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Claves para invertir con éxito en Real Estate

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Los últimos años han presentado grandes desafíos globales: Pandemia, enfrentamientos armados, procesos inflacionarios y subidas de tasas en economías del primer mundo. Cada uno de ellos y su combinación, han provocado una volatilidad e incertidumbre inusitadas en el mundo de las inversiones, especialmente en cuanto a grandes capitales.

La respuesta clave está en la inversión profesional a través de una visión global con ejecución local y la lectura de ciclos.

La inversión inmobiliaria debe hacerse sobre las mismas premisas que se hace la inversión financiera. Con una gestión profesional se puede lograr una rentabilidad anual superior al 10% neto en moneda dura, sin apalancamiento, independientemente de situaciones coyunturales o locales, debido a la correcta definición de las variables de mercado, activo y horizonte temporal.

Esto representa un retorno extraordinario para la inversión en bienes raíces, que de forma tradicional apenas logra una rentabilidad entre el 3 y 5 %, y que además se desvanece con el índice de inflación.

Generalmente, un inversor asocia el concepto de inversión al acto de comprar una propiedad y quedársela toda la vida como una inversión a largo plazo. Pero la inversión inmobiliaria, como cualquier otra, requiere evaluar regularmente la cartera para tomar decisiones acerca de mantener o desinvertir en caso de ser conveniente y definir donde reinvertir, es decir, una gestión activa del portafolio.

Claves para invertir en real estate 

La primera clave de éxito se basa en tener una visión global sobre las oportunidades. Ello implica analizar y operar en el mercado globalizado: el mercado es el mundo, con todos sus desafíos.

Todo inversor debe identificar cuáles son los países más atractivos, dentro de esos países, cuáles son las ciudades, y los segmentos de activos más atractivos: primera vivienda, segunda vivienda, terrenos, oficinas, retail, hoteles, etc.

El trabajo es identificar en qué fase del ciclo se encuentran esos segmentos en el mercado, es decir, cuál es el mejor momento para entrar y salir. Todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión.

El ciclo completo, dependiendo del mercado y segmento, puede durar entre 15 y 25 años. El rol del inversor inmobiliario es identificar cuándo los precios que vienen cayendo llegan al punto más bajo para comprar activos en distress, que es la segunda clave de éxito.

Claves para invertir con éxito en Real Estate

Pero claro, no es necesario que el propio inversor maneje esa complejidad de información y variables de análisis, los asset managers globables son quienes tienen el ejercicio, talento y el conocimiento.

Es muy difícil identificar cuál es el momento en que el mercado toca fondo. Luego de varios años de caída de los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar entre dos o tres trimestres antes de entrar para tener evidencias de que la recuperación sea sostenida, porque una recuperación demora de 3 a 8 años.

Los activos clase A o Premium pueden recuperarse entre 3 y 5 años. Los activos clase media o media baja se recuperan entre 5 y 8 años. No hay que entrar de forma anticipada, porque se corre el riesgo que continúe cayendo el precio.

En esa fase de recuperación de 8 años, el margen ideal para operar es entre 4 y 5 años. Este período corto es el que permite generar una apreciación significativa que suele superar el 10% anual.

Una inversión inteligente requiere de entrar cuando la curva esté muy baja y salir cuando la apreciación comienza a decrecer. Aprovechar el momento de alza y evitar las bajas, trasladarse de un mercado a otro, o de clase de activo, es lo que permite al inversor crecer de forma más acelerada.

La estrategia activa de permanecer en un mercado por 4 o 5 años, máximo seis, es la que permite obtener una rentabilidad de más del 10% anual neto por encima de la inflación, en moneda dura. La gestión profesional de expertos acompaña al inversor para que en ese período prácticamente duplique la inversión inicial, mientras de que manera tradicional tardará más de 20 años lograrlo.

Si en contextos de menor incertidumbre, la lectura de ciclos se hace fundamental a la hora de planificar el resguardo y el incremento patrimonial, mucho más en aguas turbulentas, en donde se presentan oportunidades para ganar dinero, pero también para perderlo.

Por Mariano Capellino
Socio fundador de INMSA, miembro y co-fundador de la junta de inversores

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