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Sector turístico de lujo y ultra lujo en México: Coyuntura excepcional

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El sector turístico de lujo y ultra lujo en México Coyuntura excepcional
El sector turístico de lujo y ultra lujo en México Coyuntura excepcional

Por Fernando Delgado, CEO Vertex Hospitality

La industria hotelera en México y el sector turístico, pasan por una coyuntura sin precedentes, especialmente los sectores de lujo y ultra lujo con enfoque de leisure. El momento actual presenta oportunidades para nuestro país en cuanto a fortalecer su posicionamiento como destino turístico a nivel global, a recepción de divisas y generación de empleos.

Esta misma oportunidad existe para los inversionistas institucionales y patrimoniales al poder ser promotores y principales impulsores de proyectos en este sector. Lo anterior no está exento de riesgos y sin embargo las rentabilidades identificadas y proyectadas del sector son mayores a las históricas con una proposición riesgo-retorno muy atractiva. 

El sector turístico de lujo y ultra lujo en México: Coyuntura excepcional
Fernando Delgado, CEO Vertex Hospitality

En los más de 12 años que llevo invirtiendo dinero institucional en el sector hotelero de lujo en México, éste es el momento en que he identificado la mayor oportunidad. Como nunca en estos 12 años, el país es mencionado en eventos hoteleros globales en Nueva York y Los Ángeles como destino interesante de inversión dentro de este sector. 

La dinámica actual tiene como fundamento una evolución gradual, iniciada desde hace más de diez años, de los fundamentales y generadores de valor que subyacen al desempeño observado. 

Con el cambio de regulación del régimen de inversión de las Afores en 2009 llegaron al mercado los primeros vehículos de inversión de capital privado con fondeo institucional mexicano. En 2011 esta misma evolución en la regulación, ahora en los mercados públicos, generó la creación de las primeras FIBRAs. 

Ambos vehículos de inversión generaron una inyección importante de capital institucional a diferentes sectores inmobiliarios en diferentes etapas de maduración de los proyectos. Uno de estos sectores inmobiliarios fue, y ha sido, el sector hotelero que históricamente había sido fondeado casi en su totalidad por inversionistas patrimoniales. 

El sector turístico de lujo
El sector turístico de lujo y ultra lujo en México. Foto: Unsplash

Inversión en el sector turístico y hotelero

La llegada de capital institucional a la industria hotelera nacional generó cambios profundos en la forma de estructurar transacciones y de administrar activos. La separación de la administración y propiedad del activo es tal vez el cambio más representativo y profundo de prácticas, entre otras, que comenzaron a “profesionalizar” o “institucionalizar” al sector.    

Proyectos mejor estructurados fiscal, legal y financieramente respaldados por inversionistas y administradores profesionales generaron inversiones de calidad investment-grade o institutional-grade. Lo anterior resultó en atraer más y mejor financiamiento de deuda y capital, en generar mayores y más formales compromisos de autoridades como proveedoras de infraestructura y garantes de la seguridad de los destinos sede de los proyectos y en disminuir el riesgo integral de este tipo de proyectos.

Un efecto directo de lo anterior fue capturar la atención e imaginación de marcas globales del más alto renombre que anteriormente no tenían presencia en nuestro país o tenían presencia limitada.    

Lo anterior no hubiera tenido tal impulso sin dos elementos que han existido desde tiempo atrás en nuestro país: 

  1.  México como una potencia turística global (por la belleza y diversidad de sus destinos, por su historia, cultura y gastronomía, y por la calidez de su gente).
  2. Una alta rentabilidad (relativa a otros países) de los proyectos hoteleros de lujo y ultra lujo. 

En México, un hotel en estos sectores tiene particularidades de rentabilidad económica que él mismo con la misma marca no exhibe en otros países. Dos de ellas son: ingresos denominados en dólares con estructura de costos mayoritariamente en pesos, y mano de obra en niveles de costo menores a otros mercados. 

Sector turístico de lujo y ultra lujo

En los últimos diez años, las anteriores dinámicas han generado un mayor interés de marcas, proyectos e inversionistas en el sector de lujo y ultra lujo. 

El sector turístico de lujo y ultra lujo en México
Existe un mayor interés de marcas, proyectos e inversionistas en el sector de lujo y ultra lujo. 

