El real estate se redefine: nearshoring, energía y confianza jurídica digital

junio-julio, 2024

La edición 144 de Inmobiliare radiografía el nuevo ciclo del mercado inmobiliario en México y Latinoamérica: nearshoring, energía, vivienda en renta, proptech y seguridad jurídica digital. A través de casos, data y voces especializadas, esta revista muestra cómo se está moviendo el capital, qué regiones concentran la inversión inmobiliaria y cómo cambia la relación entre desarrolladores, brokers, inversionistas y autoridades. Es una edición pensada para quienes toman decisiones en real estate: developers, fondos, FIBRAs, banca, brokers, despachos legales, notarías y proptechs.

INMOBILIARE-144

Tendencias que marcan el rumbo

Nearshoring como motor industrial y de vivienda: la relocalización de empresas impulsa récord de absorción en parques industriales, particularmente en el norte y el Bajío, con Monterrey como uno de los mercados más demandados por compañías estadounidenses, chinas y nacionales (p. 18–21, 52–55).
Energía, subestaciones y riesgo sistémico: el crecimiento industrial choca con la realidad energética de México; 91% de los parques industriales ha tenido afectaciones eléctricas y sólo 40% de los parques con tierra disponible cuenta con subestaciones, obligando a desarrolladores a invertir en infraestructura propia (p. 24–28).
Vivienda en renta y coliving como respuesta al talento global: el nearshoring dispara la demanda de vivienda en renta en Monterrey, Querétaro, Tijuana, Guadalajara, Aguascalientes y Sonora; se estima la necesidad de hasta 100,000 unidades adicionales y se posiciona el coliving como producto clave para talento extranjero y ejecutivos móviles (p. 32–35).
Innovación notarial y blockchain en transacciones inmobiliarias: la Notaría Pública 90 “CERTEZA LEGAL” en Quintana Roo implementa HITCH, solución basada en blockchain, contratos inteligentes y seguros digitales (HASH) para blindar escrituras, operaciones con criptoactivos y fraccionamiento de derechos inmobiliarios (p. 60–65).
Transición energética y biometano en el sector inmobiliario: Naturgy México impulsa gas natural y biometano para desarrollos habitacionales e industriales; el gas natural se consolida como combustible de transición y ventaja competitiva para proyectos que buscan costos menores, seguridad y mejores indicadores ASG (p. 68–72).
Baja California y Jalisco como hubs de inversión: Baja California se consolida como puerta turística y logística con más de 28 millones de visitantes al año y una base industrial madura, mientras Jalisco fortalece el corredor El Salto–Ixtlahuacán–Tlajomulco y se vuelve mercado estratégico para el nearshoring y la proveeduría de Tesla (p. 4–5, 54–57, 66–67).
Proptech, VCs y aceleradoras redefiniendo el ecosistema: se detalla el reajuste del capital de riesgo en Latinoamérica, el enfoque en eficiencia operativa y el rol de programas como REACH LATAM, Zacua Ventures y fondos especializados en proptech y contech para profesionalizar la industria inmobiliaria y de construcción (p. 42–49).

¿Qué significa para el negocio?

Developers

Detectar polos de nearshoring (Monterrey, Bajío, norte, Guadalajara, Tijuana, Aguascalientes, Sonora) como prioridad de tierra y pipeline, combinando naves clase A, vivienda en renta y producto híbrido (industrial + housing) alrededor de corredores logísticos (p. 18–21, 32–35, 52–55).
Integrar desde origen soluciones de energía: subestaciones eléctricas propias, plantas en sitio, paneles solares y gas natural mediante aliados como Naturgy, para garantizar continuidad operativa y cumplir con requerimientos ASG de tenants globales (p. 24–28, 68–72).
Diseñar vivienda de alquiler y coliving con enfoque al trabajador industrial y de alta tecnología: amenidades funcionales, conectividad, espacios flexibles para trabajo híbrido y proximidad a parques industriales o hubs tecnológicos (p. 32–35).
Incorporar infraestructura jurídica y digital avanzada (HITCH, firma electrónica, blockchain, fideicomisos) en el modelo de proyecto para facilitar la venta fraccionada, la entrada de capital extranjero y la velocidad de cierre de operaciones (p. 60–65).
Aprovechar sistemas prefabricados de concreto y modelos constructivos industrializados para recortar tiempos de obra, especialmente en naves especulativas, hospitales, hoteles y proyectos industriales ligados al nearshoring (p. 50–51).

