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Desarrollo Urbano

Mercado residencial en Tijuana

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El tercer panel del día estuvo conformado por Raymundo Arnaiz Gamboa (FRASA); Jack Levy Hasson (Grupo VEQ); Jorge Gutