Riesgo de deslaves en CDMX: el mapa que también mide desigualdad
El riesgo de deslaves en CDMX no es solo un tema geológico. Es un tema urbano, de mercado y de política pública. Cuando el crecimiento se empuja hacia laderas, barrancas y periferias con servicios incompletos, el riesgo físico se mezcla con vulnerabilidad social y se vuelve más difícil de gestionar.
Un estudio publicado en PLOS ONE el 9 de enero de 2026, elaborado por Mario Alejandro Mercado Mendoza, Armando Sánchez Vargas y Pierre Mokondoko (UNAM), propone justamente esa lectura: construir mapas de susceptibilidad a deslaves con métodos de machine learning y relacionarlos con indicadores de rezago social.
El hallazgo central es incómodo, pero útil. La investigación identifica dependencias diferenciadas entre susceptibilidad a deslaves y rezago social, con co-ocurrencias de alta susceptibilidad y alta vulnerabilidad en zonas empinadas y más deprimidas, en contraste con zonas afluentes con mayor resiliencia.
Qué midieron y por qué importa para el mercado inmobiliario
La aportación técnica del estudio no es menor. Integra métodos de aprendizaje automático para construir mapas de susceptibilidad e incorpora indicadores topográfico-hidrológicos para mejorar la inclusión de ciertos tipos de deslaves, como earthflows.
Después conecta ese mapa físico con lo social usando modelos estadísticos (copulas) y herramientas de interpretabilidad (valores SHAP) para identificar qué variables de rezago se asocian con mayor susceptibilidad.
Para real estate, el valor está en el enfoque combinado. La industria suele modelar “riesgo geotécnico” por un lado y “contexto social” por otro. El estudio sugiere que, en ciertos territorios, ambos riesgos se refuerzan y elevan el costo real de operar un proyecto de vivienda, infraestructura o equipamiento.
Periferia poniente: el territorio donde se apilan los riesgos
El caso se centra en la periferia poniente de CDMX, un territorio montañoso con precipitación relevante, donde la expansión urbana, la desigualdad y el asentamiento en laderas elevan la exposición a deslizamientos.
El estudio enmarca el fenómeno en procesos urbanos conocidos: migración interna y externa hacia periferias por costo de vivienda, desplazamiento por gentrificación y crecimiento urbano con planeación incompleta.
También incorpora un punto con implicación inmobiliaria directa: el desarrollo de Santa Fe como gran proyecto urbano desde los ochenta, en un entorno históricamente de menor ingreso, y su expansión junto con zonas residenciales de mayor poder adquisitivo en municipios colindantes, exacerbando desigualdad.
Ese contraste geográfico importa porque el riesgo de deslaves en CDMX no se distribuye de manera “pareja”. Se concentra en laderas y se vuelve más crítico cuando las comunidades tienen menor capacidad de respuesta, menor infraestructura y menor acceso a servicios.
Qué variables sociales pesan más en la vulnerabilidad
El estudio identifica qué componentes del rezago social se asocian más fuertemente con susceptibilidad a deslaves. Destaca la privación educativa como el factor principal, seguida por acceso a salud, hacinamiento y déficit de vivienda.
No es un punto “moral”. Es un punto operativo. La educación y el acceso a servicios tienden a correlacionarse con mejor información, mejor capacidad de organización, acceso a trámites, y mejores condiciones habitacionales, factores que reducen exposición y mejoran respuesta ante eventos.
La implicación urbana también es clara: no basta con estabilizar una ladera si el entorno sigue empujando a la gente a ocupar suelo de alto riesgo por falta de alternativas reales y servicios básicos. El estudio plantea la necesidad de intervenciones focalizadas que mezclen estabilización de taludes con políticas sociales.
Qué cambia para desarrollo: permisos, diseño y responsabilidad
Si estás en desarrollo o inversión, este tipo de evidencia cambia el checklist. El riesgo de deslaves en CDMX debe entrar temprano al proceso, antes de comprar tierra cara o de comprometer CAPEX en obra.
Tres impactos típicos aparecen en proyectos en ladera.
Primero, diseño y costos. La ingeniería de contención, drenaje, manejo de escurrimientos y estabilización deja de ser “extra” y se vuelve parte del producto base. Segundo, permisos y factibilidad. El riesgo geológico-hidrológico puede limitar densidades, alturas, cortes y movimientos de tierra. Tercero, responsabilidad operativa. Un proyecto en zona sensible exige protocolos, monitoreo y mantenimiento, no solo entrega de obra.
Además, el componente social no es decorativo. En territorios con rezago, un proyecto que no entiende el contexto se compra conflicto: oposición vecinal, litigio, retrasos, presión mediática y riesgo reputacional. El costo financiero de ese conflicto suele ser más alto que el costo de hacer bien la prevención.
Un playbook práctico para no volar a ciegas
Sin inventar datos ni prometer “cero riesgo”, sí se puede operar mejor. Este es un playbook mínimo, alineado con la lógica del estudio.
Integra el análisis de susceptibilidad desde el due diligence. No basta un dictamen genérico. Cruza topografía, hidrología y uso de suelo real.
Modela el riesgo como costo recurrente, no solo como costo inicial. Si el manejo de escurrimientos y la estabilización exigen mantenimiento, eso impacta NOI, cuotas y administración.
Evalúa el contexto social como parte del riesgo de ejecución. El estudio muestra que vulnerabilidad social y susceptibilidad pueden coexistir en zonas empinadas. Eso se traduce en mayor sensibilidad a fallas de infraestructura y a eventos climáticos.
Define medidas de mitigación que mezclen infraestructura y gestión social. La investigación sugiere intervenciones combinadas, no soluciones aisladas.
La señal de fondo: riesgo climático, suelo caro y desigualdad
El debate suele caer en “la gente no debería vivir ahí”. Esa frase no resuelve nada. La realidad urbana es que, cuando el suelo seguro se vuelve inaccesible, el mercado empuja ocupación hacia zonas de mayor pendiente y mayor exposición.
El estudio agrega una capa crítica: el riesgo no solo depende del terreno, también depende de la capacidad social para resistir y responder.
El riesgo de deslaves en CDMX seguirá siendo parte del tablero en la periferia poniente. La diferencia entre un proyecto responsable y uno frágil será la calidad del diagnóstico, la disciplina del diseño y la seriedad del plan operativo después de la entrega.
