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    Gentrificación y la radiografía inmobiliaria Condesa-Roma-Juárez

    ¿Es el corredor Roma-Condesa-Juárez el lugar más feliz para vivir en México? Cómo impacta la demanda en la densidad de propiedades, movilidad y precios de salida. Durante el panel, expertos discutieron el valor de nuevos proyectos y el uso de la tecnología para la comercialización de esta zona de la Ciudad de México.

    Para Marisol Becerra, directora de consultoría de TINSA, en este corredor habitan casi 70 mil personas, con un ingreso de 120 mil pesos mensuales, por lo que es sin duda una de las zonas con mayor poder adquisitivo de la Ciudad de México.

    “Aquí hablamos de ingresos familiares, tanto de gente nacional como extranjera. Sabemos que han llegado muchísimos extranjeros en los últimos años, los famosos “nómadas digitales”, pero también han venido familias, gente de la tercera edad. Hoy estamos viviendo en una metrópolis bastante cosmopolita porque tenemos diferentes perfiles y esto es lo que ha generado que tengamos un poder adquisitivo tan alto dentro de esta ciudad”.

    La especialista especificó que estos datos se ven reflejados en los restaurantes, comercios y en toda la vida vibrante que se está dando dentro del corredor. En cuanto a la oferta de vivienda nueva, al tercer trimestre de este año hay en el mercado dentro de este corredor más de 60 proyectos activos residenciales que suman más de mil unidades por desplazar.

    “Es un proyecto sobre otro proyecto y se está saturando el mercado, dicen que se están volviendo locos, que lo van a sobre ofertar o habrá una burbuja y pues no; lo que yo les podría decir es que, de acuerdo con las cifras que estamos monitoreando, hoy tenemos solo 21 meses de inventario, si nadie incorpora una nueva oferta se nos acaba el inventario en esos meses”.

    En el tema de los precios, al haber una dinámica en cuanto a la demanda dijo que esto va impulsando los valores de venta y consideró que este corredor no es precisamente de los más económicos.

    “Por el contrario, hemos notado un incremento en los valores por metro cuadrado de hasta un 16% entre el 2020 y 2023 y consideremos que estos son años de pandemia. La realidad es que la situación fue muy complicada, se mantuvieron bastante los valores incluso con promociones agresivas, pero del 22-23 si notamos este impulso debido a la demanda”.

    Con estas cifras, la experta ve un incremento mucho más fuerte pues en el 2015 el ticket promedio de la zona era de 4.5 millones de pesos, para unidades alrededor de 80 metros cuadrados (m2) y el producto era un poquito más grande y hoy en el 2023 el ticket promedio ya ronda los 6.5 millones de pesos y 65 m2.

    Francisco Martín del Campo, socio fundador de ARQUITECTOMA, relató que dentro de la Condesa desarrollaron un proyecto de cerca de 200 departamentos de 65 m2 con dos recámaras y de tres recámaras con 90 m2.

    “El desarrollo fue exitoso, el 50% de los departamentos están en Airbnb con mucho éxito, los de 90 metros cuadrados nos costó muchísimo más trabajo desplazarlos, fue lo último que se vendió y el producto más pequeño se desplazó muy bien. Los precios fueron incrementándose prácticamente mes a mes. Al final del día, la Condesa está vendiendo al mismo precio que por Polanco”.

    Rodrigo Suárez, Co Founder & CEO Latin America de HASTA CAPITAL, señaló que las rentas van a seguir subiendo en los próximos cinco o siete años.

    “Es muy difícil producir inventario en estas colonias porque en los terrenos son complejos, los usos del suelo son escasos, la tramitología es complicada, el capital es caprichoso por la razón que quieran”.

    Agregó que un efecto que se ha dado es la cuestión de los nómadas digitales, quienes sí han hecho que las rentas suban, principalmente porque lo que hizo fue sacar inventario del mercado de rentas de largo plazo y volverlas a corto plazo.

    “No veo cómo se va a solucionar esto, si todos los desarrolladores nos dedicamos a hacer todos los proyectos no sería suficiente para satisfacer esa demanda.

    Para Juan Carlos Castro, cofundador de BRIQ, está más que demostrado por qué la gente quiere vivir en el corredor.

