El comportamiento del mercado industrial, en 12 ciudades que monitorea Newmark, en América Latina ha sido uno de los más resilientes durante el primer semestre de 2021 (1S2021).
Según la empresa de servicios inmobiliarios comerciales, la mayoría de los mercados industriales de América Latina reportan una tasa de disponibilidad por debajo del 15% y una tasa promedio de la región en 8.2 por ciento.
Ante esto, los desarrolladores deben buscar atender las características de esta demanda creciente para mantener los indicadores saludables.
Ya que mercados como Ciudad de México, Santiago, Sao Paulo y Río de Janeiro demuestran una intensa actividad, superior a los 200 mil m², de logística.
Actividad por mercado industrial de América Latina
Diego León, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, realizó el reporte correspondiente, de los primeros seis meses del año, del mercado industrial de América Latina, y detecto lo siguiente:
Buenos Aires, Argentina
De enero a junio se realizó una reclasificación del inventario con la incorporación del submercado de CABA, con lo que el inventario de espacios Clase A de Buenos Aires cerró con 2,23 millones de metros cuadrados.
Con el tema de la disponibilidad, esta aumentó respecto al primer trimestre y cerró en 16,6% para el segundo trimestre de 2021.
El valor promedio de la renta presentó una mínima recuperación, promediando los US$6,43/m²/mes con respecto al inicio del año.
Sao Paulo, Brasil
Hasta junio, este mercado cerró en 1.118 millones de metros cuadrados; el inventario aumentó especialmente en las zonas más cercanas al centro de São Paulo como Cajamar, Guarulhos, Embu y Barueri.
La tasa de desocupación tuvo un ligero crecimiento en el segundo trimestre, al pasar de 12,8% a 13%, debido al nuevo inventario entregado y no ocupado en su totalidad.; sin embargo se mantiene entre los porcentajes más bajos desde 2014.
Río de Janeiro, Brasil
Este es el segundo mercado más grande de Brasil, y ha sido prometedor en los últimos años con un importante crecimiento del inventario y demanda.
Registró un volumen de entregas de 41 mil metros cuadrados en el segundo trimestre y, en lo que va del año, 92 mil m², alcanzando el inventario Clase A los 2,5 millones de m2.
La tasa de desocupación cerró al alza, al pasar del 15,5% al 20,4%, consecuencia de la combinación del inventario entregado no ocupado y la devolución de espacios de uno de los inquilinos más importantes de este segmento
La absorción bruta cerró el trimestre en 65 mil m² y la absorción neta en 54 mil m².
Santiago de Chile, Chile
Durante el primer semestre de 2021, la absorción alcanzó su mayor registro desde el 2013, periodo de mejor desempeño del mercado de bodegas de Santiago
Los resultados del semestre muestran que el e-commerce ya no representa una tendencia pasajera, sino que es un cambio estructural en el modelo de comercialización y logístico de las empresas.
“En un contexto de baja producción, es esperable un aumento de los precios de arriendo a mediano plazo en la medida que las empresas compitan por nuevas bodegas”.
Bogotá, Colombia
Newmark identificó de enero a junio de 2021, 28 parques industriales Clase A y seis Zonas Francas que componen el inventario competitivo con 2.3 millones de metros cuadrados.
Las zonas francas se han constituido como polos para el progreso regional y desarrollo del país. La tasa de disponibilidad cierra en 17,7%, bajando casi un punto porcentual.
Asimismo, identificó que la industria empieza a mostrar indicadores positivos: la absorción acumulada durante la primera mitad del año es de 55 mil 780 metros cuadrados.
La cual es notablemente mayor a la registrada en el mismo periodo del 2020, que fue negativa.
San José, Costa Rica
“Se ha registrado una recuperación importante en la ocupación de bodegas y se espera que esta se mantenga, producto del ingreso de nuevas facilidades BTS”.
La industria de manufactura mostró una desaceleración en la culminación de los proyectos BTS que se habían estructurado desde el 2019.
Durante los últimos nueve meses, se ha apreciado una reactivación de la demanda que estaba pausada y la aparición de nuevos requerimientos de espacio industrial para manufactura.
Guadalajara, México
El mercado de Guadalajara dio un gran impulso en el actual trimestre, ya que duplicó en poco más de 100 mil m² su actividad con respecto al trimestre pasado.
Lo anterior es debido a varios factores como: la ligera disminución de los precios promedio de renta; al impulso manufacturero y logístico de la región.
Y finalmente, a la reactivación económica que se dio debido al cambio de semáforo epidemiológico en la entidad.
Ciudad de México, México
La Ciudad de México es uno de los submercados más dinámicos no solo de México, sino también de América Latina.
En parte al conformado por Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán (CTT), el cual conforma más del 50% del inventario industrial de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
Monterrey, México
Este mercado presentó una gran demanda de espacio Calse A; los submercados que registraron la mayor cantidad de espacio comercializado fueron Apodaca y Santa Catarina con el 38,1% y 35,6%, respectivamente.
En lo que va del año, la absorción bruta acumulada es de más de 396 mil m².
El espacio en construcción registró un alza, en comparación con el primer trimestre (369 mil m²) y con el mismo segundo trimestre de hace un año (375 mil m²), de más de 389 mil metros cuadrados.
Santa Catarina y Ciénega de Flores son los submercados con la mayor cantidad de espacio en desarrollo con el 23,8% y el 20,6%, respectivamente.
El precio de renta se mantuvo estable con respecto al trimestre anterior, registrando una cifra de US$4,22/m² por mes.
Tijuana, México
De acuerdo con Newmark, la construcción se reactivó, pero no fue suficiente para cumplir con la demanda.
“La disponibilidad llega a uno de sus puntos más bajos históricamente dado que hay pocos edificios terminados disponibles y los que se encuentran en desarrollo están arrendados antes de completarse”.
Las zonas con más movimiento incluyen Alamar y el Blvd 2000, con varios proyectos y compañías nuevas estableciéndose en estas áreas por el gran beneficio de la infraestructura y acceso inmediato a California y Tecate.
Ciudad de Panamá, Panamá
Se espera que el 2021 registre mayor actividad consecuencia del aumento en el comercio electrónico y la logística, además de un inventario en proceso de más de 330 mil m² que en su mayoría corresponden a inmuebles BTS.
Lima, Perú
En el primer semestre del año, la disponibilidad de espacios en almacenes prime mantiene la tendencia decreciente de 12.5%, comparado con los últimos años, debido a que las empresas del rubro logístico tuvieron mayor dinamismo.
Asimismo, se registró una fuerte demanda de almacenes logísticos de alta gama, ubicados estratégicamente en las periferias de Lima, por empresas relacionadas con los rubros de alimentos, farmacéuticas y de e-commerce que buscan permanentemente la reducción en precios de renta.