Kalima AM es una gestora de fondos especializada en carteras inmobiliarias residenciales, procedentes principalmente de entidades financieras.
En entrevista para Inmobiliare, Isaac Lopez Mellizo-Soto, director de Kalima AM, mencionó que la compañía se encarga de todo el proceso, desde la localización de la oportunidad de inversión hasta la monetización con la desinversión.
“Nuestras carteras están compuestas por inmuebles residenciales dispersos a nivel nacional (incluyendo ubicaciones insulares), con incidencias jurídico-posesorias que las entidades propietarias renuncian a gestionar. Unas veces porque no pueden, otras porque no saben resolver de forma ágil. Gracias a la precisión de nuestro sistema de valoración, confeccionamos carteras diversificadas, incluyendo los inmuebles más interesantes, lo que nos permite negociar con la propiedad unas condiciones de compra muy ventajosas”.
Asimismo, destacó que debido a la falta de mantenimiento y estado de abandono de los inmuebles a adquirir, negocian importantes descuentos, que hacen aún más viable cubrir los gastos de recuperación, adecuación y comercialización de los inmuebles, para dejar margen y ofrecer rentabilidades muy atractivas a los inversores.
“Dentro de nuestro grupo empresarial contamos con Servicer propio, el cual lleva operando desde 2015 en el mercado español, asesorando en adquisiciones, a la par, que ejecutando los planes de negocio con base en los cuáles se tomó la decisión de inversión/adquisición, en grandes carteras inmobiliarias (20-30 millones de euros) a fondos de inversión de origen, principal pero no exclusivamente, norteamericanos y europeos. En la actualidad tiene bajo gestión más de 8,000 activos (REOS+NPLS) por valor de, alrededor de 700 millones de euros”.
¿Qué modelo de inversión propone y cuál es su valor diferencial?
Kalima AM es la democratización del modelo de inversión practicado por aquellos Fondos de inversión que, accediendo a un mercado primario (adquiriendo directamente de entidades financieras), disfrutan de unos mayores haircuts, con la intención de invertir tales descuentos en una gestión intensiva que permita extraer el máximo valor del activo inmobiliario. Así lo llevan haciendo en España los grandes fondos oportunistas desde hace más de diez años.
Dicho de otra manera, ponemos al alcance del inversor la posibilidad de participar en pequeñas carteras (alrededor de un millón de euros), con tickets mínimos de 50,000€ y beneficiarse de rentabilidades de dos dígitos en un plazo reducido, ya que el horizonte de inversión de nuestras carteras suele rondar los 24 meses, desde la adquisición de los inmuebles. Adicionalmente, abrimos ventana de liquidez a partir del mes 12 desde la compra de los inmuebles, pudiendo repartir capital, caso de que éstos existan en ese momento. Por tanto, el inversor no tendrá que esperar a que se hayan vendido todos los inmuebles (mes 24) para empezar a recuperar su inversión y disfrutar del beneficio correspondiente.
Kalima AM contempla dos modelos de inversión: cuentas en participación o en propiedad.
A través del esquema de cuenta en participación, el inversor obtiene una participación en la cartera, dependiendo del volumen de su aportación (min. 50.000€) frente a la inversión de la cartera completa y obtiene su beneficio según el resultado del negocio. Esta opción resulta idónea para aquellos inversores que no cuentan con estructura y no quieren ocuparse de la gestión de los inmuebles, ya que somos nosotros, la gestora, los que nos encargamos de todo (apoyados por nuestro propio servicer). Además, exime de cualquier responsabilidad al inversor para con los inmuebles, lo cual es importante teniendo en cuenta lo complicado de su situación jurídico- posesoria (y su susceptibilidad de generación de incidencias). Esta figura también tiene beneficios fiscales, tanto si se hace como persona física como jurídica.
Por otro lado, en el esquema de inversión en propiedad, el inversor es el propietario del vehículo (SPV) y de los inmuebles que lo componen.
Esta opción requiere de una inversión mayor, al tener el inversor que adquirir la cartera completa y, por tanto, desembolsar el importe íntegramente, que suele rondar el millón de euros. Adicionalmente, debe contar con estructura suficiente para poder gestionar la contabilidad de la cartera y realizar la liquidación de impuestos. Con esta opción, el propietario de los inmuebles sí es el inversor, y por tanto, será el responsable de todo lo que a nivel civil o penal pudiera suceder con los inmuebles.
Desde el punto de vista del valor diferencial aportado, Kalima AM se presenta como un canal de inversión ágil, cómodo y, si bien no seguro, apalancado en un activo físico (el activo inmobiliario), de gran atractivo en el panorama inversor. Optar por uno u otro esquema de inversión dependerá exclusivamente del perfil del inversor (apetito, tamaño y estrategia). En cualquiera de ellos, Kalima actúa como gestora del ciclo completo de los inmuebles (desde la compra inicial hasta su posterior venta, pasando por la recuperación y la adecuación), sin posibilidad por parte del inversor, de delegar dicha tarea de gestión a una entidad distinta (otro 3rd party).