La pandemia no hizo más que acentuar esta tendencia (aún y cuando de forma inicial los hoteles fueron el activo inmobiliario más afectado). Dinámicas circunstanciales como el que nuestro país nunca haya cerrado el espacio aéreo, el que no requiriera prueba de vacuna al turista entrante, hoteles de lujo con baja densidad y pruebas de covid on-site, la vecindad con el mercado del cual recibimos la mayor cantidad de turistas extranjeros, la mayor oferta de proyectos / hoteles de lujo descrita anteriormente, y un cambio de prioridades en la mente del ciudadano global con recursos, generaron y acentuaron el impulso de atractivo turístico de nuestro país. 

En 2019, México ocupó el séptimo lugar como destino receptor de turistas internacionales, en 2020 ocupó el tercero (tan sólo detrás de Italia y Francia) y en 2021 ocupó el segundo lugar(detrás de Francia). Nuestra captura de participación de mercado de los turistas americanos que viajan fuera de su país se situaba en 23% pre pandemia; post pandemia capturamos el 59% de estos viajeros.

El sector turístico de lujo y ultra lujo en México: Coyuntura excepcional
México ocupó el séptimo lugar como destino receptor de turistas internacionales

Este impulso, de un orden de magnitud significativo, ha catapultado los niveles tarifarios de los hoteles de lujo en nuestro país a niveles récord. 

El gobierno federal y los gobiernos estatales no deberían perder de vista esta oportunidad para capitalizarla. Estas inversiones son generadoras importantes de empleos bien remunerados, de divisas, y en muchos casos, detonadores y agentes de cambio para las comunidades dentro del área de influencia del proyecto. De la misma forma existe la oportunidad para inversionistas institucionales y patrimoniales de identificar posibilidades de inversión a través de equipos profesionales y vehículos institucionales. 

No hay oportunidad sin riesgos inherentes. La magnitud del impulso post pandemia ha disminuido desde la reapertura del mercado europeo. 

Sin embargo, la ganancia neta vs. pre pandemia en nuestro país es tangible y observable: según Smith Travel Research (STR) y Jones Lang Lasalle Hotels (JLL Research), el 2022 fue año récord para la industria en México, Los Cabos promedió la ocupación y tarifa anuales más altas de las que se tiene registro y la Riviera Maya y Cancún el ingreso por cuarto ocupado (RevPAR) más alto de su historia. 

Luxury Hospitality in Mexico
El sector turístico de lujo y ultra lujo en México: Coyuntura excepcional

Los principales destinos turísticos recibieron la llegada récord de 22.4 millones de extranjeros, según el INEGI, en los primeros once meses del año pasado.

Habría que mencionar que la complejidad de este activo inmobiliario, en comparación a otras clases de activos inmobiliarios, lo hace altamente dependiente de una administración de la inversión (investment management) y una administración de la operación (asset management) por parte de equipos especializados con experiencia probada en el sector para capturar la rentabilidad de este tipo de inversiones. Este aspecto lo diferencia de otro tipo de inversiones inmobiliarias.

Alza de tasas e inflación son vientos en contra que generan la necesidad de estructuración de inversiones de forma profesional y sofisticada que mitiguen estos riesgos para hacerlas rentables. Inversiones rentables alimentarán el ciclo virtuoso que el ecosistema turístico de lujo debe impulsar. La oportunidad no desaparece por la desaceleración económica norteamericana, la inflación alta o el incremento de tasas. Simplemente requiere de mayor sofisticación y creatividad en las estructuras de inversión negociadas para estos proyectos.

Así el momento, la importancia de los fund managers locales e institucionales con expertise exitoso y probado en el sector se vuelve de la mayor relevancia para capitalizar la oportunidad y reforzar el ciclo virtuoso descrito. 

Al momento de terminar y re-revisar el escrito de este artículo salió el decreto del presidente de convertir en reserva natural toda la tierra de Fonatur. Esto incluye desarrollos en curso con inversiones millonarias de inversionistas privados justo bajo el tenor y los argumentos anteriores. Me parece un error gravísimo y es no identificar o pasar por alto la oportunidad descrita. 

Vertex Hospitality se encuentra en proceso de capitalizar esta oportunidad a través del levantamiento de su nuevo fondo bajo un Business Plan con este enfoque y continuar invirtiendo en el sector.

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