De acuerdo con SiiLA México, aunque para las FIBRAs el segundo trimestre del año representó un reto importante debido a la negociación de contratos con inquilinos, las condonaciones y los créditos en el pago de rentas; la mayoría de los fideicomisos (con excepción de los hoteleros) mostraron ocupaciones relativamente sanas al cierre del primer semestre de 2020.
Fibra Shop, el fideicomiso especializado en el sector de consumo fue el que presentó mayores afectaciones en su operación, reportando una ocupación trimestral del 95% al cierre del segundo trimestre; sin embargo, aclaró que prevé una caída en ese mismo indicador, de entre dos y tres puntos porcentuales en el último semestre del año.
Fibra Macquarie, que incluye algunas propiedades orientadas al retail dentro de su portafolio, informó que negoció el alivio de rentas con 208 de sus inquilinos, como una estrategia para mantener las ocupaciones actuales. SiiLA señaló que esta acción tiene sentido al considerar los resultados del Investor Survey 2T 2020, ya que referente al “periodo de comercialización”, indica que un espacio desocupado tardaría 18 meses en arrendarse.
Por otro lado, varios fideicomisos diversificados o especializados en el activo industrial, muestran una tendencia a buscar oportunidades en los subsectores logísticos y manufactureros. Aunado a esto, el crecimiento exponencial en las ventas de e-commerce ha derivado en una mayor ocupación de espacios e inversiones en naves destinadas a atacar la “última milla”.
Cabe señalar que en un año, Mercado Libre aumentó su huella de ocupación en un 650%, cerrando el segundo trimestre de 2020 con un total de 132 mil 805 metros cuadrados ocupados, dentro del Mercado Industrial de la Ciudad de México. Asimismo, Amazon concluyó el trimestre con una huella total de 144 mil 672 metros cuadrados en el mismo mercado.
Este incremento fue advertido por dos FIBRAs que adquirieron propiedades en la zona urbana:
Fibra Prologis anunció una inversión de 202.3 millones de pesos para incorporar a su portafolio dos inmuebles: uno ubicado en la zona urbana de Santa María la Ribera y el otro en Guadalajara. Ambos cuentan con contratos de arrendamiento por diez años; y de acuerdo con SiiLA México, el cop rate para estas transacciones fue de 7.20%.
Del mismo modo, Fibra UNO comunicó la adquisición del portafolio “Hércules”, que se compone por cinco propiedades, distribuidas en el centro de Guadalajara y CDMX, para con éste, atacar la demanda de espacios de almacenamiento dentro de la mancha urbana. En la llamada trimestral de FUNO, se dio a conocer que uno de los inquilinos es una empresa internacional de e-commerce. La compra de este portafolio representó una inversión de 1, 372.4 mdp y se espera que genere ingresos netos operativos por 196.1 mdp durante los siguientes 12 meses.
Respecto a los inmuebles orientados al sector de manufactura, la firma destaca que el T-MEC y el Covid-19 son dos detonantes para el reposicionamiento de las empresas de bienes de capital y armadoras en México. A causa de la pandemia, estas empresas privilegiarán la eficiencia sobre los costos de producción; por otra parte, el tratado interestatal impulsará la reubicación de otras compañías que busquen beneficiarse de ciertas medidas incluidas en el acuerdo.
Fibra Danhos mantiene actualmente un portafolio diversificado en los activos de oficinas y retail. Sus directivos anunciaron que las cuentas por cobrar relacionadas con financiamientos para pago de rentas, son en su mayoría para inquilinos de oficinas. Mientras que de los centros comerciales que operan, los ubicados en CDMX y EDOMEX se encuentran abiertos a un 30% de afluencia.
Respecto a los ingresos operativos netos, en su comparación anual mostraron una caída de 37.4%, sin embargo, esperan tener una mejor visión de la valuación de sus propiedades una vez que estén operando al 100 por ciento.
Por su parte, Fibra Opsimex (FSITES) debutó en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), recaudando más de 12 millones de pesos en su primer día. Así, este fideicomiso especializado en torres de telecomunicaciones, siendo el primero en su tipo en el país, diversifica la inversión del sector inmobiliario.
SiiLA México identifica los siguientes retos para los FIBRAs:
- “Repricing” y valuación de activos de cara al final del año. Lo anterior, a causa del potencial impacto en los ingresos operativos netos.
- Recuperación de la demanda, particularmente para activos hoteleros y de consumo.
- Adquisiciones estratégicas como recuperación del sector inmobiliario.
- La negociación de contratos será clave, ya que los montos de renta que se establezca hoy, serán el promedio de la renta “in-place”, de los siguientes tres a cinco años.