La periferia toma la delantera
Tras varios años de freno, la vivienda económica y media en la Zona Metropolitana del Valle de México comienza a mostrar señales de reactivación… pero lejos del centro.
De acuerdo con la consultora 4S Real Estate, en el tercer trimestre de 2025 se vendieron 5,209 departamentos en la región; 48% de esas ventas se concentró en los segmentos económico y medio, con precios entre 800,000 y 2 millones de pesos.
Un año antes, esos mismos segmentos apenas representaban 26% del total. La variación muestra un desplazamiento claro hacia opciones más accesibles, en un entorno de inflación, suelo caro y escasez de producto alineado al ingreso real de los compradores.
Qué cambia y por qué importa
La inflación en materiales, el incremento del valor del suelo y la tramitología en CDMX y municipios colindantes comprimieron durante años el desarrollo de vivienda accesible. El equilibrio empezó a romperse por un factor simple: la demanda dejó de acompañar al residencial caro.
Para septiembre de 2025, las ventas del segmento económico ya superaban al residencial, algo que no se veía en años recientes, según Federico Jiménez, regional partner de 4S Real Estate.
Mientras tanto, el segmento residencial (2 a 4 millones de pesos) cayó de 30% de participación en 3T 2024 a 24% en 3T 2025.
La causa no es misterio: cuatro o cinco desarrolladores —entre ellos GAP Metropolitana, Quiero Casa y Grupo 3 Mil— se enfocaron en producto bajo 2 millones de pesos, con mayor absorción y mejor match con el bolsillo de los hogares.
Periferia activa: Tecámac, Zumpango y el efecto conectividad
Durante el tercer trimestre de 2025, 4S identificó 3,398 viviendas nuevas en venta en la Zona Metropolitana. Las alternativas más accesibles están, en su mayoría, en municipios periféricos.
- Tecámac: precio promedio de alrededor de 943,000 pesos.
- Zumpango: precio promedio cercano a 710,000 pesos, con empresas desarrollando vivienda económica en una zona aún poco urbanizada pero respaldada por nuevos sistemas de transporte, como la ampliación del Tren Suburbano hacia Observatorio.
En contraste, áreas cercanas al centro —Agrícola, Azcapotzalco, Lindavista— sostienen precios promedio de 2.6 a 4.1 millones de pesos, mientras que zonas premium como Polanco alcanzan valores promedio de 57 millones de pesos.
El mapa es claro: el producto accesible está siguiendo la infraestructura de movilidad, no la lógica histórica del centro.
Reventa, informalidad y huecos de inventario
Ante la poca disponibilidad de departamentos nuevos asequibles, la vivienda de segunda mano ya representa casi 40% de las ventas en la zona metropolitana, con oferta informal funcionando como válvula de escape para rangos de 1 a 4 millones de pesos.
El mensaje para desarrolladores es frontal: el mercado está resolviendo solo lo que la oferta formal no está entregando. Jiménez subraya que el producto nuevo podría reemplazar buena parte de la reventa, siempre que atienda cuatro frentes:
- Tamaño funcional, sin recortar m² hasta volver el espacio inviable.
- Precio alcanzable bajo 2 millones de pesos en la mayoría de los casos.
- Amenidades útiles, no accesorios que solo suben la cuota de mantenimiento.
- Ubicación estratégica cerca de empleo y transporte masivo.
Implicaciones para desarrolladores, fondos y capital
Para el negocio inmobiliario y la inversión, el giro hacia la periferia deja varias lecciones:
- La demanda está en el ticket, no en el render: el segmento económico y medio, bien diseñado, está absorbiendo mejor que el residencial alto.
- La caja se mueve hacia donde llega el tren: corredores con nueva infraestructura (Suburbano, autopistas, terminales) concentran el potencial de producto accesible escalable.
- Portafolios mixtos: fondos y desarrolladores que combinan proyectos en periferia con activos consolidados en zonas centrales pueden gestionar mejor riesgo, absorción y ciclo.
A la vez, la presión sobre la asequibilidad sigue empujando a los gobiernos hacia esquemas de mayor densidad, incentivos a vivienda cercana al transporte y revisiones de uso de suelo. Los actores que se adelanten a esa agenda —en lugar de reaccionar— tendrán mejor posición de negociación.
La conclusión es directa: la “buena ubicación” en el Valle de México está dejando de ser sinónimo de coordenadas céntricas y se está redefiniendo como acceso eficiente a la ciudad desde un ticket compatible con el ingreso real de las familias. Ahí es donde se está escribiendo el siguiente capítulo de la vivienda accesible.
