Las Fibras inmobiliarias, también conocidas como Fideicomisos de inversión en bienes raíces, han sido uno de los sectores beneficiados con el boom del nearshoring en México, una tendencia que se caracteriza por la reubicación de las cadenas de suministro a un espacio más cercano a su destino.
De acuerdo con Intercam Banco, la demanda que generó este mercado en 2021 fue de 21%; siendo el norte del país el foco central de dicho fenómeno con el 90%, principalmente en ciudades como Monterrey, Coahuila, Ciudad Juárez y Tijuana.
En este sentido, las Fibras inmobiliarias industriales con mayor exposición a esta región serán las más beneficiadas por esta coyuntura en el sector.
“Detectamos cuatro Fideicomisos con portafolios industriales que se pueden beneficiar fuertemente del nearshoring: Prologis, Terra, Macquarie y Mty”, indicó Carlos Gómez, analista de Intercam.
Cabe mencionar que, Macquarie cuenta con el 80% de sus activos en el norte, Mty con el 68%, Terra con el 63% y Prologis con el 47 por ciento.
El especialista destacó que esto no solo incrementa el valor de sus mismos inmuebles, sino también aumentará la ocupación y las rentas por la mayor demanda de empresas globales, ya sean manufactureras (34% de la demanda industrial), logísticas (29%) u otras.
Macquarie, con mayor oportunidad en el mercado industrial del norte
Según el análisis, Fibra Macquarie cuenta con la mayor exposición en el norte, sobre todo, en ciudades con rentas elevadas, lo que lo convierte en el competidor con más participación en el mercado.
Asimismo, la Fibra inmobiliaria tiene en proceso de desarrollo dos propiedades que incrementarán su área bruta rentable industrial.
Sin embargo, Gómez indicó que existe un lado negativo para la compañía, y es que sus rentas están por arriba del promedio, por lo que se podría esperar una normalización.
Por otro lado, Terrafina destaca por sus contratos de arrendamiento en dólares (97%), no obstante, la mayoría de su portafolio está en ciudades con incrementos por debajo de los mercados principales.
De igual manera, comentó el experto, se han quedado detrás de sus pares en cuanto a desarrollos y adquisiciones, por lo que “no se proyecta gran crecimiento”.
Fibras inmobiliarias se lanzan a la Bolsa para atender el nearshoring
En julio de 2022, Fibra Mty anunció su apuesta por la tendencia, por lo que hará un levantamiento de capital este mes de septiembre por tres mil 450 millones de pesos (mdp). Los recursos serán destinados a la adquisición de inmuebles que giren alrededor del nearshoring.
“Sus buenos niveles de operación, su administración interna y su foco en el norte industrial le darán grandes ventajas al momento de competir con otras Fibras inmobiliarias”, indicó Gómez.
En cuanto a Prologis, uno de los Fideicomisos especializados en espacios logísticos e industriales, tiene parte importante de su portafolio en regiones con altos incrementos de rentas y revalorizaciones de activos.
Sin embargo, sus precios de arrendamiento están por debajo del promedio del mercado, por lo que tiene capacidad para aumentar sus ingresos.
Asimismo, es un jugador activo a la hora de adquirir y desarrollar, creciendo constantemente su portafolio de propiedades.
De hecho, la Fibra inmobiliaria dirigida por Luis Gutiérrez también alista una emisión adicional de Certificados Bursátiles Financieros Inmobiliarios (CBFI) con la que espera recaudar 13 mil 260 mdp.
El capital será utilizado para adquirir inmuebles durante 2022 y el primer trimestre de 2023, por un monto aproximado de 400 millones de dólares.