Sin duda alguna, el mercado inmobiliario de vivienda nueva se encuentra en una etapa de reacomodo y reestructura; esto posterior a los casi tres años que llevamos de la contingencia sanitaria provocada por el Covid 19; como algunos analistas comentan se presentó la tormenta perfecta, lo cual se detonó por temas de salud y sanitarios, seguida por asuntos de diferente orden, en el que destacan los temas políticos, sociales, energéticos y económicos, que generó un impacto negativo en el poder adquisitivo de las personas, además de una gran incertidumbre en el ánimo de las personas.
El alza inflacionaria, con su impacto en el costo de los energéticos y de los materiales de construcción, ha provocado ajustes de precios de la vivienda, principalmente durante 2021; sin embargo, el daño colateral que se ha observado en el presente año, es que el inicio de nuevos proyectos de vivienda se ha disminuido considerablemente en lo que va del sexenio, principalmente en lo que se refiere al desarrollo de vivienda de interés social, tanto del segmento social como del económico; es decir se ha frenado el desarrollo de vivienda nueva, con valor de menos de un millón de pesos en todo el país.
Esto contrasta con la demanda potencial, la cual se concentra en las personas que pueden acceder a un crédito Infonavit, pero que tienen un menor de ingreso, por lo cual podrían adquirir en primera instancia una vivienda de interés social con valor menor a 600 mil pesos; mientras que otro grupo importante de personas tienen poder adquisitivo para ejercer créditos que les permiten adquirir una vivienda del segmento Económico, que tienen un valor que se ubica en el rango de 600 a 800 mil pesos; pero justo en estos segmentos del mercado, es donde se tiene muy poca presencia y oferta de vivienda nueva.
La gráfica muestra la tendencia de las ventas mensuales en períodos trimestrales, durante el período comprendido del 2007 al 2022 de los diferentes segmentos del mercado; la cual indica que al final del tercer trimestre del 2022, las ventas mensuales se ubicaron en 9,323 unidades, colocándose en niveles mínimos históricos por debajo de las 10,000 unidades; lo cual contrasta con las ventas mensuales de 2007-2008 por arriba de las 30,000 unidades mensuales.
Otro tema importante relacionado con el mercado de vivienda nueva, es lo relacionado con el inventario, el cual al cierre del tercer trimestre se coloca en el orden de las 171,698 unidades, que registra una mayor caída anual en los segmentos de interés social, que son el segmento social y económico, que presentan una tendencia decreciente desde 2015; mientras que en el segmento medio, se registra una fuerte caída desde el tercer trimestre de 2020.
El otro factor que mide la dinámica del mercado inmobiliario de vivienda nueva es lo relacionado con el inicio de nuevos proyectos en los diferentes segmentos del mercado; en este caso, el número de proyectos vigentes es de 4,056, lo que representa una disminución del 23.5%, respecto al tercer trimestre del 2021. El menor número de proyectos lo tiene el segmento social, seguido del económico.
Por otro lado, el desempeño de ventas de los segmentos de vivienda del segmento Social y Económico, refleja una importante caída desde 2015; mientras que el desempeño más regular lo presentan los segmentos de vivienda Residencial y Residencial Plus. En tanto que la vivienda Media también presenta una disminución de las ventas en los últimos dos años. Los segmentos que tienen la mayor participación de mercado, son los segmentos de vivienda Residencial y Medio.
Por último, el valor de las ventas mensual de todo el mercado de vivienda nueva se ubica en 25.7 mil millones de pesos; donde destacan con una mayor participación en las ventas en valor los segmentos Residencial y Residencial Plus, que presentan una tendencia al alza desde el 2015; mientras que los segmentos con menos participación en ventas son el económico y al final el social.
Como conclusión podemos decir que el mercado refleja que el inventario se está agotando, que los nuevos proyectos no están entrando al ritmo que se requiere para cubrir los huecos que dejan los desarrollos que concluyeron su venta. Existe una demanda potencial importante de las personas que pueden acceder a créditos para adquirir vivienda del segmento Social (menos de 500 mil pesos) y Económico (500 a 900 mil pesos); en estos últimos segmentos existen pocos desarrollos a la venta, lo cuales cuentan con poco inventario.
Por otro lado, es importante mencionar que las Zonas Metropolitanas de las grandes ciudades o las metrópolis consolidadas del país, también requieren de vivienda Media, la cual se deberá ubicar en el rango de precio de 1 a 2 millones de pesos; principalmente en las ciudades de México, Monterrey y Guadalajara.
Existe una gran oportunidad para atender este mercado, el cual representa el mayor número de clientes potenciales en todo el país; para lo cual se deberá iniciar el proceso de planeación para lanzar un nuevo proyecto que toma un mínimo de dos años; el primer paso será analizar el mercado para determinar la vocación y potencial de los predios que se pretende desarrollar, mismo que deberá estar enfocado en atender las necesidades del mercado.
Para obtener más información, visite: www.softec.com.mx
Este es un texto de la edición 135 https://inmobiliare.com/inmobiliare-135/
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.