Estimated reading time: 5 minutos
Por: Mario Vázquez
Raúl Gallegos, Director General de Fibra Next, expresó que el Corredor Interoceánico sí hace sentido en la dinámica de infraestructura, pero necesita más consolidación.
En junio de 2025, el Gobierno Federal anunció que el Corredor Interoceánico del Itsmo de Tehuantepec comprendería una infraestructura ferroviaria de 3 líneas (Coatzacoalcos-Salina Cruz, Coatzacoalcos -Palenque e Ixtepec-Puerto Chiapas) que conectaría a los puertos de Coatzacoalcos, Salina Cruz, Dos Bocas y Puerto Chiapas, respectivamente.
Además, en octubre de 2025, anunció la implementación conjunta de 14 Polos del Desarrollo para el Bienestar (Podebis); estas unidades, se dijo, estarían enfocadas para atender los sectores de la agroindustria, dispositivos médicos, implementos farmacéuticos y maquinaria, entre otros, mediante estímulos fiscales e infraestructura.
Sin embargo, para uno de los players industriales más destacados en México y a nivel América Latina, estos proyectos todavía no están listos:
A este proyecto “le faltan varias piezas para que haga sentido. No lo vemos ahora como algo inmediato. Creo que hace mucho sentido el Corredor; hace sentido el Tren Maya y expandir el progreso para buscar exportar al lado oeste de los Estados Unidos, pero de eso hacia donde están los proyectos, está muy verde”, destacó Raúl Gallegos, Director General de Fibra Next, en breve plática con Inmobiliare.
Sector autopartes, cambios a corto plazo: Fibra Next
Raúl Gallegos, Director General de Fibra Next, expresó que el Corredor Interocéanico sí hace sentido en la dinámica de infraestructura, pero necesita más consolidación.
En junio de 2025, el Gobierno Federal anunció que el Corredor Interocéanico del Itsmo de Tehuantepec comprendería una infraestructura ferroviaria de 3 líneas (Coatzacoalcos-Salina Cruz, Coatzacoalcos -Palenque e Ixtepec-Puerto Chiapas) que conectaría a los puertos de Coatzacoalcos, Salina Cruz, Dos Bocas y Puerto Chiapas, respectivamente.
Además, en octubre de 205, anunció la implementación conjunta de 14 Polos del Desarrollo para el Bienestar (Podebis); estas unidades, se dijo, estarían enfocadas para atender los sectores de la agroindustria, dispositivos médicos, implementos farmacéuticos y maquinaria, entre otros, mediante estímulos fiscales e infraestructura.
Sin embargo, para uno de los players industriales más destacados en México y a nivel América Latina, estos proyectos todavía no están listos:
A este proyecto “le faltan varias piezas para que haga sentido. No lo vemos ahora como algo inmediato. Creo que hace mucho sentido el Corredor; hace sentido el Tren Maya y expandir el progreso para buscar exportar al lado oeste de los Estados Unidos, pero de eso hacia donde están los proyectos, está muy verde”, destacó Raúl Gallegos, Director General de Fibra Next, en breve plática con Inmobiliare.
Sector autopartes, cambios a corto plazo: Fibra Next
Gallegos, quien lleva la batuta de uno de los portafolios industriales más importantes en América del norte, destacó ademas que la oferta del portafolio de la Fibra está más enfocada en “la parte logística e industrial del mercado local y el consumo”.
Agregó que en estas dos vertientes, seguirán viendo más oportunidad, mientras siga creciendo la demografía y el ingreso de la gente, “nuestros clientes, que son las principales empresas de consumo, van a seguir demandando espacios. El tema de manufactura o exportación, sí está muy dependiente de cómo quede el tratado, pero al final, creo que México va a quedar bien posicionado para competir con otros países en Asia y Centroamérica y para poder seguir exportando a Estados Unidos en muchos sectores”.
“En el sector de autopartes puede haber cambios, pero tenemos otros muchos sectores, como el de equipo médico, electrodomésticos y electrónica, que tienen mucho espacio para crecer”, argumentó.
