REBS Puebla 2025: el cuello de botella no es la demanda, es la certidumbre
En el segundo panel de REBS Puebla 2025 participaron Carol Castilla (Grupo JV), Edgar Romero (Coparmex) y Javier Préstamo (AMPI), con Tom Fraile (Century 21 El Cielo) como moderador. El tema central del panel fue la vivienda Puebla y los retos que enfrenta en el mercado actual.
La conversación puso el dedo donde arde en Puebla, pero también en México: los retos legales y normativos ya no son “un tema de abogados”. Son un freno directo a la inversión, a la velocidad de obra y al costo final de la vivienda.
El panel dejó una idea central.
Si no puedes comprar tierra con certeza jurídica y claridad de densidad, no puedes armar números.
Y si no puedes armar números, no hay proyecto que aguante.
(De izquierda a derecha) Carol Castilla, Grupo JV; Edgar Romero, Coparmex.1) Suelo sin certeza: el impuesto invisible que detiene inversión
Javier Préstamo lo planteó sin rodeos: el problema no se limita a Puebla. Se repite a nivel nacional con una constante: falta de planes de desarrollo urbano sustentable.
Su punto práctico fue el que muchos equipos brincan por urgencia comercial: antes de comprar tierra, se necesita revisar el estatus legal y, sobre todo, entender qué densidad y condiciones dará la autoridad, y que el predio no venga cargado de juicios.
Aquí la tensión es financiera, no discursiva.
El costo de la tierra solo “da” si se alinea con:
- densidad real autorizable
- uso mixto o no
- tiempos y rutas de permisos
- riesgos legales que puedan parar obra
Cuando esa ecuación queda abierta, el inversionista sube su prima de riesgo o se va. El resultado no es abstracto: se encarece el proyecto o se congela la inversión. Y eso termina filtrándose al precio o a la viabilidad del producto final.
2) Programas municipales: el orden urbano como herramienta económica
Edgar Romero empujó un punto estructural: para detonar vivienda en Puebla se tienen que actualizar los programas municipales de desarrollo urbano.
Esto no es burocracia para “poner bonito el plan”. Es un tema de orden operativo:
- defines reglas claras del juego
- reduces discrecionalidad
- acortas tiempos de decisión
- disminuyes litigiosidad
Cuando los programas quedan viejos, el mercado opera con incertidumbre. Y cuando la incertidumbre manda, el capital se protege: exige retornos más altos o evita el deal.
Lo interesante del panel es que no se quedó en diagnóstico. Se movió a mecanismos.
3) Incentivos y costos duros: lo que puede mover la aguja
Romero también habló de palancas que sí cambian el underwriting de un proyecto:
- incentivos fiscales para constructores
- coordinación entre créditos hipotecarios y créditos puente
- revisión de bonos de altura en perímetros específicos para vivienda vertical
- posible reducción del 50% en derechos de conexión, especialmente en instalación de agua y drenaje, vía diálogo con gobierno
Esto apunta a una realidad del mercado: muchos proyectos no se caen por “falta de demanda”, se caen por costos iniciales que revientan la estructura financiera antes de empezar.
Los derechos de conexión, por ejemplo, son un costo que pega temprano, cuando el flujo todavía no entra. Si reduces ese golpe, aumentas probabilidad de arranque. Y si aumentas arranque, aumentas oferta, y eso influye en accesibilidad.
La clave está en el diseño.
Un incentivo mal armado crea arbitraje y discrecionalidad.
Un incentivo bien armado compra dos cosas: formalidad y velocidad.
Tom Fraile, Century 21 El Cielo.4) Financiamiento por segmento: el mismo mercado, reglas distintas
Carol Castilla metió un matiz que vale oro para Puebla: los retos cambian por segmento.
En medio y medio-alto, el gran freno no es el deseo de compra. Es el crédito. La mayoría depende de financiamiento, lo que vuelve crítico el perfilamiento financiero desde el inicio. Por eso, señaló la importancia de definir desde el arranque con qué institución se trabajará, ya sea un financiamiento como Hir Casa o instituciones como FOVISSSTE o Infonavit.
Aquí hay una lectura operativa:
Si no defines el canal de crédito desde el principio, tu embudo se ensucia.
Y si el embudo se ensucia, la preventa se vuelve ruido.
En el segmento alto cambia el juego. Los clientes suelen tener recursos propios, pero el reto está en el enfoque comercial: convencerlos del valor de la inversión con argumentos como plusvalía futura. Castilla lo describió como un acompañamiento más consultivo, personalizado y estratégico, alineado a la visión patrimonial del comprador.
Eso implica que “vender vivienda” no es una sola receta.
En medio, mandan reglas de originación.
En alto, manda narrativa patrimonial y confianza.
Javier Préstamo, AMPI.5) Qué se desprende del panel: el mercado pide método, no intuición
El panel, leído como sistema, deja tres aprendizajes accionables.
Primero: la tierra no se compra por emoción.
Se compra con certeza jurídica, densidad clara y ruta de permisos realista. Si no, el “ahorro” en precio de suelo se vuelve costo hundido.
Segundo: el orden urbano define velocidad y costo.
Actualizar programas municipales no es tema de planeación abstracta. Es un acelerador de inversión cuando reduce incertidumbre y discrecionalidad.
Tercero: la política pública puede destrabar oferta si pega en costos iniciales.
Incentivos fiscales, derechos de conexión y bonos de altura tienen impacto directo en viabilidad. Pero requieren criterios transparentes y ejecución consistente para no volverse moneda política.
Lo que Puebla necesita para competir por inversión residencial
Sin inventar números ni prometer milagros, la conversación sugiere un camino práctico para Puebla:
- Reglas claras y actualizadas en programas urbanos
- Certidumbre jurídica como filtro obligatorio previo a adquisición
- Instrumentos de incentivo enfocados en costos duros que detienen arranque
- Coordinación financiera: puente e hipotecario alineados al segmento objetivo
- Estrategia comercial por perfil: originación en medio, narrativa patrimonial en alto
Puebla compite contra ciudades que se mueven más rápido.
Si quiere ganar inversión, tiene que reducir fricción.
Y esa fricción vive en tres lugares: suelo, permisos y estructura financiera.
Por: (panel REBS Puebla 2025)
