Propiedad fraccionada y REITs: cuando el real estate comercial deja de ser club privado
El real estate comercial tiene una barrera histórica: el ticket de entrada. Durante décadas, los activos “grado institucional” quedaron en manos de corporativos y fondos, no por falta de interés del inversionista individual, sino por estructura.
Esa barrera se está moviendo. S.K. Sayal, MD y CEO de Bharti Real Estate, plantea que la propiedad fraccionada y los REITs están democratizando el acceso a inmuebles comerciales arrendados, con un énfasis creciente en transparencia, liquidez y calidad del activo.
El punto no es romántico. Es mecánico: cuando más perfiles pueden entrar, el mercado exige estándares más altos para confiar, comparar y permanecer.
La tesis: más inversionistas, pero con lupa más dura
La propiedad fraccionada y los REITs no solo abren el juego. También cambian el criterio con el que se evalúa el juego.
Sayal describe que estos modelos están permitiendo que inversionistas retail y HNI participen en activos comerciales de calidad institucional, y que esa expansión refuerza la importancia de gobierno, desempeño del activo y estabilidad de ingresos en un mercado que madura.
Esto empuja a una disciplina distinta. Ya no alcanza con “rendimiento atractivo” en papel. Empieza a pesar más lo que sostiene ese rendimiento cuando el ciclo se pone feo.
Lo que buscan estos inversionistas: visibilidad de ingreso y gestión profesional
La demanda no se limita a “ganar más”. La demanda busca estructura.
Sayal lo aterriza en tres atributos que aparecen una y otra vez cuando el inversionista sale de la lógica de comprar propiedad directa: visibilidad del ingreso, administración profesional y liquidez, sin las barreras de entrada típicas de comprar un inmueble completo.
Aquí conviene poner definiciones claras, porque el mercado usa términos como si fueran obvios.
REIT: fideicomiso listado que distribuye rentas a inversionistas.
SPV: vehículo que posee el activo y separa riesgos.
ESG: criterios ambientales, sociales y de gobierno corporativo.
La “democratización” real no es que más gente compre. Es que más gente pueda comprar con reglas que protejan el flujo y el gobierno.
Fraccionado no reemplaza REITs, pero sí puede complementar
Un error común es vender la propiedad fraccionada como sustituto total del REIT. Sayal lo marca distinto: la fracción no reemplaza REITs ni capital institucional, pero puede complementarlos si se estructura alrededor de activos estabilizados, con ingreso y operación en forma.
Ese matiz importa porque define el tipo de activo que “debería” entrar a una estructura fraccionada.
Si metes un activo con vacancia, gobierno débil o arrendamientos frágiles, el modelo se vuelve marketing. Y el marketing no paga mantenimiento, ni capex, ni litigios.
El checklist que importa: calidad del activo, estabilidad de rentas y gobierno
Cuando Sayal habla de salvaguardas para evaluar oportunidades fraccionadas, la recomendación es directa: priorizar fundamentos sobre yields superficiales.
En calidad del activo, pone énfasis en construcción, especificaciones técnicas, cumplimiento regulatorio y el track record del desarrollador.
En estabilidad de la renta, recomienda evaluar la calidad crediticia del inquilino, duración del contrato, escalaciones, riesgo de vacancia y presencia de ocupantes “blue-chip” o multinacionales.
Luego viene la pieza más ignorada por el inversionista promedio: gobierno. Sayal menciona estructuras SPV claras, reporting transparente, trusteeship independiente y estrategias de salida definidas.
Esa lista suena aburrida. Justo por eso protege.
El “distrito” como producto: no es un edificio, es un ecosistema
En paralelo, Sayal conecta el ciclo de oficinas con un cambio urbano: India transita de complejos aislados a distritos de negocio integrados, y pone como referencia el desarrollo en Aerocity, Nueva Delhi, con conectividad, infraestructura y un entorno de trabajo completo.
El argumento clave no es arquitectura por vanidad. Es funcionalidad urbana: conectividad multimodal, acceso, concentración de talento, y un ecosistema walk-to-work donde la vida diaria se resuelve sin depender del coche.
Además, subraya la “infraestructura suave” que convierte un distrito en habitable: hoteles, restaurantes, retail y espacio público.
También menciona que empresas globales buscan ESG, infraestructura digital robusta y diseño contemporáneo, como parte del estándar de ocupación.
En otras palabras: el activo no compite solo contra otros edificios. Compite contra otros estilos de vida corporativa.
Lectura de ciclo: calidad premium y demanda más diversa
Sobre el mercado de oficinas, Sayal plantea que Delhi-NCR mantiene una perspectiva robusta hacia 2025 y continúa hacia 2026, impulsada por una preferencia clara por oferta de alta calidad.
Menciona como demandantes a IT/ITeS, global capability centres, BFSI, consultoría y empresas ligadas a manufactura, con un patrón de consolidación hacia desarrollos integrados.
También afirma que el crecimiento de espacios flexibles acelera dentro de estos ecosistemas, y que el trabajo híbrido elevó la demanda por menos ubicaciones, pero de mayor calidad.
El cierre del argumento es consistente: con disponibilidad limitada de activos premium en micro-mercados clave, la ocupación y el crecimiento de renta se sostienen.
Lo que esto significa para México y LATAM: democratizar sin reventar confianza
México y LATAM tienen una realidad distinta: más informalidad, menos estandarización y, en muchos casos, menos transparencia operativa. Justo por eso este caso es útil como espejo.
Si el mercado quiere “democratizar” el acceso al real estate comercial vía fracciones, tokens o vehículos parecidos, hay tres condiciones no negociables que se desprenden del enfoque de Sayal.
Primero, no hay democratización sin gobierno. Si no puedes explicar SPV, reporting, custodio y salida con claridad, el vehículo se vuelve promesa, no producto.
Segundo, el activo tiene que ser estabilizado de verdad. La fricción del inversionista retail se tolera cuando el ingreso es predecible, los contratos son largos y el inquilino tiene calidad. Si no, el “rendimiento” se vuelve una lotería cara.
Tercero, el distrito importa más de lo que el brochure acepta. Conectividad, servicios, retail y espacio público no son adorno, son el sistema que protege la ocupación en un ciclo adverso.
El mercado no va hacia “más gente invirtiendo” por buena voluntad. Va hacia estructuras donde la confianza se puede escalar.
Y cuando la confianza escala, el real estate comercial deja de ser club privado y se vuelve infraestructura financiera.
