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Vivienda

¿Qué sucede si fallece el titular de un inmueble o de un crédito hipotecario?

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Utilizar un crédito hipotecario para hacerse de una vivienda propia es una de las metas más importantes de las personas, pues con ello generan patrimonio para su familia. Sin embargo, es común que se reste importancia o se aplace la realización de un testamento que ampare la propiedad de ese inmueble.

Por esa razón, el portal de búsquedas inmobiliarias, Inmuebles24, realizó una encuesta sobre el tema, en la que descubrió que del total de entrevistados que dijeron ser dueños de su casa o departamento, sólo un 49% cuenta con un testamento.

Otro dato interesante es que el 43% de los propietarios de viviendas se ubican entre 41 y 55 años, mientras que 33% entre 21 y 40 años, y 23% en 56 años o más.  Por otro lado, 29% de los encuestados dijo que sus padres habían fallecido sin dejar testamento, lo cual, es un factor que origina problemas legales sobre la propiedad.

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Aunque se habla mucho sobre la cultura de la previsión, parece ser que la muerte no es un tema al que las personas den prioridad en cuestión de trámites, pues a pesar de que las jornadas testamentarias se realizan anualmente en septiembre, únicamente el 32% de los encuestados cuentan con este documento. 

Asimismo, se preguntó a los participantes si habían tenido que realizar la regularización de un bien intestado, a lo que el 27% respondió que lo ha hecho o deberá hacerlo en un futuro. De ellos, el 13% indicó que ya había logrado su objetivo; un 8% no sabía cómo empezar el proceso; un 5% ya lo había iniciado y un 1% señaló haber intentado cumplir el procedimiento sin éxito.  

¿Qué sucede con el crédito hipotecario?

De acuerdo con el portal inmobiliario de e-Bay, Vivanuncios, sin importar en qué institución se hayan solicitado, los créditos hipotecarios cuentan con un seguro por fallecimiento que protege a las familias ante la muerte del deudor, al pagar total o parcialmente la deuda. Sin embargo, solo es válido si el derechohabiente pagó por más de tres meses el crédito.

Asimismo, si el financiamiento se solicitó bajo el esquema de hipoteca mancomunada, ambas personas están cubiertas por el seguro y si alguno de los dos cónyuges fallece, este liquidará la deuda siempre y cuando no exista atraso en los pagos del crédito. 

Por otro lado, si el derechohabiente tenía una hipoteca abierta, los herederos pueden: aceptar la herencia y continuar pagando la deuda; rechazarla y renunciar a ella por completo; o aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo cual implica que se podrá recibir una parte restante de la herencia después de haber pagado la hipoteca.

Si se nombró a un responsable legal de saldar la deuda, será quien deba cumplirla.

Otra opción, si no existe un testamento previo, es que el tribunal o los familiares del fallecido nombren a un administrador, representante personal o sucesor universal que tendrá la facultad de pagar la deuda del inmueble.

También se puede transferir la responsabilidad del pago al aval, pues esta figura no desaparece ante la muerte del titular de la hipoteca. Si la propiedad es aceptada por los herederos, el aval o fiador continuará con ese rol hasta que la deuda sea saldada por ellos.

Los remates bancarios

Si bien una forma de perder un inmueble es a causa de los problemas legales que implica no dejar un testamento, otra es la falta de pago del financiamiento. En esos casos y cuando el acreedor se ve imposibilitado de pagar, el banco emprende un proceso judicial mediante el cual un juez realiza un remate bancario, que consiste en poner el inmueble a disposición del mejor postor y con ello, la institución bancaria intenta recuperar parte de la inversión.

No obstante, se recomienda mucha cautela ante este tipo de ofertas y revisar en la medida de lo posible que todo esté en regla.

La encuesta realizada por Inmuebles24 reveló que 65% de los usuarios sabía qué es un remate bancario, mientras que el 35% no. De quienes conocían la naturaleza de ese proceso, 75% consideraron que sí comprarían un bien de esta forma (las personas de 41 años o más son quienes mostraron más esta tendencia).

El 50% no conoce a nadie que haya comprado un bien inmueble por esa vía; 27% sí y se trata de una historia de éxito; mientras que 23% manifestó conocer a alguien que adquirió un remate bancario pero fue una situación problemática.

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