Brokers

Ajustar el portafolio hacia naves especulativas bien ubicadas y viviendas en renta en mercados de alta demanda, posicionándose como aliado estratégico de empresas en proceso de reubicación o expansión (p. 32–35, 52–55).
Usar la narrativa de energía segura, gas natural y certificaciones ambientales como argumento comercial para cerrar operaciones con corporativos internacionales que exigen estrategias ASG claras (p. 68–72).
Entender productos financieros y jurídicos innovadores (tokenización de derechos, operaciones con criptoactivos liquidados en moneda de curso legal, fideicomisos inmobiliarios) para asesorar a clientes globales con estructuras sofisticadas (p. 60–65).
Mapear ciudades secundarias y regiones turísticas—como Baja California y Jalisco—que combinan turismo, industria y vivienda, para estructurar paquetes de inversión inmobiliaria integral (industrial + hospitality + residencial) (p. 54–57, 66–67).
Relacionarse con el ecosistema proptech y contech (startups, aceleradoras, VCs) para adoptar herramientas que mejoren data, captación de leads, underwriting y transparencia en las operaciones (p. 42–49).

Inversionistas y banca

Leer el nearshoring como ciclo de 20 años que abre ventanas de inversión en parques industriales, vivienda en renta, coliving, last mile logistics y energía, con retornos defensivos y exposición a flujos dolarizados (p. 18–21, 32–35, 52–55).
Priorizar vehículos que integren mitigantes de riesgo energético (subestaciones, contratos de gas natural, esquemas de generación distribuida, biometano) y marcos ASG robustos, condición creciente de fondeo institucional (p. 24–28, 68–72).
Analizar oportunidades en estructuras innovadoras: carteras residenciales con incidencias jurídico-posesorias (Kalima AM en España), activos singulares de alta rentabilidad (Hemic), fraccionamiento de derechos en fideicomisos y modelos de inversión flexible con ventanas de liquidez (p. 38–41).
Observar hubs turísticos e industriales como Baja California y Riviera Maya, donde convergen turismo, turismo médico, vivienda vacacional y proyectos industriales ligeros, como portafolios de diversificación geográfica y de moneda (p. 4–5, 66–67).
Evaluar startups proptech/contech y plataformas de inversión inmobiliaria como una nueva clase de activo ligada al real estate físico, pero con escalabilidad tecnológica, siguiendo métricas de eficiencia (burn multiple, GMV, márgenes) que la edición detalla (p. 42–49).

Índice y directorio de la edición

Secciones y contenidos principales

Noticias: actualización regulatoria y macro de México y el mercado inmobiliario: política de vivienda para CDMX, Línea 4 del Tren Ligero en Guadalajara, pobreza energética en el sur-sureste, anuncios de inversión privada, Hot Sale, retos del nearshoring y proyectos de conectividad y vivienda (p. 12–19).
Data: infografía “¿Qué le espera a México con el nearshoring este 2024?” con datos de inversión extranjera, número de nuevas empresas, sectores líderes y casos como Tesla y Mexico Pacific Limited (p. 18–21).
Lo que debes saber: guía práctica para usuarios finales sobre renta de vivienda; claves de presupuesto, ubicación, amenidades, normas y contratos, útil para entender la psicología del inquilino en el mercado actual (p. 20–23).
Utilidades: análisis crítico sobre cómo el nearshoring está profundizando la brecha norte–sur y qué implica en términos urbanos, industriales y de vivienda, con data de absorción industrial y plusvalía (p. 22–25).
Colaborador Inmobiliare: piezas técnicas sobre subestaciones eléctricas, selección de sitio, vivienda en renta y coliving, modelos de inversión en carteras residenciales, family offices y capital emprendedor en real estate (p. 24–41, 42–49).
Colaboraciones: contenidos de marca y casos de negocio en construcción prefabricada, sector industrial, parques en Jalisco, ingeniería integral (INGENOR), Baja California, Naturgy, Perkins&Will y otros aliados estratégicos del mercado inmobiliario (p. 50–75).
En esta edición: notas especiales sobre e-commerce como detonador de construcción, crédito hipotecario impulsado por nearshoring, Expo Desarrollo Inmobiliario y reseñas de REBS Madrid y REBS Tijuana (p. 60–92 aprox.).
En portada: reportaje a fondo sobre la Notaría Pública 90 “CERTEZA LEGAL” y la plataforma HITCH como caso de innovación digital y seguridad jurídica aplicada al sector inmobiliario (p. 60–65).
Aliados: informes técnicos sobre mercado de espacios industriales, nearshoring y demanda de naves en México, con participación de firmas de research y brokers especializados.
Expertos Inmobiliare: columnas sobre greenwashing y proptech en la ola de nearshoring, con mirada crítica a sostenibilidad real vs discurso (p. 94–108).
Inmobiliare recomienda, Arte, Agenda: recomendaciones culturales y artísticas, junto con agenda de eventos clave del ecosistema inmobiliario y de negocios (p. 116–144).

