El nuevo ciclo de las oficinas: diseño, flexibilidad y nearshoring en México

octubre–noviembre 2024

La edición 146 de Inmobiliare toma el pulso del mercado inmobiliario de oficinas en México en pleno 2024: CDMX, Monterrey, Guadalajara y otras plazas clave frente a la lenta recuperación postpandemia, el auge del coworking y la presión por espacios sostenibles y flexibles. Esta revista conecta datos duros, casos de negocio y proyectos de referencia para entender cómo cambian las reglas del real estate corporativo, el multifamily, el turismo y el industrial en México y Latinoamérica. Es lectura táctica para developers, brokers, inversionistas institucionales, FIBRAs, banca y jugadores de proptech que buscan anticiparse al siguiente movimiento del mercado inmobiliario.

INMOBILIARE-146

Tendencias que marcan el rumbo

Oficinas en transición hacia la estabilización: después de desocupaciones y sobreoferta, la CDMX concentra cerca del 85% del inventario nacional de oficinas y cierra agosto de 2024 con 11.1 millones de m², ligera baja en disponibilidad y casi 200 mil m² de absorción bruta, impulsada por edificios Clase A en corredores como Polanco, Reforma, Insurgentes y Santa Fe (p. 34–40).
Coworking y espacios flexibles como nueva columna vertebral corporativa: los espacios flexibles podrían representar 30% de los activos corporativos hacia 2030; hoy hay cerca de 390 mil m² de coworking en México, con más de 50 operadores institucionales y una expectativa de llegar a 12% del inventario de oficinas en CDMX al cierre de 2024 (p. 32–33, 42–44).
Diseño-construcción y oficinas inteligentes: el modelo integral de diseño-construcción de Beck México y las tendencias de oficinas modulares, tecnológicas, centradas en bienestar y ESG muestran cómo el diseño deja de ser cosmético para convertirse en herramienta financiera y operativa (p. 46–48, 80–86).
ESG, certificaciones verdes y nueva generación de edificios: Torre Diana da el salto a LEED V5, mientras la arquitectura regenerativa y el enfoque ESG se consolidan como criterios de inversión y operación, con impacto directo en costos, ocupación y percepción de marca (p. 20, 66–68).
Nearshoring como motor industrial, logístico y turístico: Saltillo y Ciudad Juárez lideran demanda de parques industriales; Guadalajara se consolida como polo industrial y logístico con parques como Axis; el nearshoring también impulsa desarrollos turísticos y segundas viviendas en México (p. 16, 18, 70–72).
Auge de multifamily y vivienda en renta institucional: el crecimiento de la vivienda vertical (7.5% más ventas en 2023) y proyectos como Nomad Living en Guadalajara muestran el salto hacia operación profesional de departamentos en renta y productos multifamiliares de nueva generación (p. 21, 50–51).
Usos mixtos y hospitality de lujo como vehículos de inversión: proyectos como Ziudana en Chihuahua, Torre Legend en Guadalajara y INNA Beach Condos & Hotel en Puerto Morelos combinan vivienda, comercio, oficinas y hotelería con criterios ASG y capital institucional, ampliando el portafolio de inversión inmobiliaria en México (p. 56–61, 72–79).

¿Qué significa para el negocio?

Developers

En oficinas, el mercado premia proyectos Clase A con ubicación prime, eficiencia energética y flexibilidad de planta; los edificios B y C que no se renuevan quedan fuera del radar de los grandes inquilinos (p. 38–40).
Integrar diseño-construcción desde la etapa conceptual, como hace Beck México, reduce riesgos de costo y plazo, y permite alinear arquitectura, ingeniería y presupuesto con métricas claras de retorno (p. 80–86).
El nearshoring abre ventanas para parques industriales, logística de última milla y proyectos de usos mixtos ligados a corredores productivos (Guadalajara, Bajío, norte), pero exige land banking estratégico y permisos bien planificados (p. 18, 70–72).
En vivienda y multifamily, la oportunidad está en colonias consolidadas y bien conectadas —como Providencia en Guadalajara— con producto en renta profesionalmente operado, amenities de alto nivel y modelos B2B para corporativos (p. 50–51).
Los proyectos urbanos de gran escala como Ziudana muestran que el valor ya no está solo en el m² vendible, sino en el master plan: usos mixtos, calles completas, parques y equipamiento que generen pertenencia y plusvalía sostenida (p. 56–61).

