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Construcción

¿Existe burbuja inmobiliaria en México?

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Es una de las preguntas que expertos y desarrolladores inmobiliarios se hacen, y es que al ver las circunstancias en las que se ha envuelto la industria de Estados Unidos, hace pensar que, “al ver las barbas de tu vecino recortar, pon las tuyas a remojar”.

Sabemos que la Industria de la construcción en el país del norte está enlazada con su sistema financiero, y es utilizada como un brazo armado para mover su economía; pero en México, ¿qué se ha hecho bien?, y ¿qué se ha hecho mal?

El Real Estate en México, ha comprobado a lo largo de la historia que parece inmune a las devaluaciones, pues con cada imprevisto financiero que sufre el país, se afianza más a su valor y a su posición privilegiada. Al igual que la vivienda, que tiene en sí un brazo armado de costos directos en Commodities, y que al relacionarse con el dólar este le da potencia con respecto a la divisa mexicana. 

Según The International Monetary Found, México ha incrementado el 3% anual sobre la inflación el costo de la vivienda, (un 5% anual en promedio, sin tomar en cuenta los referentes, pues son estos quien realmente tiene mayor aumento de precios).

La siguiente Tabla, emitida por el UBS Global Real Estate buble index 2019, permite dar una mirada al panorama mundial, el cual presenta los incrementos de las propiedades y sus ajustes en las principales ciudades.

Real estate México presión en el sector

El aumento del dólar y la crisis en curso significa una gran presión para el sector, ya que supone una menor demanda del producto, lo cual meterá en dilema al constructor, entre sacrificar margen u obtener liquidez.

Aunque la historia no será igual para todos (debido al espacio de compra que se abrirá, y el cambio de realidad que vivimos), la vivienda vertical podría ser la más afectada, ¿Hasta qué punto este producto podrá reconfigurarse para mostrar una cara distinta al de un tiempo compartido, donde la movilidad y sociabilidad del individuo se ve afectada?

El espacio de desarrollo en ciudades como CDMX-MTY-GDL (que de ahora en adelante nos referiremos como bloque referente superior) no da mucho margen al comprador para tener opciones de compra en vivienda de baja y media de calidad, entiéndase esto no solo en calidad constructiva, sino proximidad a centros de trabajo, movilidad y servicios etc. 

Este bloque ha mantenido creciente sus precios, con respecto al resto del país y en lo que respecta al área de TIJ-BJX-QRO-MER (al que llamaremos bloque referente en desarrollo) ha tenido un incremento de precios sumamente agresivos en el último sexenio, pero dista mucho de asemejarse al bloque referente superior.

Otros caídos serán los que incursionaron en la industria y no es su Core Business; es decir, quienes desarrollaron productos poco estudiados y se encuentran en etapa de término lo que hará difícil reconfigurar sus productos, haciendo que no sean primeras opciones de compra en un mercado de por sí competido. Estos serán sumamente agresivos en sus ofertas de venta para poder retirarse de la industria lo menos golpeados posibles.

El valor de los activos y la agresividad para la venta dependerá única y exclusivamente en qué tan preparada está la empresa financieramente. Aguantar un poco los precios podría significar mayor ganancia que sacrificarlos prematuramente.

Será una gran oportunidad ya que al recuperarse la economía tendrán más oportunidad de crecimiento. Habrá caídos, tiene que haberlos, empresas y personas que han tenido hábitos desordenados en sus finanzas personales sufrirán la consecuencia de sus decisiones.

Si bien suena estupenda la oportunidad para el comprador de tener múltiples opciones de con vendedores más ávidos, también será un desafío elegir entre comprar un bien patrimonial a un costo conveniente o comprar uno hermoso. 

Así que el producto bien hecho y estudiado sufrirá menos. Según el afamado escritor Harry S. Dent, Jr., esta recuperación económica será como seguir drogando a la economía, pues el recurso de QE (quantitative easing), lo único que provocará será alargar la agonía de un sistema financiero moribundo. Darán más deuda a la deuda, creando devaluaciones más profundas y expansivas. El economista Australiano Steve Keen da como ultimátum, para acabar con estos profundo picos recesivos y expansivos, jubilar la deuda, o sea, reducir la capacidad de endeudamiento en todos los sentidos y como ya lo pronosticaba la OMC y el FMI la tendencia de tasas de crecimiento del PIB mundial se reducirán a los 1.5 – 2 por ciento.

Conclusión, sí hay burbuja inmobiliaria en México, aunque no todas las ciudades la padecen, pero es soportada por una demográfica creciente, el bloque referente superior baila una canción distinta al resto del país. El consumidor ha perdido cerca del 20-30% de su poder adquisitivo relacionado con su hogar en los últimos 7-10 años, la gente seguirá comprando, sí, pero bajo un presupuesto mermado ante la inflación e incremento de precios de la vivienda, esto quiere decir, que comprará menos metros cuadrados.

La familia clase media que aspiraba a comprar una vivienda de 200m2 hace 10 años, ahora solo podrá adquirir una de 160. La burbuja está estallando actualmente, y no lo hace en una devaluación del bien como tal, lo hace en la capacidad de absorción del mercado.

Es difícil clarificar el espectro actual entre burbuja inmobiliaria y crisis económica. Según registros no oficiales de Brokers de la Ciudad de León, los clientes han comenzado a ofertar  hasta 15% por debajo del valor comercial pre-Covid.

El simple hecho de que no haya incremento en los precios de los inmuebles por 3 o 4 trimestres ya quiere decir que se perdió de un 6% a 15 % según la referencia que se desee tomar, si es en tasa inflacionaria o tipo de cambio USD-MXP.

La era post Covid no será un giro de 180 grados, mas bien algo como un barco que ajusta su rumbo 5 grados, y este viraje dependerá del tiempo en que persista el virus y las condiciones pandémicas. En los tiempos de menor certeza lo único seguro es el cambio, pero nadie sabe en qué grado y cuánto se dará. 

Por Miguel Tinajero de Nabu Bienes Raíces

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