Nearshoring, logística y vivienda redefinen el nuevo mapa industrial de México

junio 1, 2025

Esta edición de Inmobiliare entra a fondo en cómo el nearshoring está moviendo las piezas del mercado inmobiliario y del real estate en México y Latinoamérica: desde Monterrey como epicentro logístico, hasta Mérida como nuevo hub de última milla, pasando por el impacto en vivienda, parques industriales, turismo de golf y regulación fiscal en CDMX. Es una guía práctica para developers, brokers, inversionistas, banca y fondos que necesitan entender cómo la relocalización productiva está cambiando tierra, precios, riesgos y oportunidades de inversión inmobiliaria en la región.

INMOBILIARE-151

Tendencias que marcan el rumbo

Nearshoring 2025: México consolida su papel como socio principal de Estados Unidos Las exportaciones mexicanas a Estados Unidos alcanzan 617 mil millones de dólares, 15.8% del comercio total de bienes de ese país, con un superávit de más de 168 mil millones de dólares y un pipeline de más de 106 nuevos parques industriales desde 2024. El mensaje es claro: el mercado inmobiliario industrial es un motor directo de la integración productiva México–Estados Unidos. (p. 16–21)
Monterrey: mercado industrial más grande de México y epicentro logístico del nearshoring Monterrey supera a Ciudad de México con más de 197 millones de pies cuadrados de inventario industrial; más del 35% de la absorción reciente corresponde a operaciones logísticas y la demanda anual pasó de 2 a más de 5 millones de pies cuadrados. La combinación de infraestructura, mano de obra y conectividad con Texas convierte a la ciudad en nodo clave para cadenas de suministro regionales. (p. 22–25)
Nearshoring sin brújula: los cinco riesgos de elegir mal la ubicación Cushman & Wakefield detalla cómo una mala decisión de localización puede disparar costos logísticos, limitar talento, exponer a infraestructura deficiente, perder incentivos y dañar la percepción ESG de la empresa. El mensaje al real estate corporativo es directo: la ubicación ya no es solo costo por metro cuadrado, es riesgo estratégico. (p. 22–28)
Vivienda bajo presión en ciudades industriales clave En Tijuana, el precio medio de vivienda sube de 48,479 a 62,632 pesos por m² en dos años; en Monterrey pasa de 58,389 a 75,587 pesos por m², mientras las rentas también se disparan. La llegada de inversión por nearshoring encarece la vivienda y desplaza población local hacia periferias, abriendo espacio para vivienda en renta y esquemas flexibles como producto estrella. (p. 26–32)
Mérida se posiciona como hub de última milla para el sureste Nexa Last Mile, desarrollado por Bterra Desarrollos, ofrece más de 16,900 m² de bodegas modulares en el Periférico de Mérida, con especificaciones de clase A, esquemas multitenant y enfoque en industrias no contaminantes. Es un caso concreto de cómo la logística de última milla y el nearshoring llegan al sureste mexicano. (p. 30–36)
Turismo de golf: nicho de alto gasto que impulsa real estate y PIB regional Con más de 200 campos de golf, México atrae turistas que gastan hasta tres veces más que el visitante promedio y permanecen de 7 a 10 noches en resorts, generando plusvalía en comunidades residenciales y activos turísticos ligados al golf. Modelos como PROPMATCH y FIBRA GOLF conectan este flujo con inversión inmobiliaria fraccionada soportada en tecnología. (p. 34–41)
Sustentabilidad industrial y fiscalidad urbana entran a la ecuación Saint-Gobain en Santa Catarina recicla polietileno para fabricar rollos de asfalto, ahorrando 21.8 toneladas de CO₂ en cuatro meses y hasta 600 mil pesos anuales, mientras el artículo 132 del Código Fiscal de CDMX impone nuevas obligaciones a propietarios de inmuebles habitacionales de alto valor, con multas relevantes para quien no informe la situación de sus activos. (p. 38–55)

¿Qué significa para el negocio?

