La población está concentrada en mujeres y hombres entre 20 y 39 años, las etapas generacionales son un factor importante que se tiene que tomar en cuenta para seguir desarrollando proyectos, explicó Arturo Garcidueñas, socio regional partner de sureste y Guatemala de 4S en Invest In Mérida.
La generación Z son aquellas personas que tienen entre 20 y 24 años, representan el 9% de la población y serán los futuros compradores; los millennials (25 a 39 años) el 24%, son los clientes actuales y “a los cuales se deben de atender, sin embargo, no estamos alineando los productos e inmuebles a este tipo de generaciones y es importante que entendamos que esta población ya es económicamente activa, es la segunda generación más importante en Mérida”; la generación X (40 a 59 años) que ha sido el eje rector de prácticamente todas las ciudades de México; los Baby boomers (60 a 75 años) representan el 10%; adicionalmente los jóvenes y niños menores a los 20 años y personas mayores de 76 años son el 32 por ciento.
Garcidueñas informó que en el 2020 se tuvo una desaceleración importante por el tema de la pandemia que representó en una reducción del 15% de las ventas vs el 2019, lo anterior se ve reflejado en la parte de la demanda de las viviendas contra las ventas que se está dando con el producto vertical, el cual ha estado presente desde el 2016 con un índice de verticalización promedio del 21% en México y ha evolucionado entre el 2017 y 2020, y ha mantenido su rango de verticalización moderada entre el 40 y 43 por ciento.
“Tenemos un potencial importante, así como factores que pueden generar productos importantes en muchas ciudades del país y creemos que en Mérida no es la excepción”. Según los análisis que la empresa 4S ha realizado, Mérida está en el 15% de su verticalización y en los últimos dos años solo ha aumentado 2 por ciento.
Las ventas en esa ciudad han tenido un crecimiento importante, por lo que el 2019 fue el mejor año en la comercialización, sin embargo, para el 2020 hubo un retroceso por la actual pandemia del Covid-19.
El 62% del inventario de la oferta se encuentra por encima del ticket promedio de 2.4 millones de pesos, y el 38% por debajo de los 2 millones de pesos, sin embargo, Garcidueñas destacó que hay una oportunidad en el producto medio, ya que en Mérida no hay esos desarrollos verticales.
“Hay que entender el comportamiento de la oferta de la demanda y cómo es que ha ido evolucionando la pirámide de niveles socioeconómicos en Mérida; del 2010 al 2020 como ha pasado el segmento AB de 6% a 11%; C+, de 13 a 16%; y el C de 16 a 17%”. Para comprender la oferta de la disponibilidad, primero hay que observar que la pirámide está inversa en cuanto a la oferta, ya que los niveles socioeconómicos AB representan 25%, C+ el 36% y C el 38%; mientras que 59% del inventario está enfocado en productos premium y residencial plus, 41% en residencial; y no hay producto para el segmento medio.
Durante su intervención Garcidueñas destacó que en 4S utilizan la herramienta big data para complementar su análisis y entender cuáles son las propiedades a nivel informal (reventa) que se están anunciando de manera digital; para la parte vertical en enero de 2020 se tenía un registro de 658 anuncios; y para el mismo mes pero de 2021 se llegaron a los 8,500 que tienen un ticket promedio de 1.2 hasta 4-5 millones de pesos.
Por su parte la vivienda horizontal también tuvo una participación en el comercio, por lo que las propiedades anunciadas tuvieron un crecimiento, de enero de 2020 a enero de 2021 se observó una evolución de casi 10 mil anuncios; el segmento medio tuvo un crecimiento del 2%, el segmento residencial del 10%, el residencial plus de 35% y el premium arriba del 40 por ciento.
En la parte de los lotes residenciales, el crecimiento que ha tenido el último año ha sido exponencial paso de 640 anuncios a casi 6,300; “el giro de los lotes superó el crecimiento de vivienda horizontal en un periodo de seis meses, se generaron mucho más productos en los últimos meses, sobre paso por 52% al producto horizontal”. Entre junio 2020 y enero de 2021, el precio por m2 disminuyó en ventas, esto debido a que empezaron a promocionar lotes de muchas más superficies con costos menores.
Las oficinas tuvieron una afectación importante durante el año pasado por las restricciones tanto en la parte de renta como de venta, se observó un crecimiento en la parte de disponibilidad que se dio en anuncios; sus precios se mantuvieron, sin embargo hubo una cantidad considerable de nuevos m2 que se anunciaron y aún siguen disponibles.
Por otro lado, en el tema comercial, se observa una gran cantidad de locales (venta y renta) que se promocionan a nivel digital, por lo que de julio de 2020 a enero de 2021 se vio un aumento de anuncios; sus precios disminuyeron; pero también ha habido una disminución de personas y empresas que están dispuestas a pagar por una renta.
Para el 2050, Mérida será la décima zona a nivel nacional que va a tener un desarrollo, registrando 77% de aumento poblacional. “Tenemos que redefinir la oferta, así como pensar en productos mucho más alineados a las necesidades del mercado que generen valor agregado para entender no solo lo que nos está pasando con la oferta, sino también con la demanda; asimismo, pensar en desarrollos verticales para una ciudad como Mérida”.
Por Rubi Tapia
Este es un fragmento del texto Invest in Mérida: Proyectos con gran retorno de inversión de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/