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Arquitectura

Dinámica de ventas de vivienda Vertical a nivel nacional

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Ventas Anuales de Producto vertical 2016 – 2020

Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus.


Fuente: Libertun de Duren, N. (2017). La carga de la vivienda de interés social: comparación entre hogares de la periferia y del centro en ciudades de Brasil, Colombia y México. Banco Interamericano de Desarrollo

COMPARATIVA DE VENTAS ACUMULADAS AL CIERRE DE 2019 – 2020
Ciudades ordenadas por VENTAS 2019

Un claro indicador del dinamismo de un mercado inmobiliario es la cantidad de unidades vendidas durante el año, en este caso, departamentos. Con el fin de brindar un panorama de la evolución del mecado en las diversas ciudades analizadas, presentamos el total de unidades colocadas durante los años 2019 y 2020 para los segmentos Medio en adelante.

Aquí podemos ver que el mercado vertical a nivel nacional bajo sus ventas en 15% de 2019 a 2020. Sin embargo, ciudades como Monterrey y Guadalajara presentaron crecimientos en sus ventas de 5% y 3% respectivamente, mientras que Cd. de México tuvo una contracción de 46%. Ciudades como Puebla y Tulum tuvieron un decremento de 37% y 30% respectivamente, mientras León aumentó sus ventas más de un 109% de 2019 a 2020.

Distribución de ventas por segmento 2019 vs 2020

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

A causa de la pandemia COVID-19, el año 2020 fue atípico para todos los sectores económicos a nivel mundial, y esto se mantiene para el real estate.

Si comparamos las ventas por segmento de 2020 respecto a 2019, podemos ver que en general hubo un incremento en la proporción de ventas que se concretaron en los segmentos Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus. Se puede ver un comportamiento similar para Premium Plus en aquellas ciudades que cuentan con oferta en ese segmento, donde su disminución en ventas se vió reflejada como una ganancia en Premium o incluso en Residencial Plus.

Demanda de vivienda vs ventas verticales a nivel nacional

Demanda vs Ventas nacionales durante 2020

Este año 2020 fue sumamente inusual debido a la pandemia COVID-19. Estuvimos más de 8 meses en aislamiento, hubo un decremento económico, y la demanda de vivienda respondió a estos factores. En esta gráfica podemos ver cómo la demanda de vivienda vertical se contrajo por encima de $1.6 mdp, lo cual redujo el GAP de vivienda y provocó que prácticamente desapareciera por encima de $4.0 mdp. Sin embargo, la necesidad de vivienda no desaparece, sino que se reconfigura, como se puede apreciar en la expansión de demanda por debajo de $1.6 mdp. Si comparamos con las ventas de producto vertical durante 2020, resulta evidente que esta reconfiguración de la demanda acentuó el déficit de vivienda para los segmentos Económico, Medio y la franja inferior de Residencial.

ABSORCIÓN PROMEDIO DE UNIDADES POR PROYECTO POR SEGMENTO

Ciudades ordenadas por VENTAS 2020

Una de las medidas del éxito de un proyecto inmobiliario es su ritmo de ventas, el cuál se representa con el parámetro de absorción promedio que nos indica cuántas unidades mensuales coloca el proyecto en promedio durante su tiempo en el mercado. Podemos extender esta rúbrica hacia las ciudades analizadas en este reporte.

Aquí presentamos la absorción promedio por proyecto durante 2020 de cada segmento para las 18 ciudades estudiadas. En general la absorción promedio por proyecto disminuye a medida que subimos del segmento Residencial hasta Premium Plus. La absorción promedio del segmento Medio es relativamente baja en todas las ciudades dado que el segmento está sub-ofertado.

Medio (0.5 mdp a 1.1mdp)

Residencial (1.2mdp a 2.7mdp)

Residencial Plus (2.8 mdp a 6 mdp)

Premium (6 mdp a 18 mdp)

Premium Plus (+18 mdp)


Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2020. Participación de segmentos calculado por número de unidades totales dentro de un proyecto del segmento.

Dinámica del Inventario de vivienda Vertical a nivel nacional 2016-2020 Incluyendo la ZM de Ciudad de México

Al incluir a la Ciudad de México, vemos que mientras el inventario del segmento Medio ha decrecido un 6% de 2016 a 2020, los segmentos Residencial y Residencial Plus han incrementado su inventario en 85% y 88% respectivamente.

Dinámica del Inventario de vivienda Vertical a nivel nacional 2016-2020 Incluyendo la ZM de Ciudad de México

Mientras que el inventario del segmento Medio sólo ha crecido un 15% de 2016 a 2020, los segmentos Residencial Plus y Premium han crecido su inventario en 216% y 358% respectivamente.