Developers

Rediseñar la estrategia de suelo en torno a nearshoring: parques industriales, vivienda y usos mixtos cerca de corredores como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, Saltillo y Chihuahua, pero con análisis serio de permisos, energía y tiempos reales de ejecución para evitar sobreoferta especulativa. (p. 26–32)
Desarrollar vivienda en renta y productos flexibles en mercados industriales donde el talento internacional prefiere alquilar, con ubicaciones cercanas a empleo y servicios, integrando comercio, escuelas y equipamiento urbano. (p. 26–32)
Incorporar parques logísticos de última milla como Nexa Last Mile en masterplans urbanos e industriales, combinando formatos modulares, escalabilidad y especificaciones técnicas que respondan a e-commerce, distribución y almacenamiento regional. (p. 30–36)
Apostar por proyectos turísticos y residenciales asociados a nichos de alto valor como el golf y los branded residences, donde el gasto por visitante, la estadía promedio y la plusvalía superan a la oferta tradicional. (p. 34–41, 48–51)
Integrar criterios ESG reales en parques industriales y vivienda: reciclaje de materiales, reducción de emisiones, uso de tecnologías eficientes e infraestructura verde, siguiendo modelos como el de Saint-Gobain y los esquemas de construcción sostenible que ya se replican en Latinoamérica. (p. 52–55, 65)

Brokers

Convertirse en traductores de nearshoring para sus clientes: explicar con datos la demanda industrial, el impacto en vivienda, los riesgos de ubicación y la lógica logística de cada corredor, más allá del “se está llenando de naves”. (p. 20–25, 26–32)
Ampliar oferta a soluciones last mile y parques multitenant en ciudades como Mérida, donde pequeñas y medianas empresas demandan bodegas flexibles de 250 a 760 m² para distribución y almacenamiento. (p. 30–36)
Desarrollar capacidades consultivas en temas fiscales y legales que afectan al activo, como el artículo 132 del Código Fiscal de CDMX y las implicaciones de no cumplir con las declaraciones informativas de inmuebles de alto valor. (p. 38–45)
Enfocar el discurso comercial de turismo y hospitality en experiencias de golf, wellness y arte, donde el ticket de gasto, la permanencia y el impacto en comunidades residenciales incrementan el valor del activo inmobiliario. (p. 34–41, 76–77)

Inversionistas y banca

Leer el nearshoring como tesis estructural de inversión inmobiliaria: la edición documenta anuncios por más de 25,856 millones de dólares solo en el primer trimestre de 2025, con impacto directo en naves, vivienda, logística y servicios urbanos. (p. 26–27)
Financiar activos industriales y logísticos en mercados donde exista combinación de demanda comprobable, infraestructura logística y operadores de clase mundial, como Monterrey y el norte del país, pero también parques estatales en Aguascalientes, Hidalgo, Jalisco y Nuevo León. (p. 22–25, 68–69)
Explorar vehículos alternativos como FIBRA GOLF u otros modelos de tokenización inmobiliaria que permiten participación fraccionada en activos turísticos y residenciales premium ligados al golf y al turismo internacional. (p. 34–41)
Incorporar factores regulatorios locales en el análisis de riesgo: cambios fiscales en CDMX, nuevas obligaciones de reporte para inmuebles habitacionales de lujo y potenciales amparos, que afectan flujos, valuaciones y decisiones de tenencia. (p. 38–45)

