Después de más de cuatro años con tasas hipotecarias en EE. UU. elevadas, el mercado de vivienda en el país muestra síntomas de ajuste profundo, pero no de corrección clásica.
En lugar de una caída marcada de precios, el sector ha redefinido sus dinámicas estructurales, según un análisis reciente de Realtor.com sobre tendencias de mercado.
El informe destaca que tasas de interés para préstamos hipotecarios —que llegaron a niveles cercanos a 7.8 % y ahora rondan aproximadamente 6 %— han influido de manera duradera en comportamiento de oferta y demanda.
¿Qué significa “recalibración” del mercado?
Según el análisis de Realtor.com, las tasas altas no produjeron el esperado reajuste de precios sino que recalibraron las fuerzas de mercado. Esto se observa en varios indicadores:
- El inventario de viviendas activas ha subido ~142 % nacionalmente desde el inicio de las tasas altas, tras recuperarse de mínimos históricos.
- A pesar del aumento de oferta, los precios no retrocedieron de forma generalizada, sino que permanecen resilientes o al alza, con valores por pie cuadrado y medianas listadas que muestran crecimiento significativo en varios mercados.
La razón, plantean los economistas de Realtor.com, es que la teoría estándar de oferta y demanda ha sido contrarrestada por un efecto de “lock-in”: muchos propietarios que tienen tasas hipotecarias históricamente bajas (por debajo de las vigentes hoy) no están motivados a vender, reduciendo la oferta efectiva disponible para compradores nuevos.
Asequibilidad sigue siendo el filtro principal
El impacto de tasas elevadas se refleja más directamente en la asequibilidad de la vivienda:
- La combinación de precios todavía altos y tasas hipotecarias por encima del promedio histórico reciente ha limitado la habilidad de muchos compradores a entrar al mercado.
- Aunque el inventario ha aumentado desde mínimos pandémicos —lo que debería aliviar presión sobre precios—, la magnitud de ese crecimiento todavía está por debajo de los niveles normales previos a la pandemia en muchas regiones, manteniendo un nivel de escasez relativa.
Estos factores, unidos al efecto de “bonding” de tasas bajas en manos de propietarios existentes, han anclado los precios en muchas zonas y prolongado la sensación de mercado inaccesible para amplios segmentos de la población.
La interacción tasas hipotecarias-precios: ¿qué ha cambiado?
El análisis indica que:
- Las tasas elevadas suavizan la demanda porque encarecen el financiamiento, reduciendo la capacidad de compra de hogares marginales.
- Al mismo tiempo, no provocan una caída de precios generalizada porque quienes podrían bajar precios ven poca competencia directa en su segmento y existe escasez estructural de inventario real en muchos mercados.
El resultado es un mercado con menos transacciones que en ciclos “normales”, precios firmes en muchas regiones y dinámicas locales divergentes: zonas con fuerte demanda y escaso inventario pueden seguir apreciando, mientras otras con más oferta muestran ajustes más claros.
¿Qué implica para compradores, vendedores y capital?
Para compradores
- La asequibilidad sigue siendo el principal filtro para decisiones de compra, más allá de tasas puntuales.
- Mercados con tasas de interés que se acercan a las de hipotecas activas pueden “desbloquearse” cuando el diferencial se reduce, estimulando actividad.
Para vendedores
- La “recalibración” implica que algunos propietarios con tasas bajas se quedan “anclados”, reduciendo la oferta disponible y limitando movimientos de mercado.
- Esto puede sostener precios incluso si la demanda formal no crece al ritmo previo.
Para capital y activos inmobiliarios
- En un contexto donde los precios son resilientes y los volúmenes transaccionales contienen señales de recuperación lenta, los gestores de capital deben incorporar la dinámica de tasas y el efecto de lock-in en sus modelos de valoración, especialmente para activos residenciales y multifamily donde flujo de ingresos y rotación de unidades son clave.
Hacia 2026: señales de estabilidad, no de “reset”
Proyecciones contemporáneas de Realtor.com y otros análisis sugieren que:
- La asequibilidad podría mejorar gradualmente conforme tasas se estabilicen y más inventario entre al mercado.
- El mercado puede encontrar un punto de equilibrio más balanceado entre oferta y demanda sin que necesariamente se produzca una fuerte corrección de precios.
Este escenario —más moderado y equilibrado— redefine cómo se modelan las expectativas de efectivo y retorno en inversiones de vivienda tradicional, y recalibra el horizonte de compra tanto para ocupantes finales como para inversionistas institucionales.
Lectura para México y LATAM
Aunque el reporte tiene enfoque en Estados Unidos, ofrece lecciones relevantes:
- Tasas de financiamiento y su impacto en asequibilidad no son lineales: en mercados emergentes donde la estructura de tasas puede ser más volátil, entender la relación entre financiamiento, inventario y precios es clave para underwriting.
- La “recalibración” —y no un “reset”— sugiere mercados más fragmentados: esto se traslada a cómo se valoran activos residenciales y de renta en regiones donde la información de mercado es más limitada.
- El comportamiento de inventario y lock-in de propietarios con financiamiento favorable puede también ocurrir en mercados con estructuras de crédito diferenciadas, afectando la liquidez de activos inmobiliarios.