Brokers

La colocación de oficinas migra a un mix entre contratos tradicionales, espacios flexibles y esquemas de coworking; entender este portafolio es clave para acompañar a corporativos en su transición a modelos híbridos (p. 32–33, 42–44).
Los submercados más líquidos —Polanco, Reforma, Insurgentes, Santa Fe— siguen marcando precio y absorción; el broker competitivo domina datos duros por corredor: vacancia, rentas, inventario en construcción y perfil de inquilino (p. 34–40).
En industrial, la conversación con clientes globales pasa por conectividad logística, disponibilidad de mano de obra y capacidad de escala rápida en parques como Axis; el valor del broker está en anticipar supply realista y tiempos de entrega (p. 70–72).
En residencial y multifamily, la venta se cruza con la renta institucional: brokers que entiendan modelos condohotel, operación profesional y retornos netos se vuelven aliados clave de inversionistas privados y family offices (p. 50–51, 76–79).
La adopción de valuación digital, proptech y plataformas de administración de comunidades suma nuevas fuentes de lead y data; brokers que integran estas herramientas ganan velocidad y transparencia en el proceso comercial (p. 22, 26, 54–55).

Inversionistas y banca

FIBRAs y REITs mantienen apetito por oficinas, industrial y logística, pero con foco en activos prime, eficiencia operativa y resiliencia de flujos; casos como Fibra MTY, FIBRA Uno y Lineage Logistics marcan el tono del capital institucional (p. 16, 20, 98–102 aprox.).
La lectura de esta edición muestra que el riesgo en oficinas está más en edificios obsoletos que en el segmento como tal: la absorción se concentra en espacios modernos, bien ubicados y certificados (p. 38–40).
Instrumentos como créditos quirografarios en dólares, fondos de capital privado (DDelta REI) y vehículos industriales (Deltack, AMPIP) refuerzan que el financiamiento especializado es un diferenciador para escalar portafolios (p. 16, 56–64).
Los activos turísticos y condohoteleros en destinos como Puerto Morelos, Cancún y Acapulco se profesionalizan y se ligan a operadores con marca global, lo que permite estructuras de ingreso recurrente y plusvalías relevantes (p. 19, 76–79).
El enfoque ESG deja de ser “nice to have” y se vuelve condición de acceso a capital: certificaciones LEED, arquitectura regenerativa, eficiencia hídrica y energética son criterios de inversión, no solo de marketing (p. 20, 66–68).

