Con el paso del tiempo, las estructuras que conforman nuestra sociedad van cambiando. En los últimos años, México ha experimentado un significativo aumento en el comercio electrónico, una tendencia que se ha intensificado con la pandemia global del 2020. Este fenómeno ha tenido un impacto directo en la dinámica industrial y en el desarrollo de parques industriales.
De acuerdo con un reporte de la firma CBRE sobre los centros comerciales en el país, al cierre de 2023, el inventario de centros comerciales en México con superficies mayores a los 10,000 m2, creció 0.9% con respecto al cierre de 2022, contemplando 234 mil m2 nuevos en el año. La región Centro (82,000 m2) y la región Sureste (62,000 m2) incorporaron en conjunto 61% de la nueva oferta, cada una inauguró un centro comercial con superficie mayor a 60 mil m2 rentables, según el CBRE Insight Retail.
Por último, se estima que durante el 2024 puedan ingresar al inventario más de 500,000 metros cuadrados nuevos. La región Centro contempla el 45% de la nueva oferta con nueve centros comerciales que actualmente se encuentran en construcción, mientras que los centros comerciales de uso mixto y lifestyle center concentran el 64% de la superficie en construcción al cierre del año.
El auge del comercio electrónico ha impulsado la necesidad de infraestructuras logísticas eficientes y estratégicamente ubicadas. Los parques industriales han respondido a esta demanda, ofreciendo espacios diseñados para facilitar las operaciones de almacenamiento, distribución y cumplimiento de pedidos de empresas orientadas al e-commerce.
En particular, los “dark stores” han emergido como una respuesta directa a la creciente demanda de actividades de última milla impulsadas por el e-commerce. Estos almacenes logísticos cerrados al público en general permiten una distribución eficiente de productos, reduciendo los tiempos de entrega y mejorando la gestión de inventarios.
¿QUÉ TIPO DE ESPACIOS REQUIERE EL E-COMMERCE?
Los espacios industriales que requieren las empresas de comercio en línea son muy distintos a los de manufactura, por la naturaleza de sus operaciones.
Las naves con mayor demanda son los almacenes centrales con dimensiones superiores a los 2,000 metros cuadrados, ubicados a las afueras de las urbes como Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara o Nuevo León.
Asimismo, se espera que continúe la necesidad de Centros de Distribución (Cedis) regionales con extensiones de 3,000 a 10,000 metros cuadrados, ya que estos son los puntos de conexión entre los almacenes centrales y las instalaciones de los proveedores, suelen estar ubicados a la orilla de ciudades como San Luis Potosí, Querétaro, Puebla o León.
Asimismo, en el último par de años, hay un crecimiento particular de espacios destinados a servicios de última milla, pues son los puntos donde se separan los pedidos de acuerdo a la zona de reparto, además de servir como espacios de devoluciones.
Para el 2024, la firma CBRE estima que se construyan, al menos 10 proyectos de retail, con un promedio de 25,000 m2 de área bruta rentable, los cuales se entregarán en el 2025. Es decir que, en lo que resta del 2024, las marcas seguirán en la batalla por buscar espacios.
¿CUÁLES SON LOS FORMATOS MÁS COMUNES DE LOS ESTABLECIMIENTOS FÍSICOS DE RETAIL?
Regional fashion mall: Centros enfocados en tendencias de moda y estilo de vida, con impacto sobre varias zonas geográficas por ausencia de oferta comercial similar y en algunos casos, pueden ofrecer marcas exclusivas y de lujo.
Fashion mall: Combinación de establecimientos ancla, dirigidos en tendencias de moda y estilo de vida. Es posible que tengan diseños modernos, orientados a una temática y con oferta de entretenimiento y, algunas veces, ofrecen marcas exclusivas y de lujo.
Power center: En Estados Unidos este formato es conocido como community center. Venta de artículos de uso común y son visitados por lo menos una vez a la semana. Tiendas ancla de supermercado se unen a inquilinos de servicios y pueden o no tener pequeños negocios y entretenimiento, como cines.
Usos mixtos: Centro que comúnmente se encuentra en los primeros niveles de desarrollos en donde su mayor componente son oficinas. En entornos urbanos, con una amplia selección de bienes y servicios.
Lifestyle center: Lugares en los que se abastecen las necesidades de comercio, entretenimiento, gastronomía, servicios y de estilo de vida. Mayormente ubicados en vecindarios residenciales de nivel adquisitivo alto.
Outlet: Compuesto de tiendas de fabricantes y de minoristas que venden artículos de marca con descuento. Estos centros típicamente no están anclados, aunque algunos negocios de marca puedan servir como “imán”.
En los últimos años, ESCALA ha participado activamente en proyectos de Retail con la cadena de Supermercados Internacionales HEB, con más de 20 proyectos de construcción de tiendas en diferentes partes de la República Mexicana brindando el servicio de Project Management.
POR FRANCISCO TIJERINA, DIRECTOR DE DESARROLLO DE NEGOCIOS DE ESCALA
Es un texto de la edición 145 de la revista Inmobiliare
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.