Por Rubí Tapia Ramírez
Directivos, consultores, banqueros y arquitectos del real estate mexicano contestan qué le falta al sector y qué va a pesar en 2025. Leídos juntos dicen algo parecido: el camino hacia un México más sustentable se decide en la etapa de diseño y en la mesa del crédito, mucho antes de que entre la primera máquina a la obra.
Los temas se repiten de una respuesta a otra: descarbonización, agua, crédito verde, certificaciones como LEED y una regulación energética que en diciembre de 2024 seguía a medio escribir. Para el detalle de cómo se financia una obra sostenible en el país está la guía de financiamiento verde para edificaciones sostenibles; para el ángulo urbano, lo que proponen los urbanistas sobre el crecimiento sostenible de las ciudades mexicanas.
El 2025 será una fecha crítica, nos quedan cinco años para alcanzar los objetivos que tenemos al 2030 de reducir el 50% de nuestras emisiones como planeta.
Lourdes Salinas, Three Consultoría Ambiental
Sustentabilidad
Ana Karen Mora, Fibra UNO (FUNO)
El real estate “requiere estabilidad y claridad en el rumbo de las políticas; sabemos que este Gobierno Federal va a impulsar las energías renovables, que sin duda serán muy positivas, pero con ellos vienen retos importantes en tema de agua, residuos y conservación de la biodiversidad, que si bien son muy intensivos, necesitamos definir los objetivos a nivel país.
Vienen tres temas muy fuertes que serán claves en las tendencias: Inteligencia Artificial, si bien va a ayudar y acelerar ciertos procesos, trae consigo retos en el consumo de energía, emisiones de carbono, ya que al usarlo frecuentemente aumentará la huella de carbono. Inclusión de todo tipo, desde personas con discapacidad, comunidad LGBT+, hombres y mujeres, no solo es el tema de brecha salarial, sino en educación y salud. Biodiversidad que en los últimos 10 años para Europa ha sido muy importante el tema del cambio climático, pero países como el nuestro deben poner en su agenda estos temas”.
Lourdes Salinas, Three Consultoría Ambiental
“El 2025 será una fecha crítica, nos quedan cinco años para alcanzar los objetivos que tenemos al 2030 de reducir el 50% de nuestras emisiones como planeta. El sector de la construcción tiene un gran impacto en las emisiones que se generan, pero también una gran oportunidad para poder lograrlo, por ejemplo en México existen seis bancos que otorgan diversos créditos para edificar proyectos sostenibles que impactan al desarrollador y al usuario final.
El tema de darse cuenta de que los mayores ahorros al menor costo están en la etapa de diseño está quedando clara; se ha mostrado en muchos casos de éxitos, por lo que la tendencia será que un inmueble necesite un análisis e ingenierías de valor basadas en la sostenibilidad para evaluar diferentes productos y ver cuáles son las que aplican a la necesidad del proyecto de acuerdo a su ubicación geográfica y tipología de construcción. Este análisis se va a convertir en una norma, lo que hará que un inmueble pueda obtener una certificación más sencilla a nivel nacional o internacional”.
Ruth Corona, JLL México
“Es sin duda clave el factor que va a jugar nuestro Gobierno, estamos a la expectativa de todas las políticas que se van a impulsar, pero también a los programas e infraestructura que requerimos en el país, tenemos todo el potencial. Desde hace tiempo está presente el nearshoring, que no solo impacta al sector industrial, sino a otros sectores; existe la tendencia de muchos corporativos a establecerse en México, para penetrar en toda América, están demandando espacios sustentables que les permita cumplir con su ADN […] En todo caso, seguirán presentando los inmuebles net zero para los próximos años para que todos cumplan con sus objetivos de 2030, 2040 o 2050”.