Índice y directorio de la edición

Secciones y contenidos principales

Noticias: panorama del mercado inmobiliario en México y Estados Unidos; créditos a FIBRAs, nearshoring industrial y turístico, reconversión de oficinas a vivienda en Madrid, vivienda vertical, IED por estados, precios de vivienda para jóvenes, gas natural y arquitectura regenerativa (p. 12–26).
Data – Mercado de oficinas en México al 2T24: infografía con inventarios, vacancias, absorción, precios y construcción en CDMX, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Mérida, Querétaro y Puebla; lectura indispensable para mapear el real estate corporativo (p. 28–29).
Líderes: perfil de cinco jugadores clave en renta de oficinas y coworking en México: Oficinas IBS, WeWork, Co-Madre, Público y Colony, con sus modelos de valor y ubicaciones (p. 26–27).
Lo que debes saber: análisis de propiedades comerciales en Florida como “mina de oro” para capital latino, y del coworking como palanca para repensar la oficina y la estructura de costos corporativos (p. 32–35).
Colaborador Inmobiliare: radiografía completa del mercado de oficinas en CDMX, impacto del coworking en el mercado inmobiliario corporativo, tendencias de construcción en oficinas, multifamily en Guadalajara y la relación México–Estados Unidos como ecosistema inmobiliario integrado (p. 34–40, 42–55).
Colaboraciones: casos de negocio y proyectos emblemáticos: Ziudana en Chihuahua, Grupo Delta y sus estrategias en bienes raíces, Torre Diana y LEED V5, nearshoring industrial en Guadalajara (Axis), Torre Legend como ícono de usos mixtos y el condohotel INNA Beach en Puerto Morelos (p. 56–79).
En portada: Beck México, su modelo de diseño-construcción, la cultura corporativa y sus proyectos insignia en educación, hospitality, residencial vertical y usos mixtos (p. 80–86 y siguientes).
En esta edición: análisis sobre inquilinos de oficinas y su demanda de espacios acondicionados y flexibles, además del impacto de criterios ASG en el diseño de oficinas (p. 90–98 aprox.).
Aliados, Expertos Inmobiliare, Reseña, Arte y Agenda: visión de FIBRAs sobre la recuperación de oficinas, análisis del mercado industrial y del Hábitat, reseña del REB+ Summit Guadalajara como nuevo hub de negocios, perfil de Frank Gehry y una agenda curada para el mercado inmobiliario (p. 98–142).

Empresas, fondos y marcas destacadas

Beck México: referente en diseño-construcción con proyectos en educación, salud, hospitality y vivienda vertical en México.
Fibra Uno y Fibra MTY: FIBRAs que marcan la pauta de recuperación en oficinas y financiamiento estructurado en el mercado mexicano.
BBVA México: banca que impulsa vivienda y desarrollo con créditos corporativos y alianzas con Canadevi (p. 16, 18).
AMPIP: planea la construcción de 128 parques industriales entre 2024 y 2030, clave para nearshoring y logística avanzada (p. 17).
Maersk: nuevo centro logístico en El Paso vinculado con Ciudad Juárez, ejemplo de integración México–Estados Unidos (p. 16).
Grupo Delta / Deltack / DDelta REI: grupo con 50 años en real estate, vehículos industriales en México y multifamily en Estados Unidos, con portafolios institucionales (p. 62–64).
Holcim México: cambio de liderazgo y foco en soluciones de construcción sustentable para el sector (p. 20).
Nomad Living: operador multifamily en Guadalajara con edificios en Providencia orientados a renta profesional y programa B2B corporativo (p. 50–51).
Axis Parques Industriales: ecosistema industrial en la ZMG que capitaliza nearshoring, conectividad con Manzanillo y proveeduría especializada (p. 70–72).
Trust Capital / SOM / Esrawe / Estudio AMA: alianza responsable de Torre Legend, uno de los proyectos de uso mixto más sofisticados de Guadalajara (p. 72–75).
Grupo Fénix, Baltic Capital y Voilá Hotels: detrás de INNA Beach Condos & Hotel, modelo condohotel de lujo y operación internacional en Puerto Morelos (p. 76–79).
Datoz, Solili, Newmark, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, SiiLA: fuentes de inteligencia de mercado que nutren los análisis de oficinas, industrial y valoraciones en esta edición (p. 28–29, 34–40, 42–48).

