Tras el auge que experimentó el mercado inmobiliario industrial en México entre 2021 y 2023, impulsado por tendencias como el nearshoring y el crecimiento del e-commerce, ambas aceleradas por la pandemia de Covid-19 en 2020, todo apunta a que el mercado ha comenzado a estabilizarse. La racha de cifras históricas en absorción y construcción parece haber llegado a su fin. Sin embargo, Guadalajara podría ser la excepción.
El mercado inmobiliario industrial de Guadalajara vivió un 2024 histórico en términos de demanda y construcción de espacios industriales, consolidándose como una de las regiones más dinámicas y atractivas de México. Mostró un comportamiento que supera las expectativas y estableció nuevos puntos de referencia.
Cabe destacar que la ubicación estratégica de la ciudad continúa como uno de sus principales atractivos. Su cercanía al puerto de Manzanillo, principal punto de entrada de productos provenientes de Asia, así como su conexión terrestre con el Bajío y el centro del país, la convierten en un nodo logístico clave. La reciente expansión del aeropuerto y los planes para modernizar el puerto de Manzanillo refuerzan esta ventaja competitiva, aumentando su capacidad para manejar mayores volúmenes de comercio y logística.
Demanda e inicios de construcción históricos
En 2024, Guadalajara alcanzó un inventario de espacio industrial superior a 68 millones de pies cuadrados (ft2), impulsado por la fuerte dinámica de inicios de construcción de este año, que alcanzó los seis millones de ft2 entre edificios especulativos, built-to-suit (BTS) o construcción a la medida y edificios propios. Esta cifra no se había registrado en años anteriores, de acuerdo con información de Datoz.
Este crecimiento excepcional estuvo acompañado de una tasa de disponibilidad que continuó disminuyendo, evidenciando una absorción acelerada de los espacios industriales incluso antes de su entrega. Este fenómeno se explica porque la mayoría de los edificios en construcción encontraron inquilinos durante su desarrollo, lo que refleja la alta demanda sostenida de la región.
Históricamente, Guadalajara ha mantenido un promedio de absorción bruta anual cercano a los 3.5 millones de ft2, sin embargo, este año alcanzó 5.4 millones de ft2. En tanto, en 2024 los inicios de construcción especulativa alcanzaron los 4.2 millones de ft2, pero con los fuertes números de absorción bruta se pudo mantener la tasa de disponibilidad en 5%. Esto demuestra una sincronía única entre oferta y demanda que no sólo sostiene el dinamismo del mercado, sino que también asegura su estabilidad a largo plazo.
Inversiones clave y el impulso del sector tecnológico
Entre los desarrollos más destacados del año se encuentra el anuncio de la inversión de Foxconn, en colaboración con Nvidia, para construir una planta de manufactura de superchips GB200 en Guadalajara. Este proyecto, que contará con una inversión de 453 millones de pesos, refuerza la vocación tecnológica de la ciudad y consolida su posicionamiento como un hub industrial de alto valor agregado. La llegada de esta planta no solo subraya la infraestructura y el talento especializado que caracteriza a Guadalajara, sino que también abre la puerta a nuevas inversiones internacionales.
Además, el crecimiento del e-commerce continuó siendo un factor clave en la absorción de espacios industriales. En los últimos cuatro años, el 20% de la absorción total en Guadalajara provino de empresas de este sector como Amazon y Mercado Libre, y en 2024 esta cifra alcanzó un 37 por ciento. Este aumento refleja cómo la región ha sabido adaptarse a las necesidades de cadenas logísticas más eficientes y cercanas a los mercados de consumo.
Guadalajara aún con importantes retos
A pesar del gran dinamismo observado, el mercado industrial de Guadalajara enfrenta importantes retos que podrían limitar su crecimiento si no se abordan adecuadamente. Uno de los principales desafíos es la disponibilidad de tierra para el desarrollo industrial. La mayoría de ellos se concentran en el submercado de El Salto, debido a su proximidad al aeropuerto y al macrolibramiento que conecta con la carretera hacia Manzanillo. Sin embargo, los altos precios de venta de terrenos ejidales y la complejidad en las negociaciones con múltiples propietarios han ralentizado el proceso de adquisición de tierra para nuevos desarrollos.
Además, la falta de infraestructura energética y los problemas relacionados con los usos de suelo en los planes parciales de desarrollo urbano representan obstáculos significativos para los desarrolladores. La conectividad con la mancha urbana también es un problema creciente. La carretera Chapala, una de las principales vías de acceso hacia El Salto, ha demostrado ser insuficiente para atender la creciente demanda tanto del aeropuerto como de la zona industrial.
Ante esto, tanto desarrolladores como los diferentes órdenes de gobierno tienen retos importantes para continuar con la tendencia al alza del mercado inmobiliario industrial de Guadalajara, tendencia que parece podría seguir consolidándose en 2025.
¿Guadalajara, futuro referente industrial en México?
El 2024 podría interpretarse como un pico excepcional en la historia del mercado industrial de Guadalajara, impulsado por factores globales como el nearshoring y el auge del e-commerce. Sin embargo, las inversiones recientes, como la planta de Nvidia, y las mejoras en infraestructura logística sugieren que este crecimiento podría ser el preludio de una nueva era para la región.
La clave para mantener este dinamismo radicará en superar los retos actuales y continuar atrayendo inversiones de alto valor agregado. Si las autoridades locales y los desarrolladores logran trabajar en conjunto para mejorar la infraestructura y optimizar los procesos de urbanización, Guadalajara podría consolidarse como un referente indiscutible en el mercado industrial de México y América Latina.
Por: Alma Villalobos, analista del segmento industrial en Datoz
Este es un texto de la edición 148 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.