Vivienda Vertical Asequible

La pirámide de vivienda vertical en México está invertida. Más del 60% de las unidades disponibles se encuentran en los niveles A/B, mientras que menos del 8% están orientadas a población de segmentos C o inferiores. Dado que no hay producto asequible cerca de los centros urbanos, los trabajadores de segmentos medios y bajos se ven obligados a adquirir producto de menor calidad en las afueras de la mancha urbana sacrificando horas al día en largo traslados para llegar a los centros de trabajo. Al ofrecer producto asequible de buena calidad cerca de los lugares de trabajo, la población trabajadora podrá disminuir gastos de transporte y disfrutar de mayor tiempo de calidad con la familia.

Regeneración de Espacios

Actualmente, en algunas zonas cercanas a los centros urbanos existe la percepción de ser viejas e inseguras, debido a que a medida que crecen las ciudades la población se ha visto obligada a migrar hacia las franjas exteriores. Para lograr re-densificar los núcleos urbanos, no basta con proporcionar vivienda asequible; también es indispensable regenerar los espacios circundantes como áreas verdes, parques y plazas públicas para dar una sensación de renovación. Asimismo, es necesario rehabilitar el equipamiento como banquetas y alumbrado público para convertir los centros urbanos en áreas caminables que no solo den prioridad al peatón sobre el automóvil, sino que fomenten caminar por el espacio urbano como una actividad segura y placentera.

Nuevas Regulaciones

Las regulaciones actuales en México y Latinoamérica no permiten una alineación entre las necesidades de mercado y lo que puede construir el desarrollador. Es importante señalar esto tiene que cambiar para que el desarrollador pueda generar productos que estén alineados a la demanda del mercado. Sin regulaciones nuevas se seguirá limitando las posibilidades de construcción en cuanto a cantidad de unidades, tamaño, alturas, elementos de estacionamiento, entre otros; que la gran mayoría de casos hacen que el costo de las unidades sea más alto. Regulando la industria inmobiliaria de vivienda se logrará construir productos alineados a los nuevos requerimientos sociales.

Colaboración Sector Privado y Público

Es importante que las nuevas regulaciones de vivienda contemplen la colaboración entre el sector público y privado, porque cuando hay un trabajo en conjunto la industria de la vivienda avanza más rápido. Hoy en día existen barreras y limitantes en los temas de tramitología que demoran y perjudican el proceso de desarrollo, al igual que la corrupción. Todo esto al final se ve reflejados en costos para el consumidor, por eso trabajar en conjunto entre la industria privada y pública, hará que el mercado sea más dinámico, tenga menores costos y logre mayor certeza, lo que se verá reflejado en los precios finales.

Plan Integral de Desarrollo

Es importante entender que los planes de desarrollo urbano necesitan una visión a largo plazo. Hoy en día existen muchas zonas que son dignas de regeneración, que cumplen con las variables: A (abandonadas), B (a la baja en nivel socioeconómico), C (céntricas), D (deshabitadas) y E (muy bien equipadas).

Todas las ciudades latinas tienen estas franjas que se encuentran alrededor del corazón de las ciudades y que están sufriendo un fenómeno de ‘deshabitación’, sin embargo, tienen la posibilidad de que el valor de la tierra sea creciente a partir de la regeneración. En un principio, como no forman parte del espiral creciente del desarrollo inmobiliario, los valores de la tierra son bajos y por lo tanto el precio final del producto es accesible, alineándose a las necesidades del mercado.

Estas zonas (A, B, C, D y E) necesitan ser reguladas y aprovechadas para hacer vivienda vertical asequible, pero hay que entender que pasado un lapso de tiempo no mayor a 10 años, dichas ubicaciones generarán plusvalía hasta llegarán a un nivel de precios que ya no se ajustan a la vivienda económica, por lo que se tiene que pensar en la siguiente fase para regenerar otras zonas y continuar con precios bajos que permitan una oferta de vivienda asequible para los próximos 30 años.

Por 4S Real Estate

Este es un fragmento del artículo The Inssights: Gran Reportaje de Veticalización versión México 2021 de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.