Voces del mercado

Humberto Treviño – Director General, Beck México: explica cómo el modelo de diseño-construcción y la cultura de servicio al cliente se vuelven ventaja competitiva en proyectos complejos (p. 80–86).
Alfredo Galeano – Director de Operaciones, Beck México: detalla cómo la metodología integrada y los equipos multidisciplinarios se traducen en proyectos entregados “llave en mano” y clientes recurrentes (p. 82–85).
José Ramón Tagle – Director de Diseño y Arquitectura, Beck México: profundiza en la integración entre diseño, presupuesto y sostenibilidad como eje de negocio (p. 82–84).
Felipe Flores – Director de Operaciones, Reichmann International: describe la operación eficiente y sustentable de Torre Diana y los beneficios de apuntar a LEED V5 (p. 66–68).
Alicia Silva – CEO, Revitaliza Consultores: aporta la visión de certificaciones y ESG como marco estratégico para edificios icónicos en CDMX (p. 66–68).
Jordan Malugen – Director General, Nomad Living: explica por qué Guadalajara es hoy “Silicon Valley de México” para multifamily en renta (p. 50–51).
Daniela Luna – Directora Comercial, Nomad Living: presenta el enfoque B2B para alojar talento corporativo nacional e internacional en productos de renta institucional (p. 50–51).
Julio Picard y Luis Yáñez – Urbanología / Ziudana: muestran cómo un plan maestro de 140 hectáreas en Chihuahua se convierte en hub sostenible y premiado a nivel internacional (p. 56–61).
Juan Huicochea Mason – CEO, Micmac: analiza la relación México–Estados Unidos, la innovación proptech y el impacto de políticas como la Ley Local 97 en Nueva York (p. 52–55).
José Luis Rubí – Cushman & Wakefield: interpreta la expansión del coworking y su peso creciente en el inventario de oficinas de la CDMX (p. 42–44).

Voces del mercado

“En Beck México, nuestro entregable no es un set de planos, es un edificio funcionando.” — Equipo de dirección de Beck México (p. 82–84).
“Guadalajara se está beneficiando de las tendencias de nearshoring y refuerza su reputación como el ‘Silicon Valley de México’.” — Jordan Malugen, Nomad Living (p. 50–51).
“La arquitectura regenerativa no solo reduce el impacto ambiental de los edificios, busca revertir el deterioro provocado por el sector.” — Análisis sobre arquitectura regenerativa (p. 20).
“Los espacios flexibles ya no son una tendencia; son parte esencial de cómo las compañías gestionan hoy sus operaciones.” — Roberta Vasconcellos, Woba (p. 32–33).
“El mercado de oficinas de la Ciudad de México entra en una fase de estabilización con aumento de demanda de espacios corporativos.” — Josué Roncancio, Datoz (p. 34–40).
“En México ya existen soluciones integrales, multiculturales y multilingües listas para ser aplicadas en Estados Unidos.” — Francisco Macedo, Kolonus (p. 52–55).

Gráficas y mapas clave

Infografía “Mercado de oficinas en México al 2T24” (p. 28–29) Muestra inventario total, tasa de disponibilidad, absorción bruta, precios de renta y construcción en CDMX, Monterrey, Guadalajara, Tijuana, Mérida, Querétaro y Puebla. Alt: “Datos del mercado de oficinas en México 2T24 por ciudad, inventario, vacancia y precios de renta”.
Cuadro “Entidades de México que captaron mayor IED en el 2T24” (p. 18) Destaca a CDMX, Nuevo León, Baja California, Estado de México y Guanajuato como principales receptores de inversión extranjera directa. Alt: “Estados líderes en inversión extranjera directa inmobiliaria e industrial en México durante 2T24”.
Gráfica de vivienda vertical en 10 ciudades de México (p. 21) Resume el crecimiento de 7.5% en ventas de vivienda vertical y la expansión de este formato en ciudades clave. Alt: “Crecimiento de ventas de vivienda vertical en principales ciudades de México 2023 vs 2022”.
Esquema de inventario y construcción de oficinas por corredor en CDMX (p. 38–40) Visualiza la participación de Santa Fe, Reforma, Polanco, Insurgentes y otros corredores en inventario total y m² en construcción. Alt: “Distribución del inventario y nuevos proyectos de oficinas por corredor en Ciudad de México 2024”.
Mapa y master plan de Ziudana en Chihuahua (p. 56–59) Presenta el plan maestro de 140 hectáreas con usos mixtos, parques, equipamiento y vivienda, junto con el parque público de 2.8 ha. Alt: “Master plan de desarrollo urbano Ziudana en Chihuahua con vivienda, comercio y espacios públicos sostenibles”.

Preguntas frecuentes

¿Cómo está hoy el mercado de oficinas en CDMX y otras ciudades clave de México?