    “Me parece que la demanda está bien dada por un buen rato y más por un efecto en el tipo de cambio. Si eventualmente el dólar regresara un poco para arriba, los extranjeros se le haría más barato, entonces esa parte sería más interesante y quizá nada más cuidaría entender que le estás vendiendo un capital a un usuario extranjero que, así como llegó se puede ir. Si eso sucede, rentar un departamento a 100 mil a alguien en México empieza a ser complejo”.

    ¿Qué pasa con toda la gente que vivía en la Condesa y es desplazada? Para alguien que le gusta el estilo urbano y todo lo que la Condesa provee, va a buscar algo parecido, entonces colones aledañas también tienen una oportunidad interesante de ofrecer productos a nacionales tanto en renta como en venta, con retornos atractivos nada más por el efecto de desplazamiento que va a tener todo este crecimiento en la Condesa y la Roma.

    Finalmente, Elias Hanan, director de Inmobiliaria en INTELISIS, completó que para continuar con este correcto crecimiento hay que apoyarse de la tecnología.

    Yo creo que el mundo ha cambiado y la información se ha vuelto crucial para todos nosotros. Si no tenemos la información en el momento que se necesita, tomaremos decisiones inadecuadas. Hoy la tecnología está creciendo y está ayudando a las empresas inmobiliarias y constructoras a llevar los proyectos de mejor manera, con mejores costos para tratar de sacar la mejor rentabilidad”.

    PITCH: CÓMO FINANCIAR UN PROYECTO INMOBILIARIO

    Luis Ríos, Real Estate Senior Advisor de CREDIT BROKERS, explicó que la firma a la que representa es una consultora financiera especializada en gestión y financiamiento para proyectos inmobiliarios con más de 10 años de experiencia en el mercado.

    “Hemos financiado más de 200 proyectos y conseguido más de 12 mil millones de pesos para nuestros clientes. El equipo está formado por especialistas en estructuración de crédito y de financiamiento, con más de 20 años de experiencia en la banca y fondos de capital privado”.

    Detalló que parte fundamental del éxito de un proyecto inmobiliario es que el desarrollador cuente con una sólida base de una estructura financiera de capital y deuda que le permita contar con los recursos necesarios para cada etapa de su proyecto desde la desde que lo visualiza hasta la postventa.

    “Eso se logra con una buena planeación y una equilibrada relación entre sus fuentes de fondeo, que son principalmente las ventas, el equity y por supuesto el apalancamiento”.

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    Luis Ríos, Real Estate Senior Advisor CREDIT BROKERS

    El primer punto a tomar en cuenta es la seguridad de contar con un recurso para concluir el proyecto y no depender de variantes externas como el mercado, las expectativas de ventas o que los socios consigan el recurso que habían comprometido.

    “Cuando hay un crédito puente normalmente ya se tiene la certeza de que vas a tener el recurso para financiar la obra al 100 por ciento”.

    El segundo factor es incrementar el retorno del capital de los accionistas pues el costo de crédito siempre es menor por definición al costo de capital y en un proyecto cuando entre la palanca inmediatamente aumenta la TIR de los accionistas.

    En tercer lugar, destacó eficientar los recursos, es decir, hacer más con menos, donde el desarrollador tiene el apoyo de la palanca y puede diversificar sus recursos.

    “En vez de hacer un solo proyecto de 100 millones de pesos, puede tener tres con esa misma capital y con la palanca puede hacer más proyectos. También indicó que esto genera un mejor historial crediticio, lo que es importante pues va a permitir acceder a préstamos más grandes.

    “Si un desarrollador quiere pasar a un proyecto más grande, va a necesitar del apoyo de un banco o institución financiera y lo más fácil para conseguirlo es que tuviste un crédito pequeño y fuiste creciendo”.

    Finalmente, completó que el crédito es aval de que se trata de un buen proyecto, pues cuando ya está autorizado es porque pasó etapas de revisión, análisis y significa una certificación de estar bien concebido.

    “Es un aval que vas a poder transferir a tus clientes cuando estés en la etapa de venta, pues dirás que tu proyecto está financiado por una institución, respaldado por ellos, quienes garantizan que no se va a quedar ahí abandonado”.

    Es un texto de la edición 141 https://inmobiliare.com/inmobiliare-141/

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