José Ramón Tagle, The Beck Group
“Lo que requiere el mercado inmobiliario en temas de sustentabilidad es un trabajo colaborativo entre todas los actores principales, tanto desarrolladores como profesionistas así como el sector de políticas públicas y gobierno; tenemos que estar alineados en cuáles son los objetivos, plantear metas a corto, mediano y largo plazo; tratar de entender que sin sustentabilidad no hay desarrollo inmobiliario y debe estar en el ADN del proyecto, no debe ser un accesorio o una etiqueta adicional.
La resiliencia, equidad y descarbonización son asignaturas pendientes que hemos tenido y que no han sido normadas y no hemos hablado de cuáles deberían de ser nuestras metas para lograrlo; si bien hemos avanzado en temas de instrumentación y normativa, nos falta aterrizar el tema un poco más. Hay una nueva sinergia entre arquitectos, desarrolladores, constructores, paisajistas, clientes, sin embargo, no estamos ahí, lo que sigue es expandir nuestro conocimiento, hablar de descarbonización y de políticas de ESG, más que de conceptos aislados”.
Certificación LEED V5
“Son momentos muy emocionantes, esto me recuerda a los primeros ejercicios de LEED en donde había una expectativa y una curva de aprendizaje de los distintos conceptos, me emociona que LEED está simplificando su parte documental, pero no ha bajado su rigor y eso es lo que hace diferente a la certificación; los clientes y los profesionistas lo deben de ver como un diferenciador del mercado. Me entusiasma saber que uno de los dos proyectos que se están piloteando están en México y el otro en Brasil, ambos en Latinoamérica. La presencia que vamos a tener en cuanto a dar retroalimentación de cómo están funcionando en nuestra región estos nuevos conceptos y esta certificación, van a ayudar a tener una presencia fuerte”.
Ulises Treviño, Bioconstrucción
“Hay una gran oportunidad y dinámica de llevar a la práctica los mandatos y objetivos de cumplimiento ambiental, social y de gobernanza (ASG). El sector financiero le está dando una prioridad a quienes invierten en desarrollos inmobiliarios sustentables que procuran adicionalmente salud y productividad, sobre todo van en línea con los objetivos generales de economía circular y de descarbonización. Hay una meta en común que es la descarbonización de nuestra economía y en nuestro sector se traduce en edificios cero neto emisiones, que demuestran una capacidad de autoabastecerse en temas de energía, y agua, que no generan residuos y que promueven salud, productividad y resiliencia. Esta nueva combinación de elementos de inmuebles sustentables se está volviendo muy atractiva para los inversionistas y para los usuarios que finalmente son más exigentes y buscan ese departamento u oficina en donde no solo se sientan cómodos, sino que sepan que están contribuyendo a la lucha del cambio climático”.
Alicia Silva, Revitaliza Consultores
“Requiere mucha ayuda porque el ecosistema de la sustentabilidad y la exigencia de las finanzas verdes se han conjuntado, lo que más necesita al día de hoy es ayuda de consultores para poder navegar este ecosistema, lograr las metas y los requerimientos de los inversionistas institucionales, así como de la banca en general.
Definitivamente, la tendencia será descarbonización, calidad de vida y un cuidado más profundo de los ecosistemas para que no nos falte el agua. Con estas tres tendencias, la industria inmobiliaria se puede ayudar para cumplir con todo esto, a través de certificaciones como LEED, está a punto de salir la versión 5 que está alineada a lo que se necesita; hay que empezar a educarse más y ver cómo lo podemos lograr”.
Irma Acosta, BBVA
“Lo que vemos hacia el futuro es seguir avanzando para que los clientes y el sector se empiecen a capacitar, es necesario conocer cuáles son los criterios que se van a solicitar, así como las diferentes evidencias para comprobar el destino de un crédito sostenible. En México estamos avanzando a una regulación, un gran paso fue el contar con una taxonomía sostenible a diferencia de las que tienen otros países que eran únicamente verdes; pero los incentivos fiscales eso también va a ayudar. Por parte de la banca es necesario hacer tasas diferenciadas para que los clientes se acerquen y se interesen”.
