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Retorno de inversión, ¿verdad o fraude?

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Como en todo negocio, existen “ganchos” que potencializan una venta, todas aquellas cosas y promesas que hacen que un producto se convierta en algo mucho más atractivo; cabe señalar, que hay dos tipos de atractivos: los reales y los que son un fraude

En la industria de los bienes raíces se dicen muchas cosas, si bien, invertir dinero en una propiedad siempre será una excelente idea, cuando se tiene un buen asesor, existe una pregunta: ¿El retorno de inversión es real o se trata de una falsa promesa para convencer al cliente de comprar? 

Pero, ¿qué es el retorno de inversión? Es una métrica usada para conocer la ganancia de una inversión en torno a un negocio, es decir, mide la cantidad de dinero o beneficio obtenido de una inversión como porcentaje del costo de ese capital, según BBVA. 

Retorno de inversión en la Riviera Maya  

El Retorno de inversión es una realidad, por ejemplo, la Riviera Maya es uno de los destinos turísticos con el porcentaje más alto en esta ganancia. En esta región el porcentaje va entre el 8-13% de ganancia.  

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La controversia es que diversos asesores inmobiliarios no saben explicar cómo este retorno se está generando realmente con números y datos duros. 

Para calcular el porcentaje ganado con una compra es sencillo, solo es necesario obtener datos duros, la ocupación y la tarifa promedio. 

Para obtener información sobre la ocupación, calculada tras el análisis de la tipología y la temporada, la Secretaría de Turismo de Quintana Roo (Sedetour), recopila y regula todo lo referente al turismo.

Con respecto a la tarifa promedio, es importante saber que esta no se determina de manera aleatoria, la mejor herramienta es AIRDNA AirDNA | Short-Term Rental Data Analytics | Vrbo & Airbnb Data. Aquí se localizan diversas propiedades con similitudes en la tipología y que se encuentran en la misma zona, basado en los precios actuales se determina una tarifa promedio.  

Con estos datos obtenidos se puede realizar una pequeña fórmula para calcular el retorno de inversión. 

Explicación/ ejemplo: 

  • Ocupación mínima en los últimos años 65%
  • ADR de una unidad tipo loft que es la más vendida 110 usd/noche 
  • Precio promedio de un loft en Tulum llaves en manos y listo para rentar 99,000 usd 
  • 365 días al año x 65%= 237 días de renta x 110 usd/noche= 26070 usd de ingresos 

Normalmente, entre gastos y administración por una compañía de administración de renta vacacional profesional quedaría una ganancia neta de 13,000 usd con una inversión inicial 99,000 usd + escrituración 6,000 usd aproximadamente= 105,000 usd. 

Es decir, que el retorno de inversión sería de 13,000 usd/105,000 usd= 12 por ciento. 

Por: Raúl Alberti 

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