La vivienda usada tomó el control del crédito hipotecario
La vivienda usada dejó de ser el “plan B” del comprador mexicano.
En 2025 se convirtió en el carril principal del financiamiento: concentró entre 63% y 64% de las operaciones de crédito hipotecario.
El dato importa por una razón simple: cuando el crédito se mueve, el mercado se reconfigura. Cambia qué se construye, dónde se invierte, cómo se valúa el riesgo y qué tan rápido rota el inventario.
La explicación no es romántica. Es operativa.
La oferta de vivienda nueva se apretó, sobre todo en zonas consolidadas, y el comprador respondió con pragmatismo: ubicación, precio relativamente más accesible y disponibilidad inmediata.
La cifra que manda: seis de cada 10 hipotecas ya van a usada
El desplazamiento hacia vivienda usada se aceleró desde la pandemia y hoy ya domina el flujo hipotecario.
Esto no solo describe una preferencia. Describe un “cambio de régimen” en cómo entra la gente al mercado:
- La vivienda usada ya no compite por las sobras del crédito.
- Se convirtió en la puerta de entrada principal al financiamiento.
En términos de capital, eso altera dos cosas a la vez:
- Liquidez por tipo de activo. Más crédito en usada significa más transacciones y más presión sobre inventario existente.
- Señal para el desarrollador. Si el comprador financiado no encuentra (o no puede pagar) producto nuevo comparable en ubicación, el mercado está gritando “desfase de oferta”.
Oferta nueva en retirada: el costo del suelo y construir ya dictan el mapa
El peso de la vivienda usada se explica, en buena medida, por la oferta limitada de vivienda nueva.
La desaceleración en la edificación, el encarecimiento del suelo urbano y el aumento en costos de construcción han reducido inventario, especialmente en zonas consolidadas.
Traducción a decisiones:
- El suelo bien ubicado se volvió más caro y más escaso.
- El costo de reposición (construir hoy) sube la vara del precio final.
- La vivienda nueva se “mueve” hacia donde el número sí cierra, aunque eso implique alejarse del corazón urbano.
En ese contexto, la vivienda usada compite con una ventaja incómoda para el desarrollador: ya está donde la demanda quiere vivir y puede entregarse sin tiempos de obra.
Demanda real vs demanda narrativa: la usada gana por ejecución, no por moda
De acuerdo con documentos públicos de ALIGNMEX Real Estate Capital, la vivienda usada ofrece ventajas operativas claras: ubicación establecida, disponibilidad inmediata y precios que, aunque al alza, suelen ser más accesibles que los de desarrollos recientes.
Aquí hay una implicación que muchos subestiman:
La vivienda usada no solo absorbe demanda. Absorbe incertidumbre.
- El comprador evita “riesgo de entrega” (tiempos, cambios, calidad final).
- Reduce fricción de mudanza: compra y habita más rápido.
- Decide con mejor visibilidad sobre barrio, movilidad y servicios.
Eso explica por qué el mercado aguanta incluso con tasas altas: la decisión se apoya en valor tangible, no en promesa.
La valorización sostiene la narrativa: el inventario existente se encarece
El giro no ocurre en un mercado barato.
La vivienda usada ha mostrado una valorización sostenida: entre enero y septiembre de 2024 registró una apreciación cercana a 9% anual, de acuerdo con datos de la SHF.
Ese dato tiene filo doble:
- Para propietarios, refuerza el incentivo a vender (o a “aguantar” esperando mejor precio).
- Para compradores, estrecha la ventana: si difieren demasiado, el activo puede seguir alejándose.
Y cuando sube el precio de la usada, se vuelve más visible el problema estructural: la oferta nueva no está alcanzando a cubrir ubicación + precio al ritmo que el mercado demanda.
Certificación y avalúos: el “due diligence” que define si hay crédito
A mayor peso de la vivienda usada, mayor peso del proceso técnico.
De acuerdo con documentos públicos de ALIGNMEX Real Estate Capital, el crecimiento de este mercado viene acompañado por más relevancia de certificación y valuación. Para el otorgamiento de crédito, instituciones como el Infonavit requieren avalúos técnicos realizados por unidades registradas ante la SHF.
Esto se vuelve un punto de control del sistema:
- Verifica estado físico del inmueble.
- Revisa situación documental antes de formalizar el crédito.
En un mercado donde el inventario se aprieta, la velocidad y calidad del avalúo no son un trámite: son una palanca de cierre.
Para intermediarios y originadores, el playbook se vuelve más claro: menos “venta”, más “operación”. Menos storytelling, más expediente impecable.
La renta como etapa intermedia: el comprador prueba antes de firmar
El mercado está enseñando otra señal: la renta empieza a funcionar como sala de espera.
Ante oferta limitada y más competencia por vivienda disponible, la renta se usa como etapa intermedia antes de comprar para evaluar ubicación, movilidad y entorno urbano, mientras se comparan alternativas de financiamiento.
Esto sugiere un comprador más cauto:
- La compra ya no se decide “por inercia”.
- Se decide con más análisis por precios y condiciones crediticias.
Para desarrolladores y fondos, esto es una alerta: si el comprador está “probando” la zona con renta, la batalla ya se movió a experiencia urbana (movilidad, servicios, seguridad percibida, tiempos de traslado). No se gana solo con producto.
Qué haría un CFO con esto
Tres movimientos lógicos, si tu objetivo es proteger margen y rotación:
- Revisar el gap de reposición vs mercado. Si tu precio objetivo se despega demasiado de la usada comparable por zona, el problema no es marketing: es costo-suelo-producto.
- Recalibrar mix y ubicación. En zonas donde la usada manda, el nuevo producto debe justificar premium con algo real (tipología, amenidades, eficiencia, mantenimiento, administración).
- Blindar el proceso. Si el crédito depende de avalúo y expediente, tu cadena de cierre debe operar como reloj.
Qué vigilar en 90 días: tres señales que confirman o rompen el escenario
- Inventario de vivienda nueva en zonas consolidadas. Si sigue apretado, la usada mantiene el volante.
- Fricción de costos. Suelo y construcción determinan si el nuevo producto puede competir sin estirar precio al límite.
- Tiempo de cierre con avalúos. En usada, el cuello de botella no siempre es el comprador: suele ser el proceso.
El mensaje de fondo es incómodo pero útil: el mercado hipotecario ya votó.
La vivienda usada no “está de moda”. Está resolviendo mejor la ecuación de ubicación, precio y velocidad en un entorno de oferta nueva restringida.
