Banco Santander ha puesto en marcha un vehículo de inversión inmobiliaria dedicado al sector retail tras recibir autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de España. El fondo, denominado Santander Real Estate Retail Opportunities, concentra su estrategia en la adquisición y gestión de activos de retail, incluyendo centros comerciales, parques comerciales, locales a pie de calle y zonas comerciales integradas en desarrollos mixtos.
Este anuncio se registra en medio de un contexto en el que los activos comerciales enfrentan presiones de cambio estructural, con retailers y marcas ajustando formatos, cadenas de suministro en transición y consumidores migrando parte de su gasto a plataformas digitales. El fondo de Santander se presenta como respuesta institucional a estas dinámicas.
Estructura y objetivos del fondo
El vehículo pretende movilizar hasta €300 millones de volumen de inversión combinando capital y financiación externa.
- Capital objetivo: hasta €300 millones.
- Combinación de recursos: €150 millones de capital y €150 millones de financiación estructurada.
- Compromiso de recursos propios: Santander ha comprometido aproximadamente €30 millones desde su propio balance, equivalente a cerca del 20 % del objetivo total de capital.
- Activos objetivo: entre 8 y 10 propiedades ubicadas en España y Portugal, con diversificación por tipología de retail.
- Duración prevista del vehículo: 10 años.
- Entrada mínima para inversores: fijada en €50 000, orientada a perfiles patrimoniales.
La gestión de cartera de activos recae en Retailco, filial específica de Santander especializada en la gestión y reposicionamiento de inmuebles comerciales, creada por el grupo en 2021.
¿Qué cambia para el retail tradicional?
Los fondos especializados en activos de retail físico —centros comerciales, locales urbanos y parques comerciales— han enfrentado una dualidad creciente:
- Por un lado, presiones competitivas del e-commerce han afectado rentabilidades tradicionales y, en algunos casos, conducido a tasas de vacancia más altas.
- Por otro, ciertos centros bien ubicados y con mix de uso han resistido mejor gracias a estrategias mixtas (servicios, entretenimiento, gastronomía) que amortiguan la caída en ventas puramente de consumo tradicional.
El fondo de Santander, al estructurarse con capital significativo y un período de inversión a largo plazo (una década), asume que hay espacios dentro del retail que pueden aún generar valor a través de repositioning, cambios de uso o renovaciones de mix comercial.
Gestión y posicionamiento en el mercado
Santander Alternative Investment, la plataforma de inversión alternativa del grupo Santander, actúa como sociedad gestora del fondo. La autoridad reguladora —la CNMV— ha autorizado expresamente este fondo, lo que implica que cumple con los requisitos regulatorios para su comercialización y operación en España y la Unión Europea bajo la normativa vigente para instituciones de inversión colectiva.
Retailco, la filial encargada de la gestión de los activos, proviene de la unidad del banco que originalmente administraba espacios de sucursales cerradas y que ha ampliado su alcance hacia el posicionamiento de activos comerciales.
Comparación con precedentes y actividad reciente
La iniciativa de Santander se produce en un contexto donde otras instituciones financieras también han estructurado vehículos de inversión inmobiliaria, aunque no siempre enfocados exclusivamente en retail físico:
- Existen fondos alternativos registrados para oportunidades inmobiliarias específicas, como el Real Estate Coliving Opportunities, orientado a soluciones residenciales compartidas (coliving), que también está registrado en la CNMV bajo Santander Alternative Investments pero con una orientación de activo diferente.
La inversión directamente en centros comerciales y locales representa un giro respecto a estrategias anteriores más diversificadas o focalizadas en soluciones residenciales y activos alternativos.
Riesgos sectoriales a considerar
La inversión en activos de retail, especialmente centros comerciales, está expuesta a varios riesgos inherentes al sector:
- Cambio en patrones de consumo: el desplazamiento del gasto a plataformas digitales puede erosionar tráfico y ventas en locales físicos.
- Vacancia y mix de arrendatarios: inmobiliarias comerciales que dependan de arrendatarios vulnerables a la competencia omnicanal pueden ver caídas en ingresos por renta.
- Relevancia de ubicación y uso mixto: activos centrados únicamente en retail tradicional tienen rendimiento más volátil frente a aquellos que integran experiencias o usos mixtos.
Estos factores condicionan no solo la selección de activos del fondo, sino también las estrategias de reposicionamiento y gestión activa que Retailco deberá implementar.
¿Qué se puede aprender en México y LATAM?
Aunque este fondo de Santander se concentra en España y Portugal, hay lecciones relevantes para inversionistas y gestores inmobiliarios en México y América Latina:
- La estructuración de fondos sectoriales especializados puede ser una respuesta a segmentos maduros del mercado que requieren capital paciente y estrategias de valor añadido.
- En mercados latinoamericanos, donde la penetración del e-commerce se ha acelerado en los últimos años con impactos diversos según país y ciudad, evaluar activos que integren usos mixtos o servicios urbanos puede mitigar riesgos de obsolescencia.
- El apetito por vehículos de inversión con horizonte a 10 años refleja que los agentes institucionales consideran que la transformación del retail físico es un proceso de mediano a largo plazo, no un ajuste rápido.
Este fondo marca un punto de inflexión en cómo grandes instituciones financieras europeas estructuran capital para activos comerciales tradicionales.