Daniel Reyes, Econova
El sector del real estate requiere de una “integridad en su cadena de valor. La tendencia del zero waste va a ser importante porque ya muchos edificios e inmobiliarias tienen que apegar su diseño y planeación a los nuevos estándares y no tanto que las tengan que implementar desde cero, sino desde la planeación de todo el nuevo edificio”.
Raquel Lozano, Belive
“La anticipación en real estate sobre temas de sostenibilidad es clave, así como en tecnología, experiencia y comunidad. Entre las tendencias presentes para 2025 están la sustentabilidad, economía circular y regeneración urbana e integración de proyectos, que es lo más importante y rentable”.
Oficinas
Eduardo Saba Zaga, Colony
“Seguramente se dará un crecimiento orgánico en el mercado de oficinas, estoy seguro de que aquellos que apuesten por apoyar a los usuarios de la forma más exquisita son los que tendrán mayores niveles de ocupación y podrán competir de mejor forma con los índices de los precios.
En cuestión de tendencias, vemos que los espacios de esparcimiento social, principalmente áreas con ventilación natural y/o jardines, serán los que muevan la balanza en la toma de decisiones. Y como siempre ha sido el clásico del real estate: location, location, location, cada vez las zonas que tienen mayor concentración generan una plusvalía reputacional que las empresas difícilmente estarán dispuestas a ceder, inclusive aunque haya un gran precio de diferencia por el cambio”.
Martha Millán, Gensler
El mercado de oficinas “sin duda necesita readaptarse, hemos visto una tendencia importante que es tener servicios y amenidades, lo cual es más atractivo para las empresas; históricamente se desarrollaban edificios donde no había absolutamente nada, entonces hay una gran oportunidad de introducir todos estos servicios de cambiar lobbies, renovar fachadas, etcétera.
Sobre las tendencias que influirán, está el diseñar oficinas de alto desempeño donde la gente puede trabajar de forma individual, irónicamente no todos tienen la posibilidad desde su casa. Un lugar donde además de hacerlo de forma colaborativa e híbrida, también puedan aprender y socializar. La oficina se transforma como en ese espacio de alto desempeño, donde va a aumentar la productividad de los empleados, pero a través de las herramientas que tú les vas a dar, no es un tema idealista, sino de trabajo para poder hacerlo de forma adecuada”.
Antonio Trueba, Coldwell Banker Commercial México
“El tema de oficinas está en un momento interesante, traemos desocupaciones altas, 20% en la Ciudad de México, 11% en Guadalajara, entre 14 y 15 en Querétaro y Monterrey. Ya empieza a ver un interés en iniciar nuevas obras. A la fecha el 16% del inventario actual está en CDMX y alrededor del 20% en el resto de las ciudades, pero hay que ser muy cuidadosos en qué desarrollamos, ya que deben de ser productos premium, muy bien ubicados, que las ubicaciones tengan equipamientos, vialidades adecuadas, todos los servicios que requiere una empresa y cercanía a los centros de donde vive la gente”.
Industrial
Bruno Martínez, Kampus Desarrollos
“Lo que necesitamos es un tema de inversión, que más personas apuesten por el sector; obviamente que los gobiernos aseguren certidumbre jurídica para que se siga desarrollando. Entre los desafíos más importantes en el mercado industrial está el de la energía, reserva territorial, seguridad y certeza jurídica”.
Retail
Jimena Fernández, Ware Malcomb
“El retail debe ser muy flexible, tiene que estar todo el tiempo revisando que está pasando con el usuario, por lo que tiene que haber repercusiones tanto en la marca como en la arquitectónica, ¿cómo vamos a responder cuando tu usuario se vuelve más grande y necesite más espacios de desconexión? Es conocer al usuario, que es lo que va a utilizar del retail, eso es lo más importante. Y también está la parte de ofrecer nuevas experiencias, darle oportunidad de escoger que quiere hacer, con espacios de descanso y conexión; básicamente, satisfacer las necesidades humanas de este consumidor. Las tendencias más relevantes son: hiperlocalidad, personalización, omnicanalidad, últimas millas del e-commerce y el tema virtual”.
