El precio de la vivienda usada en España cerró 2025 al alza, pero con un mapa partido

España cerró 2025 con un crecimiento moderado en precio, pero con una dispersión brutal por territorio. Según el informe anual de pisos.com, la vivienda de segunda mano terminó diciembre con un precio medio de 2,427 €/m², un avance de 0.25% mensual, 0.54% trimestral, 0.89% semestral y 3.52% interanual.

El número suena “tranquilo” para quien mira solo el promedio. El mercado real no se comportó parejo. Se comportó como un mosaico: subidas claras en algunos polos y caídas fuertes en otros.

Lo que cambió: el precio no sube igual, sube donde falta producto

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, lo explica con una idea central: el alza no responde solo a oferta y demanda “simple”, sino a una confluencia de factores. El más determinante es la escasez estructural de oferta en ubicaciones demandadas.

Su lectura es dura y muy práctica:

el producto asequible se vende rápido
lo que queda tiende a ser más caro o menos atractivo
el promedio sube aunque no suba todo

Además, Font agrega un componente psicológico que empuja la demanda: muchos compradores entran con expectativas de revalorización, especialmente en ubicaciones bien conectadas o con potencial turístico o de inversión. Eso sostiene la intención de compra incluso cuando los fundamentos macro se enfrían.

Los números que mandan: regiones, provincias y capitales

Comunidades autónomas: Madrid arriba, Extremadura abajo

Las mayores subidas frente a diciembre 2024:

Madrid: +6.68%
Navarra: +4.13%
Baleares: +3.93%

Las caídas más fuertes:

Extremadura: -11.72%
Castilla y León: -9.00%
Aragón: -5.15%

En el mes, la subida más pronunciada fue Madrid (+0.45%) y la mayor bajada Región de Murcia (-0.53%).

En niveles de precio, la región más cara fue Baleares (5,125 €/m²) y la más barata Extremadura (842 €/m²).

Provincias: desplomes fuertes en algunas, estabilidad en otras

Subidas interanuales más intensas:

Madrid: +6.68%
Vizcaya: +5.01%
Navarra: +4.13%

Mayores caídas:

Huesca: -19.74%
Zamora: -18.71%
Lugo: -17.13%

En variación mensual, Córdoba destacó con +2.45% y Palencia tuvo el mayor descenso con -0.85%.

Más cara: Baleares (5,125 €/m²)

Más barata: Ciudad Real (710 €/m²)

Capitales: Toledo cruza a doble dígito, Valladolid se hunde

Frente a diciembre 2024, las que más subieron:

Toledo: +10.92% (única a doble dígito, según el texto inicial)
Teruel: +9.19%
Ciudad Real: +8.73%

Las caídas líderes:

Valladolid: -11.64%
Girona: -10.39%
Santa Cruz de Tenerife: -9.37%

En el mes, Teruel subió +2.99% y Murcia cayó -1.29%.

Más cara: Donostia–San Sebastián (6,631 €/m²)

Más asequible: Jaén (1,265 €/m²)

Dentro de las ciudades: el “promedio” se rompe por distrito

El informe baja al nivel que realmente decide decisiones: distritos.

Madrid

Más caro: Retiro (9,842 €/m²)
Más barato: Villaverde (2,159 €/m²)
Mayor subida anual: Retiro (+18.87%)
Mayor caída anual: Salamanca (-19.92%)

Barcelona

Más caro: L’Eixample (6,695 €/m²)
Más barato: Nou Barris (2,847 €/m²)
Mayor subida anual: Les Corts (+6.07%)
Mayor caída anual: Sant Martí (-9.52%)

Valencia

Más caro: L’Eixample (4,509 €/m²)
Más barato: Pobles de l’Oest (1,712 €/m²)
Mayor subida anual: El Pla del Real (+16.71%)
Mayor caída anual: Pobles del Nord (-23.28%)

Esta sección deja una lección simple: hablar de “precio de la ciudad” sin hablar de distrito es casi inútil.

Municipios: volatilidad extrema, Baleares como techo

Los movimientos más intensos interanuales:

Subidas: Villena (+26.55%), Arnedo (+25.85%), Trujillo (+25.80%)
Caídas: Allariz (-25.82%), Moguer (-24.71%), Toro (-24.24%)

Por precio, los top están en Baleares:

Formentera (9,973 €/m²)
Santa Eulàlia des Riu (9,045 €/m²)
Sant Josep de Sa Talaia (7,850 €/m²)

Los más bajos:

Albalate del Arzobispo (269 €/m²)
Tamarite de Litera (368 €/m²)
Las Pedroñeras (400 €/m²)

Qué deja esto para 2026: más barreras, más selección

Font proyecta que en 2026 la dinámica favorezca a compradores con solvencia y perfiles flexibles. Para primeros compradores o quienes tienen recursos restringidos, crecerán barreras y se alargará el estatus de inquilinos o se desplazará la búsqueda a zonas más lejanas.

Traducido al mundo real: el mercado no cierra, pero se vuelve más selectivo.

3.52% anual no es “poco”, es un promedio que esconde extremos

El cierre de 2025 con +3.52% anual y 2,427 €/m² de media describe estabilidad relativa a nivel agregado. Pero la dispersión por comunidades, provincias, capitales, distritos y municipios muestra otra cosa: el precio se está moviendo por escasez localizada y expectativas de revalorización, no por una subida homogénea.

En 2026, el juego parece claro: gana quien tiene solvencia, flexibilidad y lectura microzona. Pierde quien compra con presupuesto apretado y sin margen para moverse.