Cuando todo parezca ir en tu contra, recuerda que el avión despega contra el viento. Henry Ford

A veces tenemos que recordar que la adversidad es un catalizador de nuestro rostro más capaz. Basta con recordar los ejemplos del radar británico perfeccionado contra la amenaza indetenible de los submarinos alemanes en la Segunda Guerra Mundial, o el descubrimiento del poder preventivo de la vitamina C en un barco azotado por el escorbuto. La adversidad los llevó al límite y, dadas las circunstancias correctas, lograron crear, innovar y vencer el contexto de animosidad.

Esta reflexión no es gratuita en el contexto actual; la época Covid y su secuela han llenado de incertidumbre nuestra vida diaria y hacen vibrar la balanza económica de una manera sin precedentes. La industria inmobiliaria no fue la excepción y vio el auge del sector de oficinas caer en picada para después amagar con recuperarse en los apellidos del coworking y tipologías híbridas de nómadas digitales. Muy parecido fue el efecto en hotelería, que ahora se reinventa con nueva oferta de productos, y en el monstruo de vivienda que vio un auge de oportunidades caer junto con el alza de las tasas de interés. 

De pronto, los compradores decidieron esperar a que mejoraran las condiciones de las tasas y, muy probablemente, a resolver los gastos corrientes que ahora representan un mayor porcentaje de sus egresos dados los altos índices de inflación. De pronto los inversionistas prefirieron los vehículos de renta fija con menor riesgo que las opciones inmobiliarias. De un día para otro, los desarrolladores sintieron el estrés de la ralentización de la demanda y la presión por pagar altas tasas de deuda y respondieron pausando obras o bajando los precios del inventario. Como consumidor, inversionista o desarrollador, ¿dónde queda moverse en estos tiempos de incertidumbre?

La respuesta no es clara, pero sí hay directrices que nos dibujan anclas de decisiones óptimas para cada uno de los jugadores. Cada uno de ellos tiene sus propios intereses en el tablero e intuyen su próximo movimiento. El inversionista esperará el decremento de las tasas de interés para sentirse más cómodo colocando equity en un negocio inmobiliario, así como el desarrollador esperará un decrecimiento en las tasas de interés, en la inflación y en la aceleración de compra para iniciar sus propios proyectos. Por último, el comprador esperará pacientemente tener mejores condiciones de préstamos, productos ajustados a su gusto y la transferencia de riqueza de algún familiar para poder concretar su compra. Sencillo de deducir, ¿no?

Sin embargo, después de repasar las lecciones de “Commercial Real Estate Analysis and Investment” del profesor Geltner de MIT (2006) es sugerente que hay una correlación entre el valor de las tasas de interés y las expectativas de consumo, motivadas a su vez por la evidencia actual de los mercados. 

En español, la sugerencia significa que hay un vacío entre las correlaciones de valores de tasas de interés y demanda (inversión, desarrollo, producto) que es llenado por la irracionalidad; una paradoja que queda manifiesta en la popular pregunta del origen del huevo o la gallina. En el ejemplo particular de vivienda, las altas tasas de interés y barreras de otorgamiento de permisos de construcción ralentizan el inventario futuro de viviendas que rebotarán el precio de la misma en el momento que las tasas de interés vuelvan a bajar. Así, el desarrollador que intuyó en 2023 que no era buena idea tomar riesgos ahora se perderá de los beneficios de salir a la venta en un mercado a la alza. Este desarrollador provocará que los precios se vean castigados cuando las tasas de intereses vuelvan a bajar por un probable cuello de botella provocado, paradójicamente, por su propio miedo y el miedo del resto del sector. De hecho, el modelo sugiere que el inversionista debería invertir en modelos de renta fija a largo plazo, el desarrollador debería iniciar ahora proyectos poco apalancados con proyección a venta en dos años, y el comprador deberá esperar al momento de precios más bajos para colocar el máximo enganche posible y consolidar una tasa de interés variable a largo plazo. Pero la incertidumbre motiva el mercado hacia otras direcciones. 

Esta alternativa racional es creíble en tanto que existen actualmente condiciones que sostienen un mercado a largo plazo. Ya en el estudio realizado por el profesor Saiz de MIT “Confronting the Housing Challenge in Latin America Part I – Reflections on the Evolution of the Housing Market in Latin America: Realities and Dreams” (2021), se notó que, durante las siguientes tres décadas, México tendrá un mercado con demanda creciente debido al sostenimiento de la productividad, el crecimiento demográfico y, finalmente, la reducción del tamaño de las familias que traerán consigo mayor demanda de unidades. 

A largo plazo, el mercado de vivienda tiene mucho que dar. El argumento aplica de manera parecida al sector hospitalario, donde otras variables deben considerarse como la percepción extranjera sobre seguridad nacional y precios de consumo en relación internacional. De manera opuesta a las difíciles condiciones de vivienda y hotelería, el sector industrial debe también cuidar las condiciones de equilibrio a largo plazo dado el actual boom de desarrollo del sector: el mercado no es infinito y eso deben tenerlo en mente los desarrolladores para evitar la sobreoferta.

