Fibra Prologis, Terrafina y Macquarie siguen a Fibra Uno en el liderato del tamaño de sus portafolios industriales, Fibra Prologis y Terrafina tienen una vocación 100% industrial, por lo que han concentrado todos sus esfuerzos en el crecimiento de este segmento en el norte y centro del país. Por otro lado, aun cuando Fibra Macquarie tiene un portafolio diversificado, el segmento industrial representa el 87% de su ABR total.
Fibra Prologis participa del 22% en el inventario industrial total de las Fibras con 3.9 millones m2, esto supera al inventario total del mercado de San Luis Potosí, con 3.4 millones m2. Prologis se ubica en los principales mercados logísticos y manufactureros: CDMX, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Ciudad Juárez y Reynosa.
La Fibra tiene una expectativa de crecimiento en su portafolio de 27% en los próximos cuatro años. Empresas de e-commerce, servicios logísticos, electrónica, autopartes, entre otros, han impulsado la demanda de espacios de Prologis, que al cierre de 2021 tuvo una tasa de ocupación de 97.9 por ciento.
Terrafina tiene el 20% del ABR industrial de las Fibras con 3.6 millones m2, también superior al mercado de San Luis Potosí. Aunque esta Fibra tiene edificios industriales en el Bajío y Centro del país, el 63% de sus espacios se ubican en los mercados del Noreste y Norponiente. En el último año, esta Fibra tuvo un par de desinversiones de activos, a fin de tener liquidez suficiente para avanzar en su plan de crecimiento a tres años enfocado en el desarrollo de nuevos espacios para el e-commerce y manufactura ligera. Los sectores automotriz, bienes industriales y bienes de consumo son los principales inquilinos de la Fibra, que finalizó el 2021 con una ocupación de 94.9 por ciento.
El portafolio industrial de Fibra Macquarie equivale al 16% del ABR industrial de las Fibras con 2.8 millones m2, comparable al mercado de Puebla, que tiene un inventario de 2.7 millones m2. El 80% de los espacios de esta Fibra se sitúan en los mercados del Norte, el 12% en el Bajío y el 8% en el Centro del país. Además, 74% del espacio industrial tiene uso manufacturero.
Macquarie continúa su expansión mediante desarrollos industriales, actualmente tiene 3 naves en construcción. La Fibra cerró el 2021 con una ocupación del 96 por ciento.
Fibra MTY, Fibra Nova, Fibra Plus y Fibra Upsite hacia su consolidación
La participación de Fibra MTY, Nova, Plus y Upsite es menor con respecto a las grandes Fibras industriales, pero no por ello su importancia se reduce, al contrario. Estas Fibras se han consolidado en el segmento de la mano de industrias clave en mercados estratégicos, a fin de expandir su portafolio industrial.
Fibra MTY tiene 35 inmuebles industriales con un ABR de 591,986 m2, un porcentaje importante de sus inmuebles se ubican en Monterrey, pero también tiene figura en mercados del Centro y Bajío.
La estrategia actual de crecimiento en este segmento es invertir en propiedades industriales con mejores fundamentales, cabe mencionar que, Fibra MTY no desarrolla inmuebles, sólo adquiere. La tasa de disponibilidad de la Fibra al cierre del 2021 fue de 97.3 por ciento.
Fibra Nova evolucionó su perfil como administrador de la división inmobiliaria de Grupo Bafar y en los últimos años ha diversificado su portafolio de clientes, han impulsado el crecimiento de su portafolio mediante la construcción de edificios build-to-suit (BTS).
Tan sólo en 2021 el portafolio industrial de Nova incrementó 56.7% y cerró el año con 405,565 m2 de ABR con una tasa de ocupación de 100 por ciento.
La fusión con Fibra HD y la adquisición del inmueble industrial T-MEC III en Tamaulipas detonó el crecimiento de 148% del portafolio industrial de Fibra Plus, concluyendo el 2021 con 12 inmuebles y 236,237 m2. Esta incorporación de propiedades también ayudó en la distribución geográfica de su portafolio y el 32% se sitúo en el mercado de CDMX. La tasa de ocupación de Fibra Plus fue de 98 por ciento.
El carácter de Fibra Upsite es distintivo puesto que es una Fibra de desarrollo 100% industrial. Este fideicomiso ha completado la construcción de siete propiedades en Tijuana, Ciudad Juárez, Guanajuato y Tlaxcala, que suman 134,360 m2 con una tasa de ocupación de 100%, y en los próximos años espera sumar 355,279 m2 ya que cuenta con la reserva territorial necesaria para su desarrollo.
Las Fibras que vienen
Para 2022 se espera que se listen cuatro Fibras en el mercado de valores: Fibra Haus, Multifamily, Agrofibra y Eco; las primeras dos enfocadas en vivienda, la tercera en agroindustria, mientras que la última tiene como filosofía la sustentabilidad de todos sus inmuebles.
Por su vocación, Fibra Eco tiene como propósito la administración y desarrollo de propiedades verdes de todos los segmentos inmobiliarios, por lo que existe oportunidad para que tenga un portafolio industrial que cuente con las certificaciones EDGE que están diseñadas para aplicarse en edificios nuevos y existentes.
En tanto, Fibra Eco se convertiría en el noveno fideicomiso inmobiliario con activos industriales; además, contarían con una ventaja competitiva al ser edificios con certificación de sustentabilidad, pues este componente comienza a ser un requisito del mercado y las Fibras comienzan a certificar sus propiedades industriales clase A.
Por: Sergio Mireles, director general en Datoz, y Pamela Ventura, Content Manager
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Este es un artículo de la edición 131 https://inmobiliare.com/inmobiliare-131/
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