Índice y directorio de la edición

Secciones y contenidos principales

Noticias Casos recientes del mercado: bursatilización de Hir Casa por 2,000 millones de pesos, inversión de 350 millones de Grupo Camino Real en renovación y tecnología, resultados de Fibra Inn en reducción de huella de carbono y alianza ANTAD–Microsoft para impulsar inteligencia artificial en el retail de México. (p. 12–18)
Data – Nearshoring 2025 Infografías sobre la relación comercial México–Estados Unidos, exportaciones, inversión industrial, nuevos parques en construcción y principales países importadores del mundo, con foco en cómo México se sube a esta ola. (p. 16–21)
Colaborador Inmobiliare
- “Monterrey, el epicentro de la logística del nearshoring”, por Pamela Ventura, Datoz.
- “Nearshoring sin rumbo: 5 riesgos de elegir la ubicación incorrecta para tu empresa”, por Maribel Gaytán, Cushman & Wakefield.
- “Impacto del nearshoring en la vivienda en México: desafíos y oportunidades”, por Rubi Tapia. Tres piezas que conectan logística, riesgo de localización y vivienda en el contexto del nearshoring. (p. 22–32)
Colaboraciones
- “Nexa Last Mile: la solución logística en Mérida”, sobre el parque logístico de Bterra Desarrollos.
- “Del green al banco: ¿cómo el turismo del golf potencializa el crecimiento económico de México?”, por Footprint 360.
- “Impacto del artículo 132 del Código Fiscal de la CDMX”, sobre nuevas obligaciones para propietarios de inmuebles.
- “One Laguna: donde la sofisticación y la armonía del Caribe mexicano se unen”, proyecto residencial de lujo en Cancún.
- “Reciclar para construir: el modelo de Saint-Gobain en Santa Catarina, Nuevo León”, referente en economía circular. (p. 30–55)
En Portada “Arquitectura sin fronteras – GVI Gomez Vazquez International”, una firma global con presencia en más de 21 países y 91 destinos, que diseña desde resorts de lujo y branded residences hasta proyectos de usos mixtos en México, Caribe, Europa, Estados Unidos y Medio Oriente. (p. 42–51)
Reseña – REBS Puebla Cobertura del Real Estate Business Summit Puebla: paneles sobre financiamiento y crédito hipotecario, vivienda y usos mixtos, innovación proptech, hotelería y turismo, sustentabilidad y arquitectura que transforma ciudades. (p. 56–70)
Proyectos “Proyectos de parques industriales en construcción en México”, listado de nuevos desarrollos en Aguascalientes, Nuevo León, Estado de México, Hidalgo y Jalisco, con inversión, superficie, etapas y empleos esperados. (p. 68–69)
Inmobiliare Recomienda Recomendaciones de contenidos web sobre parques industriales, logística y supply chain, además de tecnologías clave para CEDIS: inteligencia artificial aplicada a energía, redes definidas por software, virtualización y almacenamiento hiperconvergente. (p. 70–73)
Arte “Contemplar arte, ¿cómo ayuda a la salud física y mental de las personas?”, sobre evidencia científica que vincula arte con bienestar emocional, propósito y salud pública. (p. 76–77)
Agenda Calendario de eventos como REBS Riviera Nayarit, Expo Naves y Parques Industriales, Mexico’s Industry Supply Chain, México GRI Real Estate y REBS Retail CDMX, que conectan a líderes del mercado inmobiliario de México y Latinoamérica. (p. 78–79)

Empresas, fondos y marcas destacadas

GVI Gomez Vazquez International (GVI) – Firma global de arquitectura con proyectos hoteleros, residenciales, de usos mixtos y ski resorts en más de 21 países y 91 destinos, protagonista de la portada. (p. 42–51)
Bterra Desarrollos – Desarrollador de Nexa Last Mile en Mérida, parque logístico de última generación que responde a la demanda de última milla en el sureste mexicano. (p. 30–36)
Saint-Gobain – Multinacional de materiales de construcción que implementa en Santa Catarina un modelo de reciclaje interno de plásticos, con ahorro de CO₂ y reducción de costos en su planta de rollos de asfalto. (p. 52–55)
FIBRA GOLF GROUP INC – Comunidad de inversión vinculada al turismo de golf que utiliza tecnología blockchain y modelos fraccionados para conectar golfistas e inversionistas con activos inmobiliarios de alta rentabilidad. (p. 34–41)
Cushman & Wakefield – Firma global que analiza los riesgos de una mala localización en proyectos de nearshoring y ofrece consultoría estratégica de ubicación para plantas y centros logísticos. (p. 22–28)
4S Real Estate – Consultora que explica cómo el nearshoring presiona precios de vivienda y abre oportunidades en renta en ciudades como Tijuana, Monterrey, Ciudad Juárez, Saltillo y Chihuahua. (p. 26–32)
Territoria y HKS – Responsables de One Laguna en Cancún, proyecto residencial de lujo frente a la laguna Nichupté, con diseño arquitectónico de clase mundial y fuerte enfoque ambiental. (p. 48–51)
Valdés & Morán y Asociados, SC – Despacho boutique especializado en derecho fiscal y tributario que explica las implicaciones del artículo 132 del Código Fiscal de CDMX y la vía del amparo para propietarios. (p. 38–45)
Hir Casa, Grupo Camino Real, Fibra Inn, ANTAD–Microsoft – Actores relevantes en financiamiento inmobiliario, hotelería, FIBRAs y transformación digital del retail que aparecen en la sección de noticias. (p. 12–18)

