México cerró 2025 con vivienda más cara, pero con el pie en el freno
Diciembre de 2025 dejó una foto que vale más por sus matices que por el titular. El precio nacional promedio de vivienda llegó a $31,366 pesos por m², con una variación anual de 4.2%. Al mismo tiempo, el mes cerró con un ajuste a la baja de -0.1%.
Ese choque entre crecimiento anual y corrección mensual no es contradicción. Es el mercado diciéndote una cosa simple: el nivel de precios sigue arriba, pero el ritmo ya no es automático.
La referencia viene del Indicador de precios de vivienda (INBAPREVI), un índice de Banorte que promedia precios por m² con datos de páginas inmobiliarias. En este corte se reportan 15 entidades federativas.
Lo que cambió
La historia de 2025 no fue “subió o bajó”. Fue cómo cambió el comportamiento del precio.
Un año con +4.2% anual suena a mercado firme. Pero cuando el cierre del año trae -0.1% mensual, aparece una señal útil para 2026: los compradores ya se comportan como compradores. Comparan, negocian, estiran tiempos. Y en ciertos mercados, el vendedor empieza a entender que “publicar más caro” no es estrategia.
El otro cambio es la fragmentación regional. En la misma fotografía conviven precios que parecen de dos países distintos:
- CDMX como el mercado más caro con $57,672 pesos/m².
- Tamaulipas como el más bajo con $18,439 pesos/m².
Esa dispersión no es anecdótica. Es el punto: México no tiene un solo ciclo inmobiliario, tiene varios al mismo tiempo.
Los números que mandan
El promedio nacional de $31,366 pesos/m² es un “promedio que aplana”. Lo que manda, para leer 2026, es la tabla de estados.
Top del ranking por precio promedio (diciembre 2025):
- CDMX: $57,672/m²
- Nuevo León: $53,848/m²
- Jalisco: $47,359/m²
- Sinaloa: $42,712/m²
- Baja California: $39,669/m²
- Estado de México: $38,469/m²
Rango medio (diciembre 2025):
- Yucatán: $28,828/m²
- San Luis Potosí: $26,887/m²
- Puebla: $25,782/m²
- Querétaro: $25,133/m²
Parte baja del listado (diciembre 2025):
- Sonora: $22,219/m²
- Guanajuato: $22,125/m²
- Hidalgo: $21,987/m²
- Morelos: $21,474/m²
- Tamaulipas: $18,439/m²
En lo fino, también aparecen señales de dirección:
- En el material se destaca que Morelos tuvo la mayor variación mensual con +1.5%.
- Y que CDMX registró la caída mensual más pronunciada con -0.5%.
Esto importa porque te dice dónde el mercado todavía estira precios por inercia y dónde ya entró en modo ajuste.
Quién gana (y quién pierde)
En un cierre como este, los ganadores y perdedores no se dividen por estado. Se dividen por modelo de operación.
Ganan los que venden “bien” (no necesariamente caro)
Cuando el crecimiento anual es positivo pero el mes cierra plano o ligeramente negativo, el mercado premia al que controla variables:
- Producto correcto para el ticket real del comprador.
- Ubicación con demanda genuina, no aspiracional.
- Paquetes de financiamiento y condiciones que cierran la brecha (sin inventar milagros).
- Tiempos de entrega creíbles.
En 2026, vender “bien” va a significar evitar el sobreprecio disfrazado de narrativa.
Pierden los que confunden precio publicado con precio realizable
Cuando el indicador habla de precios promedio por m², hay un riesgo típico: creer que ese número es “el mercado” y no “una capa del mercado”.
Los que se van a pegar contra la pared son los que:
- lanzan producto con pricing que solo funciona si el comprador acepta el primer número,
- compran tierra pensando en apreciación automática,
- o suben precios sin mirar elasticidad (la tolerancia real a pagar más).
CDMX: premium, pero no invencible
CDMX aparece como la entidad con el mayor precio promedio por m². Eso puede leerse como fortaleza.
Pero el mismo material apunta a dos cosas que no conviene ignorar:
- la caída mensual más marcada (-0.5%),
- y en la infografía se menciona tasa de decrecimiento anual para CDMX.
Sin agregar interpretaciones grandotas: el mercado premium puede seguir caro y, aun así, dejar de subir o incluso ajustar. Eso cambia la conversación para 2026: menos “carrera de precios” y más “guerra de valor”.
Qué haría un developer con esta foto
No es momento de pánico. Es momento de precisión.
1) Recalibraría pricing y mix por micro-mercado, no por promedio nacional
El promedio nacional de $31,366/m² sirve para contexto. No sirve para modelar un proyecto.
En 2026, la ventaja la va a tener quien diseña y precifica desde:
- comparables reales por zona y tipología,
- sensibilidad de pago del comprador,
- y velocidad de absorción esperada.
Si tu modelo depende de seguir subiendo precio porque “así viene el mercado”, ya vas tarde.
2) Haría underwriting más duro en mercados premium
En plazas como CDMX, donde el precio es alto pero el material ya marca señales de ajuste, el riesgo no es “que se caiga todo”.
El riesgo es más feo: que se congele la absorción si el producto se pasa de listo.
En términos prácticos: más disciplina en áreas vendibles, amenidades que sí mueven aguja, y tiempos de desplante que no te revienten costo financiero.
3) Leerá oportunidades donde el precio aún deja margen de expansión
Estados con precios medios o bajos no son “baratos” por default. Pero sí te abren otra palanca:
- construir ticket más accesible,
- capturar demanda que ya no entra a mercados caros,
- y operar volumen con rotación.
Ahí, la clave no es elevar precio a fuerza. Es elevar certeza de venta.
4) Para inversionistas: priorizar flujo y liquidez sobre “apreciación prometida”
Una tasa anual de +4.2% suena cómoda. Pero el cierre mensual negativo te recuerda que el mercado tiene memoria corta.
Si en 2026 el precio se mueve por tramos y no por autopista, el inversionista serio va a cuidar:
- liquidez (qué tan vendible es el activo cuando quieras salir),
- y estabilidad (qué tan defendible es la renta o el uso).
El 2026 no va a perdonar portafolios armados solo con “fe en el ciclo”.
El cierre de 2025 dice esto sin decirlo: el precio todavía sostiene, pero el mercado ya pide argumentos. Y cuando el mercado pide argumentos, gana quien opera con datos, producto y timing. Pierde quien vive de narrativa.
