La tokenización no “democratiza” por arte de magia: cambia el ticket y el riesgo

Durante décadas, invertir en vivienda exigió dos cosas que casi nadie tiene al mismo tiempo: capital alto y estómago para la operación. El discurso de la tokenización inmobiliaria entra justo ahí, en el punto de dolor.

En un comunicado, Equito plantea una tesis agresiva: pasar de un ticket típico de 25,000€ a entradas desde 100€ y, con eso, reducir la barrera de entrada en más de 99%. 

Tokenización significa convertir derechos económicos en “tokens” registrados en blockchain.

Blockchain significa un registro distribuido, trazable e inalterable.

El mercado escucha “blockchain” y se va por la tangente. El punto duro es otro: cuando rompes el ticket, cambias el tipo de inversionista, el canal de distribución, la velocidad de colocación y el tipo de producto.

También cambias el tipo de problema.

El caso Equito: ticket bajo, narrativa global y plataforma móvil

Equito se presenta como una empresa tecnológica con sede en Barcelona enfocada en inversión inmobiliaria fraccionada desde 100€ vía una plataforma pensada para móvil. 

En su propio material, reporta más de 25 millones de euros en activos bajo gestión, más de 230 mil usuarios registrados y presencia con inversionistas de casi 100 países. 

También afirma que ofrece acceso a más de 100 propiedades activas en España y que compra, reforma, amuebla y gestiona los activos de forma integral. 

Hasta aquí, la propuesta suena clara: bajar fricción, empaquetar operación y vender participación fraccional.

El detalle importante es el contexto que el mismo documento empuja para justificar tendencia. Equito señala que el mercado global de activos del “mundo real” tokenizados (RWA) alcanzó 24,000 millones de dólares en 2025 tras crecer 380% en tres años. 

Además, el texto indica que el total de activos reales tokenizados superó 120,000 millones de dólares y que más de 57% correspondería a activos inmobiliarios. 

Esa narrativa busca algo muy concreto: convencer al inversionista nuevo de que no llega tarde, llega a una ola.

La lectura de negocio: lo que de verdad se simplifica… y lo que no

La promesa fuerte no es “rendimiento”. Es “operación”.

El documento enumera beneficios específicos para el inversionista minorista: empezar con montos reducidos, operar más simple, diversificar repartiendo una inversión pequeña en distintos activos, ganar transparencia por trazabilidad de participaciones y tener una salida potencial cuando exista demanda, al habilitar compraventa de participaciones sin vender el inmueble completo. 

Eso sí es simplificación.

Pero conviene poner el bisturí donde duele:

Simplificas la entrada.

Bajas ticket y reduces el “no puedo”. 

No simplificas el riesgo.

Solo lo empaquetas. El riesgo sigue viviendo en el inmueble, en la administración, en el mercado de renta, en el mantenimiento y en la liquidez real del instrumento.

Cambias el tipo de due diligence.

En compra tradicional evalúas el activo y tu capacidad de sostenerlo. En tokenización evalúas el activo, pero también la plataforma, su gobierno, sus comisiones, su custodia, su estructura legal y su manejo de conflictos.

Si el mercado no aprende esta distinción, se mete en una fantasía de “real estate sin fricción” que termina en frustración.

Checklist: lo que un inversionista serio debe exigir antes de entrar

Si vas a usar tokenización como canal de inversión, pon condiciones. Sin romanticismo.

1) Qué compras exactamente

Derechos económicos, deuda, copropiedad, participación en un SPV. No mezcles conceptos.

2) Cómo se genera el flujo

Renta, plusvalía, ambos. Quién cobra, quién administra, quién audita.

3) Estructura de comisiones

Adquisición, administración, performance, salida. La “simplicidad” suele tener precio.

4) Gobernanza y controles

Quién decide remodelaciones, cambios de inquilino, venta del activo. Cómo se vota, cómo se ejecuta.

5) Liquidez real, no teórica

El documento habla de salida potencial cuando existe demanda. 

Eso implica una verdad incómoda: si no hay demanda, no hay salida. Un mercado secundario no aparece por decreto.

6) Transparencia operativa

Trazabilidad en blockchain ayuda, pero no sustituye reporteo claro del activo, estados de cuenta, gastos, vacancias y reservas.

Esta lista no mata el modelo. Lo vuelve adulto.

Qué podría salir mal: tres fricciones que el hype suele ocultar

Fricción 1: Confundir accesibilidad con “bajo riesgo”

Que la entrada sea 100€ no vuelve al activo menos volátil. Solo hace la pérdida más “pagable” y, por eso, más fácil de ignorar.

Fricción 2: Liquidez vendida como característica

El comunicado describe una salida potencial vía compraventa de participaciones. 

Potencial es la palabra clave. Sin profundidad de mercado, spreads y compradores constantes, esa liquidez se convierte en promesa narrativa.

Fricción 3: Incentivos en la plataforma

El documento dice que Equito compra, reforma, amuebla y gestiona. 

Eso puede alinear calidad si la estructura lo premia, o puede generar incentivos perversos si se optimiza por rotación, comisiones o volumen de colocación. El inversionista tiene que entender cómo se alinea el “gana la plataforma” con el “gano yo”.

La innovación real no elimina fricciones. Las redistribuye.

Implicación para México y LATAM: el modelo viaja, la regulación decide

Aunque Equito opera en España, el fenómeno toca México y LATAM por una razón simple: el apetito minorista por real estate existe, pero el ticket tradicional excluye a la mayoría. 

Si el modelo cruza el Atlántico, no lo va a definir la tecnología. Lo van a definir tres cosas:

1) Marco legal y protección al inversionista

Sin claridad sobre qué se tokeniza y cómo se custodia, la escala se vuelve riesgo sistémico.

2) Calidad del underwriting

Bajar ticket abre mercado, pero también abre la puerta a colocar activos mediocres “porque el inversionista no sabe”. Ahí se muere la confianza.

3) Liquidez y distribución

La promesa de salida depende de demanda constante. Eso exige comunidad, transparencia y un mercado secundario funcional, no solo una app bonita.

La tokenización sí puede simplificar el acceso. 

La pregunta que importa en 2026 es si también simplifica la vida del inversionista cuando el activo tiene vacancia, cuando suben costos o cuando el mercado se enfría.

Ahí se separan los experimentos de las plataformas que de verdad construyen un nuevo canal de inversión inmobiliaria.