Mercado de vivienda en Estados Unidos en 2026: el problema ya no es “cíclico”
El mercado de vivienda en Estados Unidos en 2026 no se perfila como un rebote clásico. La señal más clara es el volumen: la compraventa se mantiene cerca de mínimos de varias décadas, con poco incentivo para que el propietario promedio venda y pierda su tasa fija anterior.
Meredith Whitney, analista conocida por anticipar la crisis financiera de 2008, advirtió que el mercado puede cerrar con uno de sus peores años en décadas y que el enfriamiento puede extenderse conforme avance el ciclo.
El daño no se queda en bienes raíces. Menos mudanzas significa menos gasto asociado: remodelaciones, consumo durable, servicios y movilidad laboral. Ese canal pesa en el crecimiento general porque la vivienda arrastra una cadena larga de actividad económica.
Ventas en mínimos: el “freeze” de la vivienda existente
Las ventas de vivienda existente vienen cayendo en términos interanuales y el mercado ha tenido episodios de actividad especialmente baja. Whitney planteó un escenario alrededor de 4 millones de operaciones como referencia y señaló que el dato real podría quedar por debajo.
Cuando el mercado se congela, la corrección de precios se vuelve rara. No necesariamente baja el precio de inmediato, primero baja la liquidez. Eso distorsiona valuaciones, extiende tiempos de cierre y aumenta el riesgo de que el ajuste llegue de golpe en mercados locales con sobreoferta o estrés de pago.
La trampa operativa para inversionistas y operadores es confundir precio estable con mercado sano. Un mercado con transacciones bajas castiga al que necesita vender por calendario, por refinanciamiento o por rotación de portafolio.
Tasas hipotecarias: bajan poco, cambian poco
Para 2026, varias proyecciones apuntan a tasas hipotecarias todavía alrededor de 6% a 6.5%, con descensos modestos incluso si el banco central baja tasas de corto plazo.
Esa estabilidad alta tiene un efecto técnico: la mensualidad se mantiene pesada y el gap entre lo que el comprador puede pagar y lo que el vendedor quiere obtener no se cierra. Whitney lo resumió como un mercado donde el comprador exige descuentos y el vendedor no los concede.
En paralelo, suben soluciones de compromiso. Aumenta el uso de hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) para bajar pagos iniciales. Los desarrolladores también empujan incentivos para mover inventario nuevo.
La brecha generacional: menos primeros compradores, más fricción
El mercado carga con un desequilibrio de base: una proporción alta del inventario existente pertenece a mayores de 60 años. Al mismo tiempo, el comprador primerizo llega tarde y con menos holgura financiera.
Los datos citados por Investopedia muestran que solo 21% de las ventas entre julio 2024 y junio 2025 fueron para compradores primerizos, el nivel más bajo para ese periodo desde 1981. También señalan que la edad promedio del primer comprador ronda 40 años.
Ese retraso no es cultural, es financiero. Entre renta alta, deuda estudiantil y tasas elevadas, el salto a propiedad se vuelve más lento. Eso reduce la demanda “natural” que normalmente sostiene el ciclo.
Inventario nuevo y “pricing power” de los builders
Un cambio relevante para 2026 es el papel del inventario nuevo. Se reporta que los constructores están ofreciendo incentivos como reducción de tasa (buydowns) y apoyos de cierre para hacer competitivo el producto nuevo frente al existente.
Esto crea una bifurcación. El mercado de vivienda existente se atasca por el efecto lock-in de tasas viejas. El mercado nuevo puede negociar con más flexibilidad porque el incentivo vive en el margen del desarrollador y en acuerdos con financiamiento.
Para underwriting, ese matiz importa. El comparable de precio deja de ser solo un número por pie cuadrado, también depende de concesiones financieras embebidas. En valuación, eso puede inflar precios listados y ocultar el descuento real en el costo total para el comprador.
Implicación para México y LATAM: capital más duro, oportunidades más tácticas
El mercado de vivienda en Estados Unidos en 2026 funciona como termómetro de riesgo para capital global. Cuando la vivienda se enfría con tasas todavía altas, el apetito por riesgo inmobiliario suele moverse a calidad y a estructuras más conservadoras: más spread, covenants más estrictos y menor tolerancia a historias sin tracción.
Para México y LATAM, eso se traduce en tres frentes operativos:
- Fondeo más selectivo para desarrollos residenciales especulativos y mayor exigencia de preventa o evidencia de absorción.
- Más atención a productos con flujo estable y capacidad de indexar rentas.
- Mejores ventanas para compradores pacientes en activos con descuento por liquidez, siempre que la tesis no dependa de refinanciar barato.
La pieza no es copiar lo que pase en Estados Unidos. Es leer la señal. Si el residencial estadounidense no libera transacciones con tasas cerca de 6%, el dinero institucional se vuelve menos complaciente en cualquier geografía. Ahí gana quien tenga disciplina de precio, estructura de capital robusta y control real de costos.