Voces del mercado

Mónica Herrera Peña – Coordinadora editorial que enmarca la edición en los retos del nearshoring, vivienda y nuevos polos industriales como Monterrey y Mérida. (p. 8)
Pamela Ventura – Content Manager and Head of PR en Datoz, autora de la pieza que posiciona a Monterrey como epicentro logístico del nearshoring en México. (p. 22–25)
Maribel Gaytán – Consultora estratégica de Cushman & Wakefield, que resume los cinco riesgos críticos de elegir mal la ubicación en proyectos de nearshoring. (p. 22–28)
Luis Daniel Delgadillo – Socio de 4S Real Estate, quien detalla cómo el nearshoring presiona precios de vivienda y desplaza población local en ciudades industriales. (p. 26–32)
Roberto Alejandro Sánchez Tamez – Director de Operaciones de Saint-Gobain, responsable del proyecto de reciclaje de plásticos que reduce emisiones y costos en Santa Catarina. (p. 52–55)
Eduardo Morán – Socio fundador de Valdés & Morán y Asociados, quien explica el alcance del artículo 132 del Código Fiscal de la CDMX y la estrategia de amparo para propietarios. (p. 38–45)
Martha Delia García – Managing Director de Footprint 360, que vincula turismo de golf, gasto de alto valor y modelos de inversión en real estate. (p. 34–41)
Rodrigo Jaspeado – Arquitecto que plantea una visión de arquitectura científica y centrada en el ser humano, donde amenidades y espacios comunes generan comunidad. (p. 62)
Panelistas de REBS Puebla – Voces como Gerardo Gómez (Hir Casa), Luis Ríos (Credit Broker), Carol Castilla (Grupo JV), Karen Yubero (Grupo Proyecta), Joel Sánchez (IFC) y otros, que analizan financiamiento, vivienda, proptech, hotelería y sustentabilidad en Puebla. (p. 56–70)

Voces del mercado

“Monterrey es hoy el mercado industrial más grande de México, superando a Ciudad de México, con un inventario superior a 197 millones de pies cuadrados.” — Pamela Ventura, Datoz (p. 22–23)
“El nearshoring se ha consolidado como una de las tendencias más relevantes para las empresas que buscan eficiencia operativa, cercanía con el mercado norteamericano y resiliencia en su cadena de suministro.” — Maribel Gaytán, Cushman & Wakefield (p. 23)
“La vivienda en renta y los esquemas flexibles son los proyectos de mayor viabilidad; cualquier persona de afuera prefiere alquilar en lugar de comprar.” — Luis Daniel Delgadillo, 4S Real Estate (p. 27)
“Los golfistas gastan tres veces más que el turista promedio y generan estancias más largas, mientras las casas en comunidades de golf obtienen plusvalía más rápido que el mercado tradicional.” — Análisis de turismo de golf en México (p. 34–40)
“El artículo 132 del Código Fiscal es claro: los propietarios de este tipo de inmuebles deberán presentar esta declaración.” — Eduardo Morán, Valdés & Morán y Asociados (p. 39–40)
“Si usamos todo el desperdicio que generamos en la planta, tenemos un ahorro anual cuantificado de 600 mil pesos.” — Roberto Alejandro Sánchez Tamez, Saint-Gobain (p. 54–55)

Gráficas y mapas clave

Infografía “Nearshoring 2025 – Relación comercial México–Estados Unidos” (p. 16–21) Presenta exportaciones, participación de México en el comercio de bienes de Estados Unidos, superávit comercial e inversión proyectada en nuevos parques industriales. Alt: “Relación comercial México Estados Unidos 2024 y nearshoring 2025 con exportaciones e inversiones industriales”.
Datos de parques industriales en desarrollo en México (p. 20–21) Mapa y cifras sobre metros cuadrados en construcción, número de nuevos parques, inversión y crecimiento proyectado de la producción industrial. Alt: “Construcción de parques industriales en México 2024–2025 por metros cuadrados e inversión”.
Tablas de proyectos de parques industriales en construcción (p. 68–69) Relación de parques como Santa Fe Tecnopark II, Holsan Industrial Park, Xona, Parque Industrial del Gobierno de Hidalgo y Alliuz Business Park Tonalá, con inversión, superficie, etapas y servicios. Alt: “Listado de nuevos parques industriales en construcción en México con inversión y localización 2025”.
Ficha técnica de Nexa Last Mile Periférico, Mérida (p. 30–36) Esquemas de tipologías A, B y C, metrajes, alturas libres, ubicación y equipamiento logístico del parque de última milla en el Periférico de Mérida. Alt: “Especificaciones de bodegas logísticas Nexa Last Mile en Mérida con tipologías y ubicación 2025”.
Recuadro “5 tecnologías para centros de distribución (CEDIS)” (p. 72–73) Síntesis visual de tecnologías clave como inteligencia artificial para gestión de energía, redes definidas por software, almacenamiento hiperconvergente, virtualización de servidores e infraestructura modular. Alt: “Tecnologías para centros de distribución inteligentes en México con IA, virtualización y redes definidas por software 2025”.

