Reino Unido está dando una señal útil para cualquier mercado que vive entre e-commerce, costo de capital y presión por rentas. El retail físico dejó de ser “el activo problema” y volvió a competir por inversión institucional. No por romanticismo, sino por números: rendimiento, ocupación y un consumidor que no vive solo en la pantalla.

La lectura para real estate es directa. Si el capital se está regresando al ladrillo retail en un mercado que ya pasó su crisis, es porque el ingreso se volvió defendible y la oferta de activos buenos se volvió escasa. Eso mueve valuaciones, cap rates y estrategia de portafolio.

El activo “unloved” se está quedando sin descuento

Knight Frank reporta que el retail fue el mejor desempeñado entre los grandes segmentos de propiedad comercial en 2025: 9.2% de retorno en el año a septiembre, por encima de industrial (9.1%) y oficinas (3.2%).

Todavía más revelador: shopping centres y food stores se colocaron como los subsectores con mejor retorno, ambos con 10.2%.

Esto rompe el guion de la última década, donde el retail era el punching bag favorito: cierres, quiebras, renegociaciones, pandemia y la narrativa de “todo será online”. Ese guion se agotó cuando la realidad hizo lo suyo.

El e-commerce se estabiliza y el piso físico vuelve a importar

Uno de los datos más incómodos para el “retail is dead” es que la penetración online dejó de crecer en línea recta. En Reino Unido, el online llegó a un pico de 35% a mediados de 2020 y luego se estabilizó entre 26% y 28% del total.

Knight Frank lo viene empujando desde hace meses con la misma tesis: el online ya no es una historia de crecimiento garantizado, sino una participación “nueva normalidad” que se mueve con estacionalidad y volatilidad, pero no necesariamente sube para siempre.

Traducción inmobiliaria:

Si el canal digital no sigue capturando share a la misma velocidad, la tienda recupera función: adquisición, conveniencia, devoluciones, last mile, servicio, experiencia.
Y cuando la tienda recupera función, la renta recupera argumento.

Experiencia no es show, es estrategia para sostener afluencia

Los shopping centres grandes están rediseñando la visita: más actividades, más “motivos” para ir, no solo comprar. El propio reporte citado menciona experiencias (actividades tipo zipwire, darts) como parte del mix para atraer visitantes.

Pero hay un matiz crucial: no todo mall revive.

Knight Frank también apunta que los centros grandes suelen hacerlo mejor, mientras que malls pequeños y viejos sufren por la preferencia de cadenas por menos tiendas pero más grandes.

Este es el filtro real del mercado: el retail no “regresa” parejo. Se concentra.

El dinero se está moviendo, aunque el tráfico no sea fiesta diaria

Aquí vale meter fricción: inversión y footfall no siempre caminan de la mano en el corto plazo.

El día grande del retail (Boxing Day), el tráfico en high streets y shopping centres bajó versus el año anterior, mientras que retail parks subieron fuerte por conveniencia y estacionamiento.

¿Contradicción? No necesariamente.

El capital está comprando ingreso ajustado por riesgo, no aplausos. Un activo retail bueno puede justificar inversión aunque el tráfico sea volátil, si:

trae inquilinos con ventas sostenibles
tiene renta indexada o con escalaciones defendibles
mantiene ocupación
y compite con formatos convenientes (retail parks) o con destino (regional malls dominantes)

Los deals que muestran el cambio de ánimo

Este “regreso” no se queda en discurso.

Knight Frank espera vender Merry Hill (West Midlands) alrededor de £300m, con 10 inversionistas en puja.
Frasers Group compró Braehead (Glasgow) por un monto reportado cercano a £220m.
Landsec está girando portafolio: vendió £295m de oficinas y prioriza invertir en retail en los próximos 12–18 meses, además de conversaciones para comprar Silverburn por £250m.

Y el mercado no está barato por abundancia: Knight Frank estima que en 2025 se invirtieron £5.8bn en activos retail, 17% menos que el año previo, pero no por falta de demanda, sino por falta de producto.

Cuando la demanda excede oferta en inversión, el “descuento” se evapora y los cap rates tienden a comprimirse… si las tasas lo permiten.

Ocupación y renta: la parte que de verdad mueve valuación

El mejor indicador de que algo cambió no es una nota optimista. Es el nivel de vacío y la tracción de rentas.

En Reino Unido, la vacancia de tiendas se ubicó en 13.5%, el nivel más bajo desde 2020, con expectativa de seguir bajando.

Además:

En high street, se transaron £420m de locales en la segunda mitad de 2025, 150% arriba de la primera mitad.
Knight Frank anticipa crecimiento de rentas de 6.9% en “prime centres” y ciudades regionales.
Y para 2026 se proyectan retornos de inversión retail cercanos a 9.5%.

Eso es el combo que re-pricia un sector: ocupación + renta + narrativa de resiliencia.

Lo que esto significa para México y LATAM

México y LATAM no son Reino Unido, pero el mecanismo es el mismo: el retail físico gana cuando se vuelve el lugar donde se decide la venta, no solo donde se entrega el producto.

Tres lecturas ejecutables para dueños de plazas, FIBRAs, fondos y developers:

1) El ganador no es “la plaza”, es el activo dominante del área

El mercado se está polarizando. Los centros que tienen catchment sólido, accesos, tenant mix y anclas relevantes retienen tráfico y rentas. Los secundarios se vuelven candidatos a reconversión o a una estrategia de “income at risk”.

2) La valorización se va a pelear en NOI, no en storytelling

Si el costo de capital sigue alto, el mercado va a premiar activos con:

contratos largos con inquilinos fuertes
escalaciones claras
ocupación estable
y capex que se traduce en ventas, no solo en “experiencia”

3) Sale-and-leaseback crece cuando el operador quiere liquidez

El artículo menciona más transacciones de sale-and-leaseback en supermercados y food stores.

En mercados como México, esto puede escalar por dos razones: expansión + balance sheet management. Para inversionistas, es renta con inquilino “sticky”, pero exige underwriting duro: ventas, margen, ubicación y competencia.

Qué vigilar en 2026 para no comprar humo

Este giro hacia retail físico puede ser estructural… o un rebote con esteroides. Las señales que separan ambos escenarios:

Señales de escenario fuerte

Compresión selectiva de cap rates en activos dominantes, incluso con tasas altas
Continuidad en crecimiento de rentas en ubicaciones prime
Más operaciones institucionales (no solo oportunistas) y subasta con múltiples postores, como Merry Hill

Señales de escenario frágil

Caída sostenida de footfall sin compensación en ventas por m²
Aumento de vacancia en activos secundarios
“Experiencias” que suben capex pero no sostienen NOI
Repricing brusco si el costo de capital se vuelve a endurecer

El retail físico no volvió porque el mundo se cansó de comprar online. Volvió porque el ingreso bien ubicado se volvió escaso y defendible. Y cuando el ingreso manda, el capital deja de pedir permiso.