Es conocido que la pandemia de Covid-19 aceleró el crecimiento del comercio electrónico (e-commerce) en México, al significar una de las alternativas de compra de enseres y diversos productos frente a las restricciones que se implementaron durante la emergencia económica. Como resultado, el e-commerce casi ha triplicado el valor que tenía en 2019 cuando las ventas minoristas por esta vía sumaron $184,000 millones de pesos, mientras que en el 2022 el valor alcanzó los $528,000 millones de pesos, de acuerdo con el Estudio de Venta Online 2023 de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO).

Además, México alcanzó a 63 millones de consumidores, lo que representa a casi la mitad de la población. Con todo, el país se posicionó como una de las cuatro naciones con mayor alza en esta forma de consumo, sólo después de Indonesia, Filipinas y la India.

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Gráfica: Datoz

En este contexto se vieron beneficiadas diversas empresas, empezando por los gigantes del comercio electrónico: Amazon y Mercado Libre; además de compañías de retail tradicionales que abrieron sus ventas en línea como Walmart, Coppel y Liverpool. También en el último año la plataforma AliExpress logró posicionarse en el mercado mexicano. De acuerdo con Statista, las empresas antes mencionadas cuentan con los sitios web de comercio electrónico con más visitantes en México durante mayo de 2023.

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En los últimos cuatro años estas compañías han reforzado sus inversiones para tener mayor presencia en el territorio mexicano y cumplir con la demanda del mercado, por lo que entre 2020 y septiembre de 2023, Amazon, Mercado Libre, Walmart, Coppel, Liverpool y AliExpress han arrendado más de 1.1 millones de metros cuadrados de superficie industrial, de los cuales el 90% se concentra en las principales ciudades del país: Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Guanajuato, Tijuana y Mérida, de acuerdo con información de Analytics 2.0 de Datoz.

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HACIA LA ÚLTIMA MILLA DEL E-COMMERCE

En la última década el concepto de “última milla o last mile” ha revolucionado el sector de la logística. Esto porque se concentra en la gestión final del proceso de entrega de mercancías, que derivan de las transacciones del e-commerce, principalmente. La última milla es crucial en la logística, ya que incide directamente en los costos y determina la satisfacción del cliente final, al ser el último tramo en la distribución.

El recorrido de la última milla está estrechamente ligado a las zonas urbanas, por lo que son comunes los problemas de movilidad (tráfico, accesos y zonas de descarga limitadas). Este proceso busca la inmediatez y eficiencia, por lo que los medios de transporte son motocicletas, autos sedán, vans y camionetas. Sin embargo, esta inmediatez y eficiencia también se logra gracias a la ubicación estratégica de los almacenes de distribución, por lo que las empresas de e-commerce buscan establecer sus centros de distribución en los corredores inmobiliarios industriales más cercanos a las urbes.

En este sentido, en los últimos cuatro años Amazon, Mercado Libre, Walmart, Coppel, Liverpool y AliExpress han reforzado la ubicación de sus Cedis en mercados clave del país; es decir, en las grandes urbes: Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara; y en ciudades secundarias con ubicaciones estratégicas como Tijuana, Guanajuato y Mérida.

El 64% de la demanda de espacio industrial de estas empresas se concentra en Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, es decir, más de 720,000 metros cuadrados. Si bien, no todas las compañías arrendaron espacios en los tres mercados, si lo hicieron Amazon y Mercado Libre, que juntas suman más de 600,000 metros cuadrados, de acuerdo con información de Analytics 2.0 de Datoz. 

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Gráfica: Datoz

Con el fin de estar más cerca del consumidor, Amazon y Mercado Libre se ubicaron en el corredor más dinámico de la Ciudad de México, el corredor CTT (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán). Asimismo, en 2022, AliExpress arribó a México, ubicado su primer Cedis en Tultitlán. Por otro lado, en Monterrey el corredor con mayor presencia está en Apodaca y Escobedo; mientras que en Guadalajara, la preferencia para instalar sus centros de distribución es El Salto. Todos estos corredores forman parte de la mancha urbana de estas ciudades.