¿Qué riesgos y ventajas tiene este modelo de negocio?
Nuestras carteras van dirigidas a inversores particulares y family offices que buscan rentabilizar su dinero en corto-medio plazo, sin tener que dedicar tiempo a la gestión, ni hacer frente a la necesidad de crear grandes estructuras para ello. Como indicamos anteriormente, nuestros inversores nos confían su dinero, siendo nosotros los que nos encargamos de todo el proceso de compra y eximiendo de cualquier responsabilidad operativa.
Respecto a los riesgos, aunque los tenemos muy controlados en los procesos de due diligence que realizamos antes de adquirir los inmuebles, principalmente son los debidos al activo adjudicado bancario, o los propios (riesgos) derivados del devenir del mercado inmobiliario. Respecto a esto último, resulta altamente improbable que en un período tan corto de tiempo (los 24 meses de horizonte de inversión) acontezca un deterioro del mercado tan profundo que ‘consumiese’ todo el espacio (margen) de actuación que permite el haricut de compra.
Como principal ventaja, el amplio HC de adquisición resulta ser una buena herramienta de mitigación del riesgo de mercado, ya que hace, más que posible, viable vender activos por debajo del precio objetivo inicial. Porque, aun así, seguiríamos obteniendo una buena rentabilidad al inmueble y, por consiguiente, a la cartera.
Por otro lado, el hecho de ser carteras compuestas por inmuebles dispersos (y geográficamente, diversos), hace que posibles efectos locales se vean compensados por el efecto diversificación, contribuyendo a reducir el riesgo de recuperación por concentración y los posibles cambios sociopolíticos que se pudieran suceder en las distintas comunidades autónomas que componen España.
Desde Kalima colaboramos con la firma legal B- LAW & TAX que proporciona servicios de asesoramiento jurídico – tributario, para nuestros inversores internacionales.
¿Cómo son las rentabilidades que ofrece esta modalidad de inversión?
Como indicaba anteriormente las rentabilidades de nuestras carteras son muy ventajosas respecto a lo que hay en el mercado, ya que ofrecemos rentabilidades propias del inversor institucional, pero democratizadas (hechas accesibles) al inversor individual. Adicionalmente a la naturaleza del vendedor de los activos (entidades financieras), hay que sumar el efecto que tiene en la inversión abrir la ventana de liquidez, pudiendo comenzar a recibir capital desde el mes 12. Además, Kalima AM, como gestora, cuenta con un bonus de éxito directamente ligado a la rentabilidad final de la cartera, lo que hace que el esfuerzo por maximizar el resultado (incrementando rentabilidades y reduciendo tiempos) sea máximo.
¿Las crisis anteriores y las subidas actuales de tipo de interés cómo afecta la situación actual?
En el año 2008, debido a la subida de los tipos de interés y la sobrevaloración de las tasaciones hipotecarias, se incrementaron exponencialmente las ejecuciones hipotecarias por parte de las entidades financieras. Esto causo una inflación del mercado, que derivó en un aumento del stock de viviendas en balance (de las entidades financieras) tal, que su gestión era inviable. Hoy en día, aunque casi todas las entidades financieras siguen teniendo un amplio stock de vivienda y una de las vías de evacuación es la venta de carteras a empresas especializadas como nosotros, estamos lejos de esos niveles (de stock).
Por el contrario, la situación hoy cuenta con un ‘nuevo’ actor invitado: los tipos de interés. Su actual subida está provocando un crecimiento del endeudamiento de la sociedad española, que muestra indicios de terminar de la misma manera, con un aumento de ejecuciones hipotecarias por parte de las entidades financieras, y que nuevamente verán llenarse sus stocks de inmuebles. Así las cosas, el sector financiero tendrá que continuar evacuando productos, tal y como lo está haciendo ahora, e incluso con mayor frecuencia si cabe. Lejos de ser una mala noticia, es una gran oportunidad para el inversor, y así lo visualizamos desde Kalima AM, ya que contamos con los recursos necesarios para escalar los volúmenes (tanto en inversión como en gestión) actuales.
¿Qué tipo de inversión se ofrece y se ofrecerá en el futuro por KALIMA?
Nuestras inversiones son de carácter financiero, aunque cuenten con un subyacente como garantía en forma de activo inmobiliario comprado a gran descuento. Por esta razón y por el plazo de gestión de las carteras, nuestra propuesta de inversión resulta una opción muy atractiva para el contexto inversor y que, a medida que vayamos completando los primeros planes (de Negocio), contará progresivamente con mayor proporción como efecto de reinversión.
Este año, 2023, tenemos previsto cerrar con seis carteras y un volumen de inversión de aproximadamente 4 millones de euros. Para el año 2024 nuestro objetivo es duplicar dichas cifras.
Para concluir nos gustaría resaltar que invertir en nuestras carteras, ofrece una alta rentabilidad, frente a un riesgo controlado, por lo que el capital invertido queda asegurado.
Para más información: Kalima.es
Contacto:Info@kalima.es