El costo oculto de la burocracia
Quien ha desarrollado en Chile —o en casi cualquier país de la región— conoce el problema: permisos que tardan meses o años, criterios que cambian según oficina, trámites en papel que se pierden, duplicidad de requisitos entre municipio, ministerios y reguladores sectoriales.
Ese “costo de fricción” no suele aparecer en los renders, pero sí en:
• los modelos financieros,
• la vida útil de los créditos puente,
• y la paciencia del capital.
El texto de referencia plantea usar IA y blockchain para atacar el problema desde la infraestructura digital del Estado, no solo con “buena voluntad”.
Qué propone la combinación IA + blockchain
1. Expedientes digitales unificados
Toda la información de un proyecto —planos, estudios, actas— se almacena en sistemas interoperables. La IA ayuda a clasificar documentos, detectar faltantes y comparar contra checklists normativos.
2. Asistentes de cumplimiento normativo
Modelos entrenados en legislación y regulaciones pueden sugerir al desarrollador qué permisos necesita, en qué orden, y alertar sobre posibles conflictos (uso de suelo, impactos ambientales, patrimonio, etc.).
3. Blockchain como “libro mayor” de permisos
Una vez otorgado un permiso o resuelta una etapa, el registro en blockchain crea una evidencia inmutable: qué se autorizó, cuándo y bajo qué condiciones. Eso reduce espacio para discrecionalidad futura y disputas sobre el historial del proyecto.
4. Trazabilidad pública selectiva
Ciudadanos, inversionistas y bancos podrían verificar el estatus de un proyecto (sin revelar información sensible) y ver si realmente cuenta con permisos en regla.
Impacto directo en el negocio inmobiliario
• Menos incertidumbre temporal
Si el proceso se vuelve más predecible, los modelos financieros pueden usar supuestos más certeros. El costo de capital baja cuando el riesgo de “proyectos varados” se reduce.
• Mejor apetito bancario
Bancos y fondos de deuda pueden condicionar desembolsos a hitos registrados en blockchain, reduciendo riesgo operativo y facilitando monitoreo.
• Mayor transparencia para inversionistas internacionales
LPs y fondos globales suelen desconfiar de mercados donde el proceso de permisos es opaco. Una infraestructura digital clara mejora la narrativa país para captar capital institucional.
• Competencia entre municipios
Localidades que adopten antes estos sistemas podrían atraer más proyectos, al ofrecer ciclos de aprobación más cortos y previsibles.
Riesgos y realismo
No hay soluciones mágicas:
• Si la regulación es contradictoria, la IA solo la hará visible más rápido.
• Sin voluntad política, los sistemas pueden quedar subutilizados o capturados por intereses de siempre.
• El diseño de quién ve qué datos y cómo se gobierna la blockchain es tan importante como la tecnología en sí.
Aun así, el mensaje de fondo es potente: la reforma más rentable para el real estate en Chile (y por extensión en la región) podría no ser un nuevo incentivo fiscal, sino una arquitectura digital que reduzca la fricción regulatoria.