No es fortuito que después de las grandes metrópolis, los mercados con más absorción de espacios industriales por parte de las empresas de e-commerce sean Tijuana, Guanajuato y Mérida. Estas ciudades tienen una ubicación estratégica en el país. Tijuana se encuentra al norte y comparte frontera con Estados Unidos, Guanajuato está en el bajío del país y Mérida en el sureste. Desde estas ubicaciones, las empresas con venta en línea no sólo abastecen a las ciudades, también cubren parte de la región.

Amazon, Mercado Libre, Coppel y Liverpool fueron las empresas que demandaron espacios industriales en uno o más de estos mercados, con lo que participaron del 26% de la absorción. En Tijuana, los corredores Otay y Libramiento han sido parte del boom de la última milla, mientras que en Guanajuato está León y en Mérida el corredor Poniente. Cabe destacar que, los centros de distribución de Amazon y Mercado Libre en Mérida son los primeros de la región sureste.

MÁS CERCA DE LA ÚLTIMA MILLA: AMAZON, MERCADO LIBRE Y JUSTO

El principal objetivo de las empresas de e-commerce es estar más cerca de la última milla, con el fin de que los tiempos de entrega se reduzcan a menos de 24 horas después de haber recibido un pedido online, con esto se lograría la satisfacción del cliente.

En este sentido, las empresas de e-commerce han comenzado a arrendar espacios en corredores más céntricos de las ciudades, con el fin de aprovechar al máximo estas ubicaciones y cumplir con la inmediatez y eficacia de la última milla, es decir, el último trayecto de una mercancía con el consumidor final. En Ciudad de México estos corredores son Naucalpan, Centro, VallejoAzcapotzalco e Iztapalapa.

Nuevamente, los gigantes del e-commerce, Amazon y Mercado Libre ya lograron llegar hasta estas zonas. Ambas empresas comparten la ubicación en un complejo industrial de la desarrolladora O’Donnell, el cual se encuentra en el corredor Centro. A estas empresas, se les une el supermercado en línea Justo.mx, que también ha arrendado un par de naves industriales de última milla en el corredor Centro a la desarrolladora Proximity Parks.

Cabe destacar que en México diversas desarrolladoras se han especializado en la oferta de espacios para última milla, específicamente en Ciudad de México, debido a que es la ciudad más grande del país, con más de 120 millones de habitantes en su área metropolitana, tal es el caso de O’Donell, Corporate Properties of the Americas (CPA), Prologis, Proximity Parks, entre otras.

La escasez de tierra para el desarrollo de nuevos espacios industriales en los corredores más céntricos de la Ciudad de México ha ocasionado tres tendencias: 1) la incursión en la reconversión de espacios industriales, ya sea de fábricas antiguas o terrenos con otros usos en naves industriales de última generación especializadas en última milla; 2) edificios industriales verticales; y 3) alzas en los precios de renta de naves industriales ubicadas en corredores del centro de las ciudad, puesto que, mientras en Toluca el precio de salida es de $6.12 USD/m2/mes, en el corredor Centro es de $12.49 USD/m2/mes.

Con todo, los desarrolladores se han esforzado por tener oferta de espacios industriales en estos corredores mediante la reconversión, ya que las empresas de e-commerce buscan las ubicaciones que les facilitarán el acceso al cliente final, con lo que reducirán sus tiempos de entrega y lograrán la satisfacción del cliente. Es obvio que esta satisfacción se verá reflejado en mayores ventas y por volumen, los gastos que genera la última milla pueden reducirse.

POR: PAMELA VENTURA, CONTENT MANAGER EN DATOZ

Es un texto de la edición 141 https://inmobiliare.com/inmobiliare-141/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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