Cuestionado sobre el crecimiento industrial de China y lo que podría asimilar México, señaló que “las empresas chinas creo que pueden aprovechar a México —no para exportar a Estados Unidos—, pero tenemos tratados de libre comercio con 42 países, la Unión Europea y el Acuerdo Transpacífico (o Acuerdo Integral y Progresivo de Asociación Transpacífico, conocido como CPTPP o TPP-11), que lo pueden usar las empresas chinas para exportar a otros lugares en diferentes productos. Hay que seguir confiando en México”, destacó.
Fibra Next, diversificar los avalúos
Durante la presentación de Gallegos en la Expo Real Estate 2026, en la conferencia “Capital para el boom industrial”, detalló su ingreso al vehículo industrial de Fibra UNO (FUNO).
“Hace dos años fui convocado para este nuevo proyecto (Fibra Next), por parte de E-Group, que es el fundador de FUNO y que lleva 40 años en el sector inmobiliario, y me llamaron para hacer esta nueva Fibra especializada en el sector industrial”.
Dijo que en los últimos años ha observado una madurez del mercado de las Fibras en general, que se ha visto en los mercados desarrollados, sobre todo, en Estados Unidos, “donde cada vez hay más especialización y México está siguiendo ese mismo curso”.
Reacomodo de portafolios
“A raíz de la pandemia, hubo un reacomodo en las cadenas de suministro, en la cual México se vio muy beneficiado, porque China tuvo que cerrar, y tuvimos que reemplazar mucho de esa cadena. El sector industrial tuvo un auge importante en logística y distribución y eso creó un incremento en las rentas y valores, con lo que el desempeño de los portafolios industriales se vio sólido. Por otro lado, se trataba de reflejar la valuación real de los inmuebles industriales que estaban dentro de FUNO, que se perdían al estar combinados con oficinas y centros comerciales que no estaban en ese ciclo, y por ende, en una valuación muy distinta”, aclaró.
Expresó que dentro de poco, FUNO cumplirá 15 años y que para eso crearon Fibra Next, con un consejo mitad independiente y mitad propietario, con todos los comités requeridos y lo hicieron fácil “para que fuera interesante para los inversionistas”.
Parques en el centro y norte del país
Dijo que Fibra Next depende menos, “a diferencia de otros vehículos o desarrolladores, del tema de manufactura, del nearshoring y tarifas. El 75% de nuestro portafolio, que son 85 millones de pies cuadrados, está en el centro, y solo 25% está en el norte; 80% de nuestras propiedades tienen un enfoque de logística y distribución, y por eso no nos ha pegado el tema de la manufactura en general”.
Expresó que recientemente se dieron a conocer sus resultados trimestrales y que la Fibra cuenta con 98% de ocupación, distribuida en rentas en pesos con un componente del 16%, y 84% en dólares, “aunque en los últimos meses ha estado más flat”.
Desaceleración del mercado industrial y una regla
El ejecutivo destacó que a principios de 2025, el mercado se desaceleró porque la nueva demanda de empresas que querían llegar a México para suministrar a Estados Unidos y que se detuvo.
Al respecto, dio por descontado un nuevo arreglo para México y que tal vez ya no sea el UMSCA actual, pero se dijo optimista que al final de año se empezará a ver una reactivación de empresas en el norte, con nuevas líneas de producción en marcha.
Recalcó que paralelamente, para el verano, vendrá una nueva etapa de crecimiento por el lado de la manufactura, ya que la logística y la distribución que la requieren también la ayudará a crecer:
“Hay una regla que dice que cada metro cuadrado de manufactura, se requieren dos metros cuadrados de logística y distribución”.
Expresó que Fibra Next emitió una oferta pública inicial en junio de 2025, de 8 mil millones de pesos, con un portafolio de 9 propiedades, que aportó un sponsor.
En una segunda colocación de 7 mil 400 millones de pesos, fue con un componente de inversión de afore con capital internacional, aunque no al nivel esperado, con un margen de Ebidta superior al 85%.
Dijo que a las afore les ha gustado el portafolio por el dividendo, ya que en las Fibras distribuyen un dividendo de entre el 6 y 7%, “lo cuál es muy bueno y a los inversionistas, como las afore, les gusta mucho”.
