Fibra Plus dio a conocer que la Oferta Pública que lanzó para adquirir hasta el 100% de los certificados bursátiles de Fibra HD concluirá el 7 de octubre de 2021.
La operación propuesta por el fideicomiso, consiste en un factor de intercambio early bird de un CBFIs (certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios) de Fibra Plus por 2.6 de Fibra HD, que concluirá el 23 de septiembre.
Mientras que, para quienes decidan participar en la Oferta entre el 24 de septiembre y el 7 de octubre, tendrán acceso a un intercambio de 2.62 CBFIs de Fibra HD por 1 CBFI de Fibra Plus.
En entrevista para Inmobiliare, Gustavo Tomé, presidente de Fibra Plus, explicó que esto representa una buena alternativa para los inversionistas de HD, ya que se traduce en casi 37% de premio de lo que valen las acciones del Fibra en el mercado.
Es decir, si hoy el valor de mercado de fibra HD es de tres pesos mexicanos por un título, Fibra Plus les ofrece a los dueños de los certificados alrededor de 5.40 pesos.
Respecto al pago de dividendos, señaló que aún se debe discutir con el comité técnico de la compañía resultante. Pero, adelantó que serán mensuales o trimestrales.
“Nos hemos dado cuenta que llamar a la gente mes a mes para distribuir no es la mejor alternativa. Pero, no es una decisión que podamos tomar de manera unilateral.
Esta oferta pública de adquisición que está vigente desde el martes pasado en la Bolsa Mexicana de Valores, autorizada por la Comisión Nacional Bancaria.
Fibra HD deja de lado el valor inmobiliario en su valuación
La propuesta de factor de intercambio fue calificada por Fibra HD como “no razonable, desde un punto de vista financiero”, luego de consultar al analista independiente VACE Investment.
Sin embargo, Gustavo Tomé aclaró que el método utilizado por dicha firma arroja un valor que no necesariamente representa la veracidad de valor total de la estrategia integral de combinación de negocios.
Ya que la mecánica empleada está basada en el modelo de flujo descontado. Sin tomar en cuenta el valor del inmueble.
“Los que nos dedicamos al sector inmobiliario en las fibras sabemos que lo más importante es el inmueble. Se debe considerar su ubicación, su estado y su ocupación; por la propia definición del negocio”, comentó.
Esto puede ser confirmado en las declaraciones de Fibra HD: “no hemos llevado a cabo ni se nos ha proporcionado avalúo alguno respecto a los activos o pasivos de la fibra. (…) No hemos realizado una inspección en las propiedades o en los activos de la fibra”.
Tampoco se examinó el impacto de la oferta de Fibra Plus: “No se emite opinión alguna ni se considera la decisión de negocios de Fibra HD para poder analizar la oferta ni los posibles beneficios de la misma en relación con las otras alternativas de negocio para HD”.
De acuerdo con el presidente de Fibra Plus, este modelo tiene una debilidad metodológica. Ya que al analizar los flujos de las propiedades, solo se observa el dinero, y no se considera que la sostenibilidad de este cambia con el tiempo de acuerdo al inquilino.
“Definitivamente es una metodología que se puede utilizar, pero, desde el punto de vista inmobiliario, sentimos que la previsibilidad de los flujos es muy relevante para determinar el valor de los inmuebles”.
Fibra Plus considera razonable factor de intercambio de 2.62
Tradicionalmente los modelos de valuación en transacciones inmobiliarias están definidos por los flujos, por el valor del mercado y por el valor de reposición de ese inmueble: “VACE es muy clara cuando dice que no considera absolutamente todo”, dijo Gustavo Tomé.
Por otro lado, destacó que la valuación de Fibra Plus incluye el valor en libros (book value), que ha sido auditado por la consultora Deloitte Touche Tohmatsu Limited para ambas firmas.
La misma que han utilizado ambos fideicomisos desde el inicio de sus emisiones. Por lo que, Tomé indicó que Deloitte conoce las propiedades y los balances de las dos compañías.
También participó la Consultora 414, quien fungió como experta independiente en la revisión de la razonabilidad del modelo de negocio que propone Plus. Esta determinó que el factor de intercambio debería estar entre 2.6 y 2.75.
“Nosotros creemos contundentemente que el factor de intercambio se debe colocar entre 2.6 y 2.62”, sostuvo el presidente de Fibra Plus.