Empresas, fondos y marcas destacadas

Notaría Pública Número 90 “CERTEZA LEGAL”: caso de referencia en innovación notarial, uso de blockchain, HASH y firma electrónica avanzada para operaciones inmobiliarias en Quintana Roo (p. 60–65).
HITCH / BINKIO: plataforma digital que conecta notarías, activos virtuales y fraccionamiento de bienes raíces con contratos inteligentes y pagos en criptomonedas liquidados en moneda de curso legal (p. 60–65).
Kampus Desarrollos: desarrollador industrial que impulsa el corredor El Salto–Ixtlahuacán–Tlajomulco en Jalisco con naves especulativas para nearshoring y proveeduría de Tesla (p. 54–57).
Colliers: broker global que presenta data de inventario, absorción y vacancia industrial en Monterrey y analiza retos políticos, energéticos e hídricos del nearshoring (p. 52–55).
Datoz: plataforma de data que radiografía subestaciones eléctricas en parques industriales, capacidades de KVA y brechas en mercados del centro y sur (p. 24–28).
Cushman & Wakefield: consultora que desarrolla estudios de selección de sitio para empresas que aterrizan en México, integrando costos, mano de obra, infraestructura y logística (p. 28–31).
Domu.mx: operador de vivienda en renta que analiza el impacto del nearshoring en demanda de renta y coliving en ciudades industriales y tecnológicas de México (p. 32–35).
Kalima AM: gestora española de carteras residenciales con incidencias jurídico-posesorias, modelo replicable para inversionistas latinoamericanos que buscan diversificación en Europa (p. 36–38).
Hemic Inversiones Inmobiliarias / López Cantos Family Office: jugador especializado en activos singulares, residencias de estudiantes, turismo y promociones de lujo en España (p. 40–41).
Zacua Ventures, REACH LATAM, IGNIA, Dalus, Wollef, 500, Pygma, Latitud, MassChallenge: fondos y aceleradoras que están empujando proptech y contech en México y Latinoamérica (p. 42–49).
ANIVIP: Asociación Nacional de Industriales de Vigueta Pretensada, promotora de sistemas prefabricados de concreto para acelerar obra industrial y de infraestructura (p. 50–51).
INGENOR: firma de ingeniería y arquitectura con presencia en México, España y China, enfocada en diseño, project & construction management y proyectos hoteleros, industriales y residenciales (p. 56–59).
Naturgy México: líder en distribución de gas natural y desarrollo de biometano para proyectos inmobiliarios e industriales; aliado clave en transición energética (p. 68–72).
Perkins&Will México: firma global de arquitectura con estudio en Monterrey, enfocada en innovación, bienestar y sustentabilidad en proyectos corporativos, educativos y urbanos (p. 74–75).

