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La inversión inmobiliaria industrial en México se mantiene en el radar del capital institucional rumbo a 2026.
Ese es el fondo del dato que CBRE pone sobre la mesa. Para 2026, 59% de los inversionistas prevé mantener su asignación a bienes raíces. 37% planea incrementarla. Las reducciones se quedan marginales, alrededor de 2%. Además, 83% mantendrá o incrementará su inversión respecto a 2025. Así lo indica la Encuesta de Sentimiento de Inversión en México al 1T26, publicada por la firma.
La lectura no ocurre en el vacío. En el entorno aparecen señales de ruido comercial. El texto refiere declaraciones atribuidas a Jamieson Greer, desde la oficina del Representante Comercial de Estados Unidos. Según esas declaraciones, aprobar los términos del TMEC de 2019 “no responde al interés nacional”. También se menciona que habría condiciones para cancelarlo. Aun así, la encuesta retrata un mercado industrial con lógica de ejecución. Menos euforia. Más disciplina.
Tres preguntas que hoy definen el deal industrial
1) ¿Qué mueve la decisión: renta o costo de deuda?
CBRE enumera factores que apuntan al mismo eje: costo de capital. Menciona reducción en costos de deuda y mejora en perspectivas de renta. También habla de oferta disciplinada y demanda ocupacional resiliente. Suma un mayor interés por infraestructura industrial y digital.
Eso ayuda a explicar el tono del mercado. Hay menos interés en “contar historias”. Hay más foco en si la matemática cierra.
Cuando el financiamiento afloja y la renta se sostiene, el inversionista mira transacciones con más calma. Pero también aprieta filtros. Revisa el precio, la calidad del inquilino y la duración del contrato. También evalúa si el plan se puede ejecutar de verdad.
El documento también plantea un marco económico. Reporta inflación de 3.6% y una expectativa de crecimiento del PIB de 1.2% para 2026. Según el texto, ese entorno favorece una ejecución más disciplinada. También empuja transacciones selectivas con valor. No es un “viento de cola”. Es un recordatorio: si cambia el costo del dinero, baja la tolerancia al error.
2) ¿Dónde está el rendimiento: core, opportunistic o una mezcla?
La encuesta describe que Core y Opportunistic se mantienen como estrategias favoritas. El texto lo presenta como un enfoque “barbell”. Es una estrategia en dos extremos: una parte de bajo riesgo y otra de mayor rendimiento.
Conviene precisarlo. Core suele ser un activo estabilizado, con flujo predecible y riesgo acotado. Opportunistic implica asumir más riesgo para buscar retornos superiores. Puede ser por vacancia, mejora del activo o reestructura.
Que ambas convivan no es una contradicción. Es una forma de administrar incertidumbre. El capital no está diciendo “todo está bien”. Está diciendo otra cosa: puedo anclar una parte y buscar rendimiento con otra. Eso funciona si la demanda se sostiene y la oferta se mantiene disciplinada.
En ese marco, CBRE también señala que las tasas de capitalización se mantuvieron estables. Reporta una ligera expansión en industrial/manufactura, transporte y logística, retail y hoteles de negocios. Cap rate: rendimiento implícito del activo, relación entre NOI y precio. Una expansión ligera abre ventanas selectivas. Por ejemplo, activos donde el precio se ajusta. O donde el mercado pide más retorno por riesgo.
3) ¿Qué activo gana: industrial, retail o data centers?
El ranking sectorial del documento es claro. Industrial y logística encabezan las preferencias con 35%. Detrás aparecen retail (18%) y data centers (8%). El texto los presenta como señales de diversificación.
El soporte para industrial viene de la absorción. El documento reporta absorción neta de 2.46 millones de m² al 3T25. La compara con 2.33 millones de m² del 3T21. Más allá del comparativo, el mensaje es operativo: la demanda ocupacional no se rompió.
Por eso transporte y logística lideran la expansión. Mientras tanto, oficinas y retail muestran estabilización. Lo relevante no es solo qué sector va arriba. Importa el por qué. Industrial sigue atado a cadenas de suministro, logística y manufactura. El documento sugiere que esas verticales siguen empujando metros cuadrados.
En paralelo, data centers sube en el radar. Habla de infraestructura “industrial-digital”. Empieza a pesar en portafolios, aunque todavía con participación menor.
CDMX y Monterrey: el capital no se dispersa tanto como parece
En mercados, el documento afirma que Ciudad de México se mantiene como el principal destino de inversión del país. Monterrey muestra estabilidad. El binomio deja una lectura pragmática: liquidez y profundidad primero. Apuestas después.
Cuando el entorno trae ruido —política monetaria, geopolítica y discusión comercial— el capital se concentra. Prefiere mercados donde puede vender o refinanciar con menos fricción. El texto menciona retos como la política de Banxico y un entorno geopolítico incierto. También indica que las preocupaciones generales han disminuido frente a 2025.
CBRE resume la idea con una frase atribuida a Santiago Mijares, Head of Capital Markets Mexico. En el mismo material, señala que los inversionistas combinan core y opportunistic para equilibrar riesgo y retorno. También apunta a una demanda resiliente que permite seguir encontrando oportunidades de creación de valor.
Lo que el mercado está comprando, en realidad, es ejecución
Si se quita el ruido, la encuesta cuenta una historia sencilla. El industrial se sostiene porque la demanda no cedió. Además, el capital percibe mejores condiciones relativas para transaccionar.
El “optimismo” del texto no es emocional. Es una apuesta por ejecutar. Cerrar deuda. Colocar espacio. Sostener rentas. Controlar oferta.
La tensión central para 2026 no es si habrá inversión. Es qué tan selectiva será. Con el TMEC en discusión y con Banxico y la geopolítica presentes, el mercado premia lo de siempre. Ubicaciones líquidas. Activos con demanda verificable. Estrategias donde el riesgo está explícito, no maquillado.
Para México y LATAM, la implicación es directa. El capital institucional insiste en el industrial como vehículo principal. Pero también sube el estándar de evaluación del riesgo y retorno. En un ciclo así, gana quien demuestre demanda y disciplina de oferta. Y pierde quien confunda narrativa con flujo.estándar de underwriting sube. En un ciclo así, gana quien pueda demostrar demanda, disciplina de oferta y ejecución financiera —y pierde quien confunda narrativa con flujo.
