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Por: Mario Vásquez
Las oficinas y espacios corporativos en el Corredor Santa Fe tienen un nuevo detonante a corto plazo, que podría ser el Tren Interurbano El Insurgente, ¿de cuánto podría ser su alza?
Una de las verticales inmobiliarias más afectadas durante la crisis de la pandemia en 2020 fue, sin duda, el de las oficinas.
En su momento, a finales de 2020 e inicios de 2021, las tasas de desocupación subieron a más del 20% y, desde ahí, se iniciaron prácticas de reconversión a espacios habitacionales, debido a la implementación masiva del home office a nivel nacional e internacional.
Sin embargo, otro de los fundamentales ejes que impulsan la economía de México siguen siendo las obras de infraestructura.
Ejemplo de ello es la apertura del tramo final del Tren Interurbano México–Toluca, “El Insurgente”, que va desde Zinacantepec, en el Estado de México, hasta Observatorio, en la CDMX, lo que podría detonar hasta en dos dígitos la ocupación de oficinas en uno de los corredores más importantes y emblemáticos de la CDMX: Santa Fe.
“El 5% de la demanda que tenemos en oficinas a través de nuestra plataforma, podría decir que se podría duplicar o hasta triplicar (en Santa Fe), y pasar del 5% a un eventual 10 o 15%. Un 10% podría ser más factible y pronto: yo diría antes de que acabe este semestre deberíamos ya poder estar viendo esos niveles, similares a los que trae el corredor Insurgentes o Lomas Palmas, en cuanto a demanda, en temas de arrendamiento corporativo”, destacó en plática con Inmobiliare, Pablo Gagsden, cofundador y Chief Growth Officer de la proptech Spot2.
Gagsden dijo además que, en el mismo tema de oficinas, la zona de Polanco es la zona que más demanda genera a través de su plataforma. “El problema un poco es la oferta, que ya estamos viendo una tasa de ocupación por encima de lo que había antes de pandemia, pero es el corredor que está más recuperado”, complementó.
Expresó que los corredores de Reforma, Lomas Palmas e Insurgentes tienen buena tendencia.
Data centers: agua y energía eléctrica, retos
Cuestionado en cuanto a otras posibles zonas en donde se podría detonar el tema de los data centers, el especialista dijo que El Bajío despuntará en los siguientes meses, sin embargo, hay dos pendientes que se tienen que vislumbrar:
“El Bajío como zona, desde Guanajuato es latente, aunque el tema de la seguridad lo limita un poco, pero Aguascalientes y San Luis Potosí pueden despuntar. En Querétaro está el tema del agua, pero también el de la luz. Ahí están los KVA, la ciudad con el mayor costo de KVAs de energía es Querétaro, sin embargo, por su tipo de infraestructura, además de ser un lugar más seguro y cercano a la Ciudad de México, están dispuestos a pagarlas”.
En temas de Real Estate industrial, destacó el comportamiento del CTT y los nuevos anexos como Huehuetoca, Zumpango, Ojo de Agua, y la zona alrededor del AIFA, que es donde más se está moviendo la demanda.
Microfulfillment, detonador
Dentro del segmento microfulfillment, que explicó, “son empresas de almacenamiento a través de un modelo 3 PL, que son las grandes firmas, que ahora tienen que tener ciertos modelos más chicos, pero más concentradas en el centro urbano, para que las entregas sean más rápidas”.
“Si vas a comprar un producto y te dicen que estará tres días, pero hay alguien que entrega en el mismo día o al siguiente, te vas a decidir por él; estamos en la época de la velocidad y la inmediatez y estos microfulfillment cumplen ese objetivo”.
Respecto a los espacios industriales que al mismo tiempo están ofreciendo espacios de oficinas, el CFO destacó que se tiene que analizar a corto plazo cómo va a ser su comportamiento a corto y largo plazo.
Retail temático y cafeterías
El especialista en temas inmobiliarios dijo que, a nivel retail, “en México están tratando de copiar modelos que funcionan en Estados Unidos, también temas virales. El público está buscando menús que llamen mucho la atención, eso lo vemos mucho, pero también vemos repunte en restaurantes temáticos de carnes, dentro de estilos japoneses y asiáticos, los asiáticos tienden a ofrecer cosas muy relevantes y muy llamativas, y eso llama la atención a los comensales”.
Durante la plática, mencionó que hay una nueva dinámica entre propietario y cliente, debido a que el propietario quiere la certidumbre de una marca consolidada, pero no necesariamente por serlo, el tipo de modelo de negocio u operación le va a llevar a dar muchos años de plazo.
Ejemplificó que tan solo en el tema de cafeterías cuentan con un cliente con más de 40 ubicaciones en Ciudad de México con espacios muy reducidos entre 15 y 30 metros cuadrados y lo comparó con los módulos de Pick Up Coffee.
“Estos dos modelos buscan eficiencia operativa; son marcas reconocidas, pero por modelo de negocio no rentan regularmente más de 3 años”.
Dijo que si en una zona les va bien, pueden extender las rentas, pero por el modelo de negocio, los locales en centros comerciales están más renuentes a hacer contratos de 1 año o 2; muchas veces el propietario no los deja rentar si no es más de un año.
“Ya que si no les funciona la zona, lo que quieren es irse rápido y abrir en otra; en contraparte, contar con una marca fuerte y consolidada influye en 80% de la decisión de poder rentar o no”.
El dato relevante
La plática se dio en el marco de la presentación del informe “Perspectivas del Inmobiliario Comercial 2026”, que prevé que el cierre del año, las rentas promedio podrían llegar a:
- 22.51 dólares por metro cuadrado al mes en oficinas
- 8.51 dólares en industrial
- 27.92 dólares en retail
Para ello, la variable determinante será la capacidad del inventario para sostener la absorción, preservar flujos y defender niveles de ocupación en un contexto de capital más selectivo y estructuras financieras más sensibles al costo del dinero.