DISTRIBUCIÓN DEL INVENTARIO DISPONIBLE POR SEGMENTO

Ciudades ordenadas por unidades disponibles

Cada ciudad presenta una composición distinta de su inventario disponible. Podemos ver que la mayoría de las ciudades tiene la mayor porción de su inventario en los segmentos Residencial y Residencial Plus, a excepción de ciudades con una fuerte orientación turística como Puerto Vallarta y aquellas que pertenecen a la Riviera Maya, las cuales tienen su principal componente de oferta en los segmentos Residencial Plus y Premium. Asi mismo, vemos que salvo Puebla, Guadalajara, San Luis Potosí, Puerto Vallarta y Culiacán, todas las ciudades cuentan con menos del 10% de inventario en el segmento Medio, e incluso 6 de ellas no tienen inventario en ese segmento. A grandes rasgos podemos ver que la pirámide invertida de inventario, ya que en lugar de existir más unidades disponibles en los segmentos Medio y Residencial, el 63% del inventario total se concentra en los segmentos Residencial Plus, Premium y Premium Plus.


*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2020. Participación de segmentos calculada por número de unidades totales dentro de un proyecto del segmento.

MESES DE INVENTARIO Y PROYECTOS ACTIVOS POR SEGMENTO

Ciudades ordenadas por Ventas 2020

Una de las medidas de qué tan dinámico es un proyecto inmobiliario es la cantidad de meses que le quedan de inventario para cada segmento, los cuales representan la relación que existe entre el inventario restante del segmento y las ventas que tuvo durante el año 2020. Esta rúbrica puede extenderse a las ciudades analizadas en este reporte para tener un panorama de la situación de sus mercados. Mostramos también la cantidad de proyectos activos por segmento para cada ciudad.

Al tomar en cuenta ambos parámetros podemos ver que, por ejemplo, a pesar que Guadalajara tiene buen ritmo de colocación en Residencial Plus, las ventas están pulverizadas entre 168 proyectos activos, mientras que Monterrey presenta casi los mismos meses de inventario en Res. Plus pero con sólo 78 proyectos en comercialización. En el caso de Puebla, podemos apreciar que si bien su segmento Residencial tiene una absorción saludable, sus ventas se distribuyen entre 131 proyectos, mientras que su segmento Residencial Plus ya se encuentra limitado en absorción. En general el segmento Medio está subofertado.


*Información primaria generada por 4S Real Estate y su red de oficinas regionales. Los datos están actualizados al cuarto trimestre 2020. Meses de inventario restantes por segmento calculados con metodología propia de 4S Real Estate.

PRECIO POR METRO CUADRADO PROMEDIO POR SEGMENTO

Ciudades ordenadas por precio promedio por m2

Más que el precio de venta, un mejor indicador de la consolidación de la vivienda vertical en una ciudad es su precio por m2 promedio. A medida que el sector de vivienda vertical toma fuerza en una zona, el precio por m2 promedio de los proyectos en desarrollo debe incrementar. Es por esto que los proyectos nuevos pueden salir a la venta con precios por m2 por encima los precios iniciales de proyectos que ya llevan varios meses en el mercado.

Aquí presentamos un panorama del precio por m2 por segmento para cada una de las ciudades. Respecto a 2019 podemos observar algunos cambios interesantes, como Ciudad de México cayendo a un $M2 promedio cercano a Monterrey, así como León que c pesar de incrementar sus ventas en 109% cayó al 7mo lugar en $M2 promedio. El mercado turístico vio una tendencia general a la alza en precio por M2, mientras que el mercado local presentó un comportamiento más variado.

Sociedad del rombo en México

¿CÓMO SE COMPORTA LA OFERTA DISPONIBLE?


* El nivel socioeconómico nacional considera ciudades y áreas metropolitanas con 100,000 habitantes o más. Fuente: AMAI
** Se consideran las ciudades analizadas por 4S Real Estate y su red de oficinas.
Inventario actualizado al cuarto trimestre de 2020 por 4S y su red de oficinas regionales

* El nivel socioeconómico nacional considera ciudades y áreas metropolitanas con 100,000 habitantes o más. Fuente: AMAI
** Se consideran las ciudades analizadas por 4S Real Estate y su red de oficinas.
Inventario actualizado al cuarto trimestre de 2020 por 4S y su red de oficinas regionales

EVOLUCIÓN EN LA PREFERENCIA DE LA DEMANDA

Con base en estudios de demanda hechos por 4S donde de forma cuantitativa se mide la disposición de las personas que estén buscando una vivienda para comprar se encuentra que existe una evolución en el hábito de búsqueda de un inmueble ya que a partir del año 2015 existe un incremento en la preferencia de búsqueda de un departamento y no solamente de una casa.

También se encuentra una evolución en la preferencia del tipo de proyecto en donde les gustaría adquirir un departamento debido a que a partir del año 2017 la preferencia de comprar un departamento en un proyecto de usos mixtos comienza a ser mayor. Asimismo se aprecia una preferencia acentuada de las personas por vivir en un departamento que se encuentre en un proyecto que les brinde privacidad, ofrezca vistas atractivas a la ciudad y que se encuentre cercano a comercios y servicios de primera necesidad, además de amenidades que se apeguen a su estilo de vida.

Este artículo es un fragmento de The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021

Aquí la primera parte y aquí la segunda.

Por 4S Real Estate

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