Sector inmobiliario residencial en México. El fin de la tormenta y perspectivas 2025

Hay pocas industrias que han sido tan afectadas como el desarrollo inmobiliario residencial durante los últimos años. Los factores negativos se fueron alineando uno tras otro para retar a los desarrolladores y solo dejar con vida a los más resilientes. La lista de puntos negativos como cambio de gobierno, cierre de licencias, pandemia, inflación en materiales de construcción y alza en tasas de interés mermaron la capacidad de crecimiento del sector. 

Recordemos que estamos en un país favorecido demográficamente por una población joven, aunque esto no nos durará por mucho tiempo. El problema es que este déficit está principalmente en la vivienda social y económica, la cual es difícil de producir de manera rentable con los costos y tasas actuales. Se estima que hay un déficit de más de 1.6 millones de viviendas y es necesario construir aproximadamente 800 mil hogares al año para cerrar esta brecha; pero en el 2023 tan solo alcanzamos poco más de 130 mil. Ante este panorama, el gobierno planea tomar un rol más activo y ha anunciado su intención de construir más de un millón de viviendas sociales en el sexenio. 

La tormenta parece estar bajando de nivel. La demanda sigue ahí, el déficit se incrementa y esto eventualmente se traducirá en clientes potenciales en cuanto el poder adquisitivo lo permita. Por otro lado, los precios de los materiales de construcción parecen estar bajo control y finalmente las tasas de interés de referencia comienzan a bajar. Esto nos puede hacer que pasemos de la tormenta perfecta al escenario perfecto: un gobierno más pro-vivienda, con precios de materiales controlados y mejores tasas de interés. Lo que queda por ver, es si los desarrolladores estarán ahí para producir la vivienda que se necesita o si esta tormenta terminó con la industria y se requiere una regeneración completa. 

La vivienda debe servir un rol dual para la población: por un lado, la tranquilidad de poder ser dueños del lugar donde viven y de esta manera tener un techo ante cualquier eventualidad; pero por otro lado, también debe ser un motor para generación de patrimonio y ahorro forzado para promover y hacer crecer una clase media. 

Ante esto, mis cinco predicciones para el 2025 en cuanto a vivienda en México: 

1. Baja en tasas y mejores condiciones de financiamiento 

Se espera que la tasa de referencia TIIE termine el 2025 a niveles de 8%, lo cual ayudará al financiamiento de la construcción, pero también a mantener las hipotecas competitivas. 

2. Gobierno pro-vivienda como detonante económico 

El actual Gobierno Federal pudo vivir lo que representa el cierre de la industria de la construcción durante su paso por la CDMX y pensamos que tuvo aprendizajes importantes que harán que tengamos un gobierno mucho más pro-negocio y buscando asociaciones con los particulares para reactivar la construcción de vivienda a nivel nacional. 

3. Innovación tecnológica por parte de Proptech

La tecnología llegó para quedarse, y hay varias empresas innovando en cuanto a la construcción y comercialización de la vivienda. Esto llevará a mejores procesos y más eficiencia que pudieran cambiar cómo se lleva a cabo la construcción, búsqueda y comercialización de vivienda en los siguientes años. 

4. Estamos hablando de dos mundos 

Hablar de vivienda en México es una generalización donde existen mundos muy distintos. De un lado del espectro, está la vivienda social y económica con la demanda casi infinita, pero el desafío de bajos márgenes y baja rentabilidad. 

Del otro lado, se encuentra el segmento residencial plus y vacacional, que depende de inversionistas y personas con alto poder adquisitivo. Para su recuperación, es fundamental que retornen la confianza y la estabilidad macroeconómica. Mientras que de un lado hay déficit, en el otro, hay exceso de oferta. Esperamos que se nivele un poco y ambas puntas se vuelvan menos extremas.

5. Año de reactivación

Este año que viene nos parece que será para retomar la confianza, volver a pensar que el desarrollo inmobiliario puede ser un negocio rentable y ver nuevos jugadores que estén adquiriendo terrenos y viendo cómo regresar a producción de vivienda. La reactivación tomará años (por el tiempo que se tarda la construcción), pero el 2025 será el año que cambie la tendencia y se regrese a la inversión. Pasará la industria, de jugar a la defensiva, hacia una actitud más ofensiva. 

Recordemos que el sector vivienda no es solo la parte social y económica que el sector quiere dar a conocer. También incluye vivienda residencial, residencial plus y vivienda vacacional. Como industria debemos enfocarnos en cómo levantar todos los segmentos y apoyar para que cada uno cumpla su función y sirva de detonante económico en las diferentes zonas. 

Este 2025 veremos los resultados de lo que se comenzó a construir en 2020-2022, un periodo sumamente complicado por la pandemia, así que habrá que ser pacientes y esperar que el clima haya cambiado. La tormenta acabó, se empiezan a sembrar las semillas de la nueva vivienda y surgen nuevos jugadores dentro del sector que serán los protagonistas en los siguientes años. 

Por Jorge Combe, cofundador de DD360

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Es un texto de la edición 147 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.