Preguntas frecuentes

¿Cómo está impactando el nearshoring al mercado inmobiliario industrial en México?

La edición 151 de Inmobiliare muestra que el nearshoring impulsa más de 106 nuevos parques industriales desde 2024, 5.6 millones de m² en desarrollo y anuncios de inversión por 25,856 millones de dólares solo en el primer trimestre de 2025. Monterrey se consolida como el mercado industrial más grande del país y otros estados como Aguascalientes, Hidalgo, Estado de México y Jalisco amplían su inventario, generando nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria en naves, parques y logística. (p. 16–21, 22–25, 68–69)

¿Qué ciudades mexicanas concentran el impacto del nearshoring en vivienda?

Según la edición 151 de Inmobiliare, Tijuana, Monterrey, Ciudad Juárez, Saltillo y Chihuahua registran los mayores efectos en vivienda por la llegada de empresas y talento ligado al nearshoring. En Tijuana y Monterrey los precios por metro cuadrado y las rentas han crecido de forma acelerada, presionando a la población local y abriendo espacio para vivienda en renta y esquemas flexibles como productos clave del real estate. (p. 26–32)

¿Qué es Nexa Last Mile y por qué es relevante para la logística en el sureste?

Nexa Last Mile es un parque logístico de Bterra Desarrollos en el Periférico de Mérida, con más de 16,900 m² de bodegas modulares, control de acceso, sistemas contra incendios, andenes y especificaciones de clase A. La edición 151 de Inmobiliare lo presenta como una solución integral para distribución y almacenamiento de última milla, clave para empresas que operan en Yucatán y el sureste de México en el contexto del nearshoring y el e-commerce. (p. 30–36)

¿Qué implicaciones tiene el artículo 132 del Código Fiscal de la CDMX para propietarios de inmuebles?

La edición 151 de Inmobiliare explica que los propietarios de inmuebles habitacionales con valor catastral superior a 4.5 millones de pesos en Ciudad de México deben presentar una declaración anual sobre la ocupación de sus propiedades, con multas importantes en caso de incumplimiento. Valdés & Morán detalla que esta obligación genera dudas sobre su finalidad y abre la puerta a amparos para quienes deseen cuestionar su constitucionalidad y proteger su patrimonio inmobiliario. (p. 38–45)

¿Cómo se conecta el turismo de golf con la inversión inmobiliaria en México?

El análisis de Footprint 360 en la edición 151 de Inmobiliare muestra que los turistas de golf gastan hasta tres veces más que el visitante promedio, se hospedan más noches y detonan plusvalía en comunidades residenciales ligadas a campos de golf. Modelos como FIBRA GOLF y PROPMATCH permiten canalizar este flujo hacia inversión inmobiliaria diversificada en destinos como Los Cabos, Riviera Maya y Puerto Vallarta, conectando deporte, turismo e inversión para México y Latinoamérica. (p. 34–41)

¿Por qué esta edición es relevante para quienes invierten en real estate y nearshoring en Latinoamérica?

Porque Inmobiliare 151 integra data, casos, regulación y proyectos concretos que muestran cómo el nearshoring reconfigura el mercado inmobiliario industrial, logístico, residencial y turístico en México, con implicaciones directas para Latinoamérica. Desde Monterrey y Mérida hasta Cancún y Santa Catarina, la edición ofrece a inversionistas, banca y fondos una lectura clara de riesgos, retornos y nuevos activos, con la visión editorial de Emiliano García García y el respaldo de voces especializadas. (p. 16–36, 42–55, 56–70)

Cierre estratégico

Inmobiliare 151 es una pieza clave para entender cómo el nearshoring está redibujando el mapa del mercado inmobiliario en México y Latinoamérica: parques industriales, hubs logísticos, vivienda bajo presión, turismo de alto valor y arquitectura global se cruzan en una sola edición. Para developers, brokers, inversionistas y banca que juegan en real estate y en inversión inmobiliaria, esta revista ofrece contexto, datos y casos accionables. Inmobiliare y Emiliano García García consolidan aquí su rol como referencia del ecosistema, invitando a descargar la edición, usarla como insumo estratégico y seguir las próximas entregas para anticipar el siguiente movimiento del mercado.