La edición 146 de Inmobiliare muestra que el mercado de oficinas entra en fase de estabilización: CDMX concentra la mayor parte del inventario nacional y suma casi 200 mil m² de absorción bruta entre enero y agosto de 2024, mientras Monterrey y Guadalajara también presentan actividad positiva, sobre todo en edificios Clase A. Las tasas de disponibilidad siguen elevadas, pero con tendencia a la baja en corredores prime como Polanco, Reforma e Insurgentes (p. 28–40).

¿Qué papel juega el coworking y la oficina flexible en el nuevo mercado inmobiliario corporativo?

Según esta edición de Inmobiliare, los espacios flexibles podrían llegar al 30% del inventario corporativo hacia 2030. En México operan más de 50 compañías de coworking con alrededor de 390 mil m², y se espera que representen cerca del 12% del inventario de oficinas en CDMX. El coworking permite ahorrar costos, escalar rápido y adaptar el portafolio a esquemas híbridos de trabajo, por lo que es una pieza clave del real estate corporativo actual (p. 32–33, 42–44).

¿Dónde se concentra el nearshoring y qué tipo de activos demanda?

La edición 146 de Inmobiliare documenta que Saltillo, Ciudad Juárez y la Zona Metropolitana de Guadalajara lideran en demanda de parques industriales, impulsados por manufactura, automotriz y logística. Proyectos como Axis Parques Industriales y las inversiones proyectadas por AMPIP (128 parques al 2030) confirman el apetito por naves Clase A bien ubicadas, con infraestructura y mano de obra calificada (p. 18, 70–72).

¿Qué oportunidades hay en multifamily y vivienda en renta en México?

El reporte “Gran Reporte de Verticalización 2024” expuesto en la edición 146 indica un crecimiento de 7.5% en ventas de vivienda vertical en 2023, mientras casos como Nomad Living en Guadalajara muestran el paso hacia edificios operados profesionalmente con amenities y enfoque B2B. Esto abre espacio para inversión en multifamily institucional en colonias consolidadas, con retornos ligados a renta y plusvalía en mercados urbanos dinámicos (p. 21, 50–51).

¿Cómo impactan los criterios ESG y las certificaciones (como LEED) al sector inmobiliario?

Inmobiliare 146 detalla que ESG y certificaciones como LEED V5 son ya condición de competitividad: influyen en costo operativo, acceso a financiamiento, atracción de inquilinos globales y reputación de marca. Torre Diana en CDMX y proyectos de arquitectura regenerativa muestran que reducir consumo de agua y energía, así como mejorar calidad del aire interior, se traduce en ocupaciones cercanas al 100% y rentas premium (p. 20, 66–68).

¿Qué activos inmobiliarios prefieren hoy los fondos y FIBRAs en México y Latinoamérica?

La edición 146 de Inmobiliare presenta un panorama donde FIBRAs y fondos priorizan oficinas prime bien ubicadas, activos industriales y logísticos ligados a nearshoring, multifamily institucional y productos turísticos de lujo con operación profesional. Casos de Fibra MTY, FIBRA Uno, DDelta REI y REITs logísticos como Lineage Logistics muestran portafolios diversificados, con enfoque en flujos estables, ESG y oportunidad de apreciación de largo plazo (p. 16, 20, 62–64, 98–102).

Cierre estratégico

La edición 146 de Inmobiliare es una radiografía completa del nuevo ciclo del mercado inmobiliario: oficinas en transición, nearshoring, multifamily, usos mixtos y activos turísticos que se redefinen bajo criterios de flexibilidad, tecnología y ESG. Para developers, brokers, inversionistas y banca en México y Latinoamérica, es una guía práctica para tomar decisiones informadas en real estate en un entorno de cambio acelerado. Inmobiliare y Emiliano García García consolidan con esta edición su papel como punto de referencia del ecosistema inmobiliario en la región. Descarga la revista, estúdiala con calma y conéctala con las demás ediciones para tener una visión estratégica de 360 grados del mercado.