pero el gasto por visita creció y con eso la venta por metro cuadrado se sostuvo mejor de lo esperado. En pocas palabras: el visitante llega con menos paseo y más intención.
Este cambio redefine el juego para propietarios, desarrolladores y fondos:
- Si el ticket sube, la calidad del tráfico pesa más que el volumen.
- Si el tráfico baja, los inquilinos débiles se vuelven visibles rápido.
- Si el visitante va con intención, el centro comercial compite menos con “entretenimiento” y más con conveniencia y experiencia bien diseñada.
La métrica que empieza a mandar es venta por m² y productividad por categoría, no “footfall” como tótem.
2025 fue un año de ajuste, no de derrumbe
El desempeño del retail en 2025 se movió entre resiliencia y presión. Hubo consumo dinámico en algunos frentes, pero también cautela, menor confianza y un entorno que exigió proteger márgenes sin reventar precios al consumidor. La lectura interna de operadores fue directa: el incremento salarial ayudó a sostener consumo, pero también golpeó margen operativo.
Un ejemplo concreto: se reportó un primer semestre con crecimiento de métricas alrededor de 7%, seguido de un tercer trimestre más complejo y una recuperación hacia octubre para cerrar el año en terreno “aceptable”. Ese patrón importa porque no describe un mercado lineal. Describe un mercado por episodios, donde el operador que mide y corrige rápido gana ventaja.
El retail se administra “giro por giro”, no por intuición
El aprendizaje más útil del año fue táctico: entender variaciones de consumo por segmento socioeconómico y por categoría. En periodos sensibles, el consumidor recorta primero ciertos giros y protege otros. Para el developer, eso obliga a calibrar oferta con datos, no con nostalgia de lo que “siempre funcionó”.
La consecuencia inmobiliaria es brutal: el tenant mix deja de ser “curaduría” y se convierte en gestión activa de riesgo.
- El giro equivocado te sube vacancia.
- La vacancia te baja NOI.
- El NOI te mueve cap rate y valuación.
En ciclos de dinero caro o cautela, esa cadena se acelera.
Tres tendencias que ya están reconfigurando el mix
En 2025 se consolidaron tres ejes que están empujando la transformación de centros comerciales:
Wellness como ancla silenciosa
Salud, deporte, belleza, clínicas y cuidado personal crecieron por encima de la media, como respuesta a un consumidor que prioriza invertir en sí mismo. Esto cambia el tipo de inquilino ancla: menos “solo retail”, más servicios con recurrencia.
Experiencias, pero con intención de compra
La experiencia dejó de ser sinónimo de entretenimiento clásico. La apuesta se mueve hacia experiencias auténticas, personalizadas y conectadas con producto. Las marcas que entendieron eso reportaron repuntes operativos.
Omnicanalidad profunda
Se acabó la pelea de físico vs digital. El consumidor se mueve entre ambos mundos de forma sincronizada, y el centro comercial funciona como punto de descubrimiento, entrega, servicio y comunidad.
Para el propietario, esto tiene un mensaje: el valor está migrando a formatos híbridos donde el local no solo vende, también captura demanda y reduce fricción logística.
La jugada 2026: más usos, más profundidad, más defensa
La expansión del “espectro de usos” dentro de centros comerciales ya no es teoría. Se integran clínicas, microhospitales, residencias, oficinas, hotelería y otros componentes que antes vivían fuera del perímetro retail.
Esto no es moda. Es ingeniería financiera y operativa:
- Más usos = más fuentes de tráfico y demanda por horarios distintos.
- Más recurrencia = mejor estabilidad de renta.
- Mejor estabilidad = NOI más defendible ante shocks de consumo.
En términos de valuación, la diversificación de ingresos tiende a comprimir volatilidad del flujo, y eso se traduce en mejor lectura de riesgo para capital institucional.
Moda y food: el consumidor ya está votando con la cartera
Dos insights de 2025 valen como brújula para 2026:
En moda, las nuevas generaciones se alejan del fast fashion y empujan sostenibilidad, materiales responsables y reciclaje. Eso cambia el tipo de marca que crece y el tipo de inventario que rota.
En comida, se observaron tres comportamientos: fine dining se mantiene fuerte, casual dining pierde valor percibido y fast food se mantiene dinámico. Esto es clave para layout, mix de precios y estrategia de permanencia.
El punto inmobiliario: cuando la preferencia cambia, el centro comercial que no ajusta se queda con locales “bonitos” pero improductivos.
Dos palancas inmobiliarias que se vuelven decisivas
Absorción, ocupación y rentas: el retorno se decide en el NOI, no en el brochure
Si baja el tráfico pero sube el ticket, el operador tiene que demostrar productividad para sostener rentas. La negociación se vuelve más dura: el inquilino quiere variables, performance clauses, escaladores más razonables. Y el propietario necesita blindar NOI sin matar al tenant.
Aquí la gestión fina gana:
- mix por productividad real
- incentivos por volumen y conversión
- activaciones que generan compra, no solo fotos
La absorción se mide por categoría. La renta se defiende por desempeño.
Valuaciones y cap rates: el mercado premia el flujo estable
En un entorno de consumo más selectivo y presiones de costos (mano de obra, operación, energía), el inversionista vuelve a lo básico: estabilidad del flujo. Los centros comerciales que logren “menos visitas pero más gasto” con recurrencia y usos complementarios van a contar una historia más sólida ante valuadores y comités.
No es romanticismo. Es matemática: flujo estable reduce percepción de riesgo, y eso protege valuación.
El consumidor 2026: menos emocional de lo que parece
La tesis de fondo es incómoda para el marketing flojo: el consumidor se volvió más informado, más exigente, con menos inercia y más intención. Investiga antes de consumir y castiga marcas que no conectan con valores o que no personalizan.
Eso aterriza al real estate como un mandato operativo:
- datos de comportamiento por zona y hora
- arquitectura comercial pensada para fricción mínima
- servicios que capturen recurrencia (salud, wellness, conveniencia)
- una experiencia que tenga propósito, no ruido
Señales que confirmarían el nuevo ciclo y señales que lo romperían
Señales que confirmarían que el modelo “menos visitas, mayor gasto” se consolida:
- venta por m² al alza aun con tráfico moderado
- crecimiento sostenido de categorías de recurrencia como salud y cuidado personal
- mayor integración omnicanal con operación sincronizada
- centros comerciales que amplían usos y estabilizan flujo
Señales que lo romperían:
- caída del ticket que no compense menor afluencia
- presión de costos que se coma margen del inquilino y suba rotación
- mix sin ajuste que deje vacancias en categorías “primer recorte”
El retail no está perdiendo fuerza. Está cambiando de lenguaje. Quien siga midiendo solo tráfico va a creer que el mercado se achicó. Quien mida intención, productividad y recurrencia va a ver lo que realmente está pasando: el centro comercial se está convirtiendo en una plataforma de consumo, servicios y vida diaria con el NOI como juez final.
