Saks Global, la empresa que agrupa Saks Fifth Avenue, Neiman Marcus y Bergdorf Goodman, está considerando una reestructura bajo Chapter 11 como último recurso, según reportes de Bloomberg citados por Reuters.
En términos de real estate, esto no es una nota de moda. Es una señal de mercado: el retail premium también se descuadra cuando el capital se encarece, el consumo se enfría y la caja se aprieta. Y cuando un inquilino ancla entra en modo supervivencia, el problema deja de ser “ventas”. Se vuelve un tema de rentas, ocupación, valuación y absorción.
La deuda vence, el activo tiembla
El disparador inmediato es concreto: Saks Global enfrenta un pago de deuda de más de 100 millones de dólares al cierre de diciembre, y está evaluando alternativas de liquidez como financiamiento de emergencia o venta de activos. En paralelo, acreedores han discutido un posible debtor-in-possession loan (DIP), el financiamiento típico dentro de un proceso de Chapter 11.
Ese detalle importa porque define el tono de cualquier negociación inmobiliaria en los próximos meses:
- presión para recortar costos rápido
- revisión agresiva de tiendas y footprint
- renegociación de rentas y condiciones
- potencial uso de Chapter 11 para rechazar contratos (el martillo legal que el retail usa cuando ya no quiere “pedir por favor”)
Una consolidación de lujo que nació con apalancamiento pesado
Saks Global nació de la combinación de marcas icónicas, pero el contexto financiero nunca fue liviano.
De acuerdo con Reuters, la operación que formó Saks Global vino de la adquisición de Neiman Marcus por parte de Hudson’s Bay Company por 2.65 mil millones de dólares, financiada con capital de accionistas y 3.15 mil millones de dólares de deuda, incluyendo 1.15 mil millones de Apollo.
En el pitch corporativo, la tesis era “escala + tecnología + activos prime”.
En real estate, la traducción fue otra: mucha deuda necesita mucho flujo estable. Y el lujo, cuando se desacelera, no perdona estructuras con poca holgura.
El verdadero activo: un portafolio inmobiliario que no se puede ignorar
Aquí está la parte que el mundo inmobiliario debe leer con lupa.
En el anuncio de la transacción, se plantea que Saks Global integraría un portafolio cercano a 7 mil millones de dólares en activos de real estate retail en ubicaciones premium.
Y Hudson’s Bay (como grupo) describe que controla o posee alrededor de 42 millones de pies cuadrados de área rentable en Norteamérica.
Eso cambia la conversación.
Porque cuando una empresa así entra en estrés financiero, no solo se “ajusta el retail”. Se reacomoda el mapa de suelo:
- se venden activos (a precio de necesidad)
- se monetizan inmuebles y se regresan vía leaseback
- se acelera reconversión a usos mixtos (residencial, hotel, oficinas boutique, entretenimiento, salud)
- se renegocian contratos que eran “intocables” por prestigio de marca
El foco rojo que siempre aparece antes: proveedores y mercancía
Cuando un retailer de lujo se aprieta, el primer síntoma suele ser silencioso: proveedores.
Vogue reporta tensiones por pagos a marcas, ajustes en términos y fricciones de flujo que terminan afectando surtido y entregas, justo lo que un retailer multi-marca no puede darse el lujo de perder.
Desde real estate, esto se traduce en un riesgo operativo muy concreto:
Menos mercancía correcta en piso → menos tráfico → menor conversión → más presión por concesiones → más desgaste en rentas.
No es lineal, pero sí repetible.
Cuando el ancla se tambalea, el centro comercial entra a defensa
En México y LATAM, el paralelismo no es “Saks va a cerrar aquí”. Es más frío:
El riesgo del inquilino ancla define el riesgo del inmueble.
En muchos centros comerciales, la salud financiera del ancla sostiene:
- afluencia para inline tenants
- cumplimiento de co-tenancy
- poder de renta del corredor
- valor terminal del activo (y el cap rate que el mercado acepta)
Si un ancla entra a reestructura, aparecen tres escenarios típicos:
- Renegociación Rentas a la baja, extensiones con condiciones, ajustes de CAM, períodos de gracia.
- Reducción de footprint Menos m², más subarrendamiento, cambios de formato.
- Salida y reconversión El escenario duro, pero a veces el más rentable a largo plazo si el inmueble puede absorber el cambio con un plan agresivo.
La gran trampa es esperar “a ver qué pasa”. El mercado castiga la pasividad con vacancia y cap rate más alto.
Street retail premium: la marca no siempre se salva del Excel
La gente asume que el high street de lujo es intocable.
Falso.
Saks Global también había empujado apuestas inmobiliarias alrededor de su flagship, como el intento de desarrollar un casino encima de la tienda de la Quinta Avenida en Nueva York, que terminó abandonando, según Commercial Observer.
Ese tipo de movimientos revelan presión: cuando el retail no alcanza, se busca exprimir el inmueble.
En CDMX, esto es relevante por dos razones:
- el high street premium vive de marcas sólidas, pero también de contratos sólidos
- el propietario que entiende los ciclos prepara sustituciones y reconversiones antes de que el espacio se deprecie por “vacío prolongado”
Capital más caro, consumo más selectivo: el lujo no es inmunidad
Reuters atribuye parte del golpe a una caída en la demanda de lujo en Estados Unidos, en un entorno de inflación y señales débiles en el mercado laboral.
Ese contexto pega directo al underwriting:
- si la demanda afloja, sube el riesgo de ventas
- si sube el riesgo de ventas, sube el riesgo de renta
- si sube el riesgo de renta, sube el cap rate exigido
- si sube el cap rate, baja valuación
No es ideología. Es aritmética.
Lo que debe hacer un dueño o fondo hoy, aunque no tenga retail de lujo
Este caso deja lecciones prácticas para México y LATAM, incluso sin tener Saks como inquilino.
Apretar el modelo de riesgo de inquilino
No basta “marca fuerte”. Hay que medir:
- salud de caja y acceso a crédito
- dependencia de promociones y concesiones
- estabilidad con proveedores (si falla mercancía, falla todo)
- flexibilidad de formato (si puede reducir m² sin destruir operación)
Reescribir la estrategia de cajas grandes
Si tienes cajas ancla o espacios sobredimensionados, prepara rutas de reconversión desde ya:
- entretenimiento + gastronomía (para tráfico)
- salud y wellness (flujo estable)
- educación y servicios (ocupación defensiva)
- logística urbana y dark store (cuando aplica, con cuidado de mezcla)
Modelar “tiempo a absorción” como KPI de supervivencia
La vacancia mata lento, pero mata seguro.
El error típico es pensar que un espacio grande se recoloca “cuando llegue el indicado”. No llega si no lo construyes con propuesta y capex inteligente.
La lectura a futuro: el retail se va a financiar como infraestructura, no como glamour
Si Saks Global termina o no en Chapter 11, el mensaje ya salió al mercado: las cadenas premium también entran en reestructura cuando el apalancamiento se vuelve fricción.
Las señales que confirmarían el escenario de estrés prolongado:
- más presión por liquidez y financiamiento puente
- recortes de footprint, cierres o renegociaciones visibles
- tensiones persistentes con marcas y proveedores
Las señales que romperían ese escenario:
- levantamiento de capital en términos razonables
- venta ordenada de activos sin remate
- recuperación clara en ventas sin depender de concesiones eternas
El retail premium todavía puede ser gran negocio.
Pero ya no se sostiene con prestigio.
Se sostiene con caja, ejecución y contratos que resisten tormentas.