En este escenario de río revuelto es cuando las oportunidades y los campeones operativos salen a relucir. Aquel desarrollador que entienda perfectamente lo que el consumidor necesita y tenga correctos canales de entrega de valor capitalizará cada vez mayor participación del mercado; lo mismo sucederá con el capital y la reputación del buen administrador de capital en el mundo de las inversiones. Este principio aplica para todas las verticales de la economía actual, pero de manera particular al sector tecnológico.

La tecnología ha sufrido una depresión no vista en los últimos 20 años que se une a la ola de incertidumbre económica. Lo que antes parecía ser un oasis de inversión está ahora en bancarrota, y lo que ayer parecía ser el desafiante del status quo económico en forma de Bitcoin hoy en día está enmudecido. ¿Qué hacer con este personaje tan volátil que tanto da de qué hablar pero pocos entendemos? La naturaleza asset-light de la tecnología (excepto por aquella enfocada en hardware) hace que se tenga una gran volatilidad a los cambios de mercado; al no tener anclas fuertes hacia activos reales y tener una beta muy recargada hacia el comportamiento del mercado de consumo, su volatilidad puede dar grandes resultados como puede ser una de las peores inversiones de tu vida. Es por ello que la tecnología está directamente relacionada al capital emprendedor o capital de riesgo: los inversionistas apuestan por los founders, una idea y un mercado. No hay más. Esta ligereza explica en gran medida por qué ante un mercado de alta incertidumbre la tecnología permanece deprimida. Sin embargo, mi tesis de superación durante las crisis queda manifiesta en el auge de una empresa que aprovechó un mercado con mayor penetración digital y mayor hambre de empresas por prospectar: OpenAI. 

ChatGPT de OpenAI apareció en 2022 para dar una lección a todas las verticales de la industria: la innovación es necesaria para proteger tu negocio, no importa si estamos en mercado al alza o a la baja. Más aún, hay un mensaje implícito que trajo este monstruo al mundo y que es de mi especial interés: las mejores flores nacen en la sequía. Cuando el ecosistema post-covid presentaba crecimiento en la digitalización, pero los intereses cortaban el flujo de capital para la tecnología, ChatGPT lo trajo a colación un nuevo instrumento que revolucionará nuestras vidas. 

Lo que muchos no ponen sobre la mesa es que OpenAI estuvo operando desde 2015 y en su camino muchos escépticos habrán evitado invertir en una empresa que hoy se valora en 100B USD. Evidentemente, hoy todos quisieran tener participación en la misma. La lección de la AI para la tecnología inmobiliaria actual queda más bien como pregunta abierta; ¿Cuál será el siguiente caso de éxito de nuestro sector? ¿Cuál es esa gran oportunidad que estoy ignorando el día de hoy? 

Si ponemos atención al horizonte actual, vivimos un mercado de valoraciones bajas, un natural tamizado de campeones operativos (solo los más fuertes sobrevivirán), y un ecosistema en proceso de transparencia dada la detonación del 21 (cada vez más actores aclaran el panorama del ecosistema proptech). Bajo esta tesis, mientras la mayoría retiene sus inversiones este año, yo invertiré en aquella industria que conozco mejor y donde sé que poco mercado ha avanzado: contech o tecnología de la construcción. 

La misma tesis aplica para el sector más tradicional de bienes raíces. Mientras el inversionista tradicional retiene su banco de tierra esperando el decrecimiento de los intereses, ignora que día a día se posiciona en un área de mayor riesgo a sobre competir por un mercado de ventas posterior a la baja de los mismos. Por el contrario, conociendo las bases crecientes del mercado actual, veo que la demanda de vivienda sigue siendo una constante a pesar de la reducción en la capacidad de consumo real de los compradores. 

Ante ello, el desarrollador tradicional resolverá la disyuntiva de desarrollar hoy a expensas de su margen o esperar para mantener márgenes atractivos en un futuro. Yo no creo que la disyuntiva sea maniquea, sino que debe visualizar un mercado que sigue demandando espacio y sigue desatendido en sus fundamentos más básicos: productos asequibles. Veo un mercado primario de gente de 25 a 40 años con pocos ahorros y pocos ingresos que buscan salir de casa de sus padres a la brevedad. Veo también un mercado de inversión de renta fija y renta variable ávido por encontrar productos con menor riesgo y retornos atractivos.

Las señales me dicen que es un buen momento para invertir en el mercado de renta con estrategias value-add. Creo que los liderazgos se dan en estas condiciones adversas, y hay que seguir el valor de nuestra creencia y nuestra palabra. Tanto en el sector inmobiliario como en el tecnológico las señales apuntan a concentrarme en los argumentos macroeconómicos a largo plazo. 

Por: Juan Huicochea Mason, Comité de Investigación Asociacion Mexico Proptech (MEXPA) /  MIT CRE Wang Fellow Alumni

Es un texto de la edición 142 https://inmobiliare.com/inmobiliare-142/