Voces del mercado

Ricardo Dehesa Cortés – Notario Titular de la Notaría 90 en Quintana Roo; impulsa HITCH, seguros digitales y blockchain para elevar la seguridad jurídica en transacciones inmobiliarias (p. 60–65).
Mónica Herrera Peña – Coordinadora General Editorial de Inmobiliare; en la carta editorial enmarca el nearshoring como fenómeno industrial, energético y logístico que exige coordinación público–privada (p. 10).
Mauricio Domínguez (Tasvalúo) – Director de Data Market; analiza cómo el nearshoring aumenta plusvalía, demanda de vivienda en ciudades industriales y brecha norte–sur (p. 22–25).
Maribel Gaytán (Cushman & Wakefield) – Consultora estratégica de localización; explica cuándo y cómo realizar estudios de selección de sitio y qué factores deben ponderar los corporativos (p. 28–31).
Santiago Suárez Negroe (Domu.mx) – Director general; detalla el potencial de vivienda en renta y coliving en ciudades con llegada de manufactura avanzada y tecnología (p. 32–35).
Isaac López Mellizo-Soto (Kalima AM) – Director; presenta un modelo de inversión en carteras residenciales con fuertes descuentos y gestión integral para inversionistas privados (p. 36–38).
Juan José López Cantos (Hemic) – Fundador; narra la evolución de su firma hacia family office con activos turísticos, coliving y comerciales de alta rentabilidad (p. 40–41).
Juan Huicochea Mason (MIT) – Research Fellow; mapea VCs, aceleradoras y verticales proptech/contech más atractivas en Latinoamérica, con énfasis en hipotecas, rentas y sustentabilidad (p. 42–49).
Miguel Aguíñiga Rodríguez – Secretario de Turismo de Baja California; posiciona al estado como capital del vino mexicano y destino turístico–industrial con fuerte captación de inversión (p. 66–67).
Francisco Ripoll Alcalde (Naturgy México) – Director de operaciones; argumenta por qué el gas natural y el biometano son piezas clave para un real estate más competitivo y sustentable (p. 68–72).

Voces del mercado

“La transformación del servicio notarial va hacia la digitalización con altos estándares de seguridad jurídica.” — Ricardo Dehesa Cortés (p. 61–62).
“El nearshoring incrementa la demanda de espacios industriales y de vivienda en las principales ciudades fronterizas e industriales de México.” — Análisis Tasvalúo/Inmobiliare (p. 22–25, 32–35).
“El gas natural es el combustible de transición necesario para construir un futuro energético más limpio y competitivo.” — Francisco Ripoll Alcalde (p. 68–72).
“Baja California es la puerta de acceso a uno de los mercados más ricos del mundo y un imán natural de inversión turística e inmobiliaria.” — Miguel Aguíñiga Rodríguez (p. 66–67).
“Los VCs hoy privilegian la eficiencia operativa y la tracción real sobre el crecimiento a cualquier costo.” — Juan Huicochea Mason (p. 42–49).
“El coliving es una alternativa atractiva para alojar talento extranjero en la ola de nearshoring.” — Santiago Suárez Negroe (p. 32–35).

Gráficas y mapas clave

Infografía “¿Qué le espera a México con el nearshoring este 2024?” (p. 18–21) Resume el número de nuevas empresas que llegarán a parques industriales, los montos de inversión extranjera directa y los sectores industriales más beneficiados, con énfasis en manufactura y energía. Alt: “Infografía de inversión extranjera y empresas de nearshoring en México 2024 en el mercado inmobiliario industrial.”
Mapa de Baja California y perfil del visitante (p. 4–5) Muestra el mapa del estado, conectividad carretera y aérea, cruces fronterizos, así como el desglose de motivos de visita (naturaleza, gastronomía, negocios, salud, entretenimiento) y proporción de turistas nacionales vs extranjeros. Alt: “Mapa turístico y perfil del visitante en Baja California, México, para inversión inmobiliaria 2023.”
Gráfica “Nearshoring en México y LATAM – Empresas que realizarán una mayor inversión” (p. 19–21) Destaca casos icónicos como Tesla en Nuevo León y Mexico Pacific Limited en Sonora, junto con ventajas comparativas de México: costos laborales, reserva de talento, T-MEC y baja exposición de propiedad intelectual. Alt: “Gráfica de empresas ancla y ventajas competitivas de México para nearshoring industrial 2024.”
Gráficas de capital de riesgo por sector en LATAM (Fintech, Proptech, etc.) (p. 44–45) Presentan la distribución porcentual de rondas de inversión por vertical (Fintech, Retailtech, Proptech, Foodtech, Logtech, etc.) y la evolución entre 2020 y 2022, mostrando el posicionamiento creciente del Proptech. Alt: “Porcentaje de inversión de capital de riesgo en proptech y otros sectores en Latinoamérica 2020–2022.”
Matriz de marketplaces y métricas de crecimiento (p. 46) Tabla que contrasta GMV, tasas de crecimiento, múltiplos y valuaciones por etapa (pre-seed a Serie C), útil para evaluar startups proptech y plataformas de inversión inmobiliaria. Alt: “Matriz de métricas y valuaciones para marketplaces y startups proptech en Latinoamérica.”

Preguntas frecuentes

¿Cómo está impactando el nearshoring al mercado inmobiliario industrial en México?

La edición 144 de Inmobiliare documenta una absorción récord de espacios industriales clase A en regiones como Monterrey, frontera norte y Bajío, impulsada por empresas de Estados Unidos, China y manufactura avanzada. Esto se traduce en mayores rentas, vacancias históricamente bajas y necesidad de nuevas naves especulativas, subestaciones eléctricas y mejor infraestructura logística (p. 18–21, 24–28, 52–55).

¿Qué oportunidades abre el nearshoring para la inversión en vivienda en renta y coliving?

Según los análisis de Domu.mx y otros colaboradores en esta revista, ciudades como Querétaro, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Aguascalientes y Sonora verán un aumento sostenido de demanda de vivienda en alquiler, con potencial de más de 100,000 unidades nuevas en los próximos años. La edición 144 de Inmobiliare explica cómo el coliving ofrece soluciones flexibles y económicas para talento extranjero y ejecutivos desplazados (p. 32–35).

¿Por qué la energía es un factor crítico para proyectos industriales y de real estate?

Inmobiliare 144 muestra que 91% de los parques industriales ha sufrido afectaciones energéticas y que sólo 40% de los parques con tierra disponible cuenta con subestaciones. Además, Naturgy México detalla cómo el gas natural y el biometano reducen costos, mejoran la huella ambiental y fortalecen la competitividad de desarrollos industriales y residenciales (p. 24–28, 68–72).

¿Qué papel juega la innovación notarial y blockchain en las transacciones inmobiliarias?

El reportaje de portada explica cómo la Notaría Pública 90 “CERTEZA LEGAL” creó HITCH, plataforma que usa blockchain, contratos inteligentes y un seguro digital HASH para proteger escrituras y permitir operaciones con criptomonedas liquidadas en moneda de curso legal. La edición 144 de Inmobiliare muestra que esta innovación reduce riesgos de fraude, facilita fraccionar derechos y acelera cierres, especialmente en mercados con presencia de capital extranjero (p. 60–65).

¿Cuáles son las regiones más atractivas para la inversión inmobiliaria en 2024?

Además de los polos industriales del norte y Bajío, esta edición destaca a Baja California como destino turístico–industrial con más de 28 millones de visitantes al año y fuerte infraestructura logística, así como a Jalisco, donde el corredor El Salto–Ixtlahuacán–Tlajomulco concentra grandes naves y proveeduría de Tesla. Inmobiliare 144 ofrece un mapa claro de ciudades y corredores clave para inversión en real estate en México y Latinoamérica (p. 4–5, 54–57, 66–67).

¿Cómo se está moviendo el capital de riesgo y el ecosistema proptech en Latinoamérica?

El análisis de Juan Huicochea Mason y la cobertura de programas como REACH LATAM muestran que, tras el ajuste post-2021, los VCs priorizan eficiencia operativa, métricas sanas y verticales como hipotecas, rentas, construcción y sustentabilidad. La edición 144 de Inmobiliare ayuda a entender qué tipo de startups, modelos de marketplace y soluciones de datos están captando capital en México y la región (p. 42–49).

Cierre estratégico

La edición 144 de Inmobiliare es una lectura obligada para cualquiera que quiera entender cómo el nearshoring, la energía, la vivienda en renta, el proptech y la innovación notarial están redefiniendo el mercado inmobiliario en México y Latinoamérica. Desde la perspectiva de negocio, es una guía para anticipar riesgos, leer tendencias y diseñar productos ganadores en real estate e inversión inmobiliaria. Inmobiliare y Emiliano García García consolidan, una vez más, su papel como referentes del ecosistema, conectando datos, ideas y protagonistas. Descarga la revista, compártela con tu equipo y úsala como mapa de navegación para las decisiones que vienen.