Swany Velázquez, Retail Expansion
“Hay mucha actividad en México, marcas de Sudamérica que están en crecimiento y que ven al territorio mexicano con muy buenos ojos para expandirse; la mayoría de ellas están en el proceso de encontrar a los socios comerciales y de ahí pasan a la parte inmobiliaria. Existe gran actividad en las zonas donde antes no había como la Roma, Condesa, Juárez, San Rafael y Tabacalera, la llegada de tantos extranjeros al país ha influido a otros sectores como el retail a que siga su desarrollo. Uno de los retos principales que vemos es el tema de los permisos y licencias, si bien está activo en centros comerciales, hay mucho comercio en la calle que dependen del gobierno y que entiendan que el retail está en crecimiento en las calles”.
Mary Carmen Hernández, Fibra Shop
“Sin duda nos estamos enfocando en dos ejes que creemos que son importantes: ambiental y social; en el primero estamos certificando nuestros centros de vida; y en la otra parte estamos generando una vinculación muy fuerte con la comunidad, eso hace que la gente quiera visitar tu propiedad y que compre, es como un efecto dominó nuestra estrategia”.
Hospitalidad
Oliver Jaimes, CBRE
El tema de hospitalidad “requiere de mucha inversión en temas de sustentabilidad. Hoy en día el invertir en tecnologías y procesos constructivos sustentables ya es más económico comparado con no hacerlo; ya se tiene que pensar en reducción de agua, eficiencia energética, reducción de emisiones de carbono, etc., y lo interesante del sector hotelero es que todo mundo está a bordo de esa iniciativa. Este tema más una política de implementación y de apoyo en temas financieros y fiscales van a ayudar mucho para que el inversionista extranjero y nacional se anime a invertir en México”.
Alonso Burgos, Marriott International
“Estamos muy positivos en el tema de la hospitalidad, tenemos muchos proyectos en desarrollo y también estamos analizando la conversión de hoteles existentes. Con las 32 marcas bajo Marriott nos hemos dado cuenta de que los segmentos más claros son los de negocio y vacaciones; si bien la tendencia está hacia un desarrollo de lujo, habrá un tope en este, por lo que los hoteles de ciudad van a continuar porque tienen menos riesgos y menos inversión”.
Vivienda
Aurora García, Derex Desarrollos
“La necesidad que se tiene por abatir el rezago habitacional y el nuevo crecimiento poblacional, sumado al nearshoring, se enfoca muy fuerte hacia el mercado de vivienda de bajos ingresos. Por eso necesitamos encontrar mecanismos para que toda la cadena de valor tenga oportunidades de acercar la oferta a la capacidad real de adquisición.
Hay cosas que no van a cambiar como la sostenibilidad, pero tenemos que hacer unidades que cumplan con los criterios de la ciudad de 15 minutos y que sean ecológicas. En las dinámicas comunitarias, si bien va a continuar el que se tenga una vivienda asequible, existen nichos de oportunidad y mercados en los que hay que poner atención, por ejemplo, a los jóvenes y a los adultos mayores que requieren diseños distintos o disruptivos a los que actualmente se producen”.
Marisol Becerra, Grupo 4S
“Lo que se va a quedar para los próximos años en la vivienda es el tema sustentable y verticalidad, este último sin dudas estará presente en las grandes ciudades, Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, pero también en otras como Hermosillo y Torreón, que es donde se empieza a notar una mayor tendencia y eso tiene que ver por factores como el costo y la escasez de la tierra. Es importante tener en cuenta que los proyectos de departamentos cumplen una función para los 11 tipos de familias que hay en el país, que no solo es la parte económica, sino también con el estilo de vida y seguridad.
En el caso de la sustentabilidad, hoy hay más conciencia en torno al medio ambiente, los bancos ya ofrecen incentivos para que haya más proyectos de este tipo e inclusive para los que compran están las hipotecas verdes.
El mercado de la vivienda requiere de un trabajo en equipo, hoy existen noticias por parte del Gobierno Federal de construir un millón de viviendas en México, si bien podemos estar de acuerdo o no en las decisiones, lo más positivo es el desarrollo que sin duda representa un reto importante, pero con oportunidad. Hoy en día los desarrolladores tienen que acercarse a estos organismos o asociaciones para que en función de un trabajo en equipo se puedan lograr mejores resultados y se logre recuperar el sector que requiere vivienda asequible, que es complicado desarrollar; sin embargo, hay que buscar el cómo se ha hecho en otros países, en anteriores años y justamente va a resultar algo muy relevante”.
Luis Yáñez, Urbanología
“Bajo nuestra visión de desarrollo, la vivienda requiere de un complemento, es decir, verla no solo como un uso específico y segregado, sino como una integración de la ciudad donde tengas otros usos, equipamiento, espacio público; y donde a través de esta fórmula puedas darle una mayor plusvalía, pero sobre todo una mejor experiencia a la persona que habita esta futura vivienda.
El tema ambiental es una tendencia que cada vez va tomando fuerza, pero sobre todo es una responsabilidad que tenemos todos como seres humanos; el cuidar el medio ambiente y el asegurar que las ciudades tengan una mejor forma de integrarse con el entorno es una obligación que debe suceder a un ritmo más acelerado”.
Francisco Andragnes, Homie
“Del lado del sector privado lo que se necesita es más velocidad en la obtención de permisos, así como más certidumbre para obtenerlos y sobre todo seguridad en electricidad y agua; por otro lado, es una ciudad que necesita mayor densidad y mayor altura; hoy es una ciudad (CDMX) que está armada para construir vivienda de lujo y lo que se necesita es transformar esos usos de suelo para que se pueda hacer vivienda media que es lo que se necesita, hay mucha necesidad de vivienda asequible, el gobierno lo sabe y los privados también, el mercado lo demuestra, sin embargo, no se está construyendo. El gobierno está empujando desde el sector público a construir, eso es bueno, van a dar un ejemplo, pero se necesita un sector privado fuerte que acompañe.
La tendencia es asequibilidad, es construir más barato, más chico y céntrico; la CDMX tiene una red de metro muy buena, pero la mayoría de la construcción se hace lejos de las estaciones de Metro, entonces se necesita más densidad más cerca de la red de transporte, no sólo que genera menos tránsito, sino que también genera mayor aprovechamiento del agua, de los recursos, creo que ese es el cambio”.
Gabriela Quiroga, Colegio de Urbanistas de México
“Los próximos años, las ciudades planeadas deben contar con una multiplicidad en tema de uso de suelo. Los programas municipales de desarrollo urbano han cometido el error de sectorizar la vivienda, el transporte y la industria; lo que provoca que las ciudades sean muy caras, sumado a que no se le invierte probablemente a la cercanía, que eso esperamos a futuro para todas las ciudades mexicanas. El desarrollo es a nivel metrópoli, es decir, hay un centro que es una ciudad principal que atrae al resto de los municipios y entonces tenemos que revertir eso, de manera que podamos tener la centralidad en todas las ciudades mexicanas”.
Justino Mata, Tinsa by Accumin
“Es importante tener una concordancia entre la construcción de vivienda y la demanda; hoy en día existe una demanda muy alta en los segmentos de menos de tres millones de pesos y los desarrolladores no están participando en esos, entendemos que en la CDMX es muy complicado, pero hay zonas donde podrías tener esos productos. Por ejemplo, en la parte de Zaragoza que tiene avenida y transporte público muy activo que puede generar esa cercanía con zonas centrales como Reforma, Polanco, Condesa, etcétera.
Una de las principales tendencias en el sector es la parte de la renta, la cual va a seguir creciendo siempre y cuando se mantenga en precios de mercado; hay un nicho importante de personas que vienen a trabajar y vivir en la capital del país que buscan tener un espacio donde habitar, pero que sea cercano a zonas muy bien equipadas con infraestructura, comercio, educación, salud, etc., lo cual hace que sean muy atractivas. Otro de los temas fundamentales es la sustentabilidad, de reducir la huella de carbono, en este caso incentivar a que los espacios de estacionamiento tengan cargadores eléctricos; en este caso también está el aumento en el uso de bicicletas, por ende se va a requerir más infraestructura y movilidad”.
Energía
Ian de la Garza, Finsolar
“Se acaba de aprobar prácticamente al 90% la reforma energética a nivel general, existen leyes secundarias que definen los detalles de cómo va a quedar la regulación, es ahí cuando vamos a saber exactamente cómo va a impactar; sin embargo, de lo que parece que va a pasar es que a nivel generación central que son estas grandes plantas de energía y el mercado eléctrico, va a regresar como era antes de que CFE tuviera el control y la prioridad en todos los sentidos; eso va a afectar en posiblemente tarifas más altas para la industria y el comercio, no sabemos qué tan altas, pero todo indica que a nivel generación distribuida, que es generar energía en los puntos de consumo, puede quedar un poco definido y abierta la regulación en términos de que las empresas puedan instalar estos sistemas en sus techos, terrenos y que eso permita que toda la industria inmobiliaria tenga alternativas a lo que ya existe”.
Gabriel Cerdio, Ainda Energía & Infraestructura
“En corto plazo es importante conocer la regulación secundaria para entender cómo piensa la actual administración, es decir, se deben generar las reglas claras respecto a cómo participará el sector privado en la generación, transmisión y distribución de energía. Con respecto a los sistemas de almacenamiento, cuáles van a ser los requerimientos para los nuevos proyectos renovables. Finalmente, conocer cómo va a interactuar el sector privado con el gobierno a través de los organismos, ya sea que permanezcan autónomos o como divisiones dentro de las actuales secretarías de estado; en ese sentido el tener mucha más claridad respecto a los reglamentos que soporten la operación van a ser importantes para generar transparencia y entender cómo va a jugar el sector privado”.
Arquitectura
Alejandro Danel, HKS
“En temas de sustentabilidad es un abanico sumamente grande; lo que estamos viendo es que hay nuevas certificaciones y procesos que se están adaptando en las construcciones y se está tomando lo que ha venido haciendo con LEED durante los últimos casi 15 años que es el adaptarse a cosas más tangibles; principalmente la tendencia lo resumiría más al ser humano. Muchas veces estas certificaciones y la sustentabilidad está enfocado a la infraestructura, lo cual está bien, pero en ocasiones no está enfocada al usuario final, a las personas, a los que realmente vivimos esos espacios y estamos viendo más un vuelco hacia mejorar la experiencia y la calidad de vida de las personas más que de los espacios”.
Construcción
José Villacreses, Holcim
“Necesita condiciones de inversión, pero sobre todo la construcción donde se tiene un rol importante en temas de emisiones de dióxido de carbono a nivel global; definitivamente tiene que moverse hacia adelante de una manera inteligente, en donde se construya con menor impacto en emisiones de CO2, con conceptos de circularidad. En ese sentido, como Holcim tenemos soluciones muy innovadoras y sostenibles que permiten a la edificación continuar ese viaje de descarbonización, un factor importante en la sostenibilidad.
La construcción cada vez va a buscar ser eficiente, desde el lado de vivienda sabemos que es un tipo de segmento que muchas veces están con necesidades y oportunidades de costos, por lo que buscará ser más eficiente”.
El corte de este ejercicio es diciembre de 2024. Vale contrastarlo con lo que la misma edición documentó sobre el futuro del contech y el greentech y con el caso industrial de Kampus Industrial Santa Rosa, en Jalisco. Para el capítulo de materiales y menor huella de carbono en obra, la referencia está en las estructuras de madera en México.
