Retail en México: 2025 cerró en modo estabilización, 2026 premia la calidad
El mercado cree que el retail “crece” cuando se inauguran plazas nuevas.
Los números cuentan otra cosa: el ciclo se movió hacia adentro. Menos inventario nuevo, más ocupación sostenida, más disciplina en quién entra y quién se queda. Ese cambio define 2025 como año de estabilización y pone 2026 como inicio de un ciclo más selectivo.
En un informe público de Siila, el desempeño reciente del retail mexicano se explica menos por construcción intensiva y más por la capacidad del mercado de sostener ocupación, bajar rotación y absorber espacio de forma orgánica.
El cuello de botella: inventario casi inmóvil, demanda obligada a consolidar
El rebote postpandemia ya pasó. Desde 2023 los indicadores empezaron a aterrizar.
Lo que se ve en 2025 no es “debilidad” automática. Es un mercado que dejó de expandirse por inercia y empezó a medirse por permanencia. Siila lo describe como un ciclo donde el crecimiento vino de la recomposición y consolidación de inquilinos existentes, no de la entrada masiva de nuevos operadores.
Aquí aparece la fricción estructural:
- si no entregas inventario, no “creces” por metros
- si no “creces” por metros, el juego se decide por ocupación, mezcla y rentas
- si subes rentas con mala mezcla, sube la rotación y se rompe la estabilidad
Los números que mandan: absorción neta vuela, absorción bruta se arrastra
Absorción neta significa esto: metros que quedan ocupados al final.
Absorción bruta significa esto: metros rentados, aunque haya salidas.
Entre 2021 y 2024, la absorción neta creció a una tasa compuesta anual de 25%, mientras la absorción bruta avanzó solo 2%, en cifras publicadas por Siila.
La diferencia es el corazón del ciclo:
- no entraron “muchísimos” jugadores nuevos
- los que ya estaban ampliaron huella y resistieron
- la rotación bajó y el mercado se volvió más estable
Corrección en 2025: bajó la absorción, no se rompió la ocupación
En los primeros nueve meses de 2025, Siila reporta una caída interanual de 11% en absorción bruta y 7% en absorción neta.
La palabra clave es corrección, no colapso.
La ocupación se mantuvo en niveles altos. En otro reporte público de Siila, la tasa de ocupación llegó a 93.4% en 1T 2025, ligeramente arriba del cierre de 2024, sosteniendo una tendencia al alza de varios años.
Si lo aterrizas a decisión de negocio: el mercado se enfrió en ritmo de absorción, pero no perdió piso en ocupación. Eso suele ocurrir cuando el inventario nuevo se mantiene contenido y el espacio disponible se vuelve escaso o “caro” para experimentar.
Rentas al alza: 2026 no se juega en “precio”, se juega en “valor”
En el mismo análisis citado, se reporta un incremento promedio de 8% en rentas, con niveles alrededor de 560 pesos por m² al mes en centros comerciales principales.
La subida de rentas no frenó la dinámica empresarial. El dato que mejor describe resiliencia es brutalmente simple: por cada 10 negocios que cerraron, casi 12 iniciaron operaciones, lo que representa más aperturas que cierres.
Esto no significa que “todo está bien”. Significa que el ecosistema se está reacomodando con fricción controlada. Y cuando eso pasa, el centro comercial que administra bien su mezcla gana ventaja compuesta.
Sectores ganadores: crecimiento desigual, concentración real
El crecimiento no se repartió parejo. El análisis citado identifica avances fuertes en servicios públicos y gubernamentales, además de servicios personales, financieros, alimentarios y logística, mientras el segmento educativo mostró retroceso relevante.
A nivel de operadores, la concentración se volvió más visible: una decena de compañías explicó cerca de tres cuartas partes del crecimiento total del mercado, principalmente ligadas al consumo.
Esto define el nuevo ciclo:
- menos “apuestas”
- más expansión selectiva de cadenas con modelo probado
- más presión para que el inmueble sea plataforma operativa, no solo ubicación
Qué sí se puede ejecutar en 2026: el playbook del retail maduro
Si 2026 premia calidad, no se gana con “más m²”. Se gana con ejecución.
Tres movidas que se desprenden de esta fase de estabilización:
1) Retención como KPI duro, no como discurso
Si el mercado mide permanencia, la rotación deja de ser “normal” y se vuelve costo directo. El activo que reduce churn protege ocupación y rentas.
2) Mezcla de inquilinos como underwriting
La concentración en pocos operadores grandes obliga a balance: anclas sólidas, pero con categorías que sostengan tráfico y ticket. La mezcla se vuelve tu defensa contra ciclos.
3) Capex quirúrgico, no expansión por inercia
Con inventario nuevo limitado, el retorno puede venir de reposicionar, subdividir, reconfigurar y mejorar operación. El activo eficiente captura demanda sin jugarse la estabilidad.
Cierre: 2025 estabilizó el tablero, 2026 define quién opera mejor
El retail mexicano dejó atrás la narrativa de expansión acelerada.
En cifras publicadas por Siila, el mercado se sostuvo por consolidación: absorción neta creciendo fuerte en el ciclo 2021–2024, corrección en 2025, ocupación alta y rentas al alza.
El nuevo ciclo ya tiene su regla: el éxito no se mide por cuántos metros construyes. Se mide por qué tan bien utilizas los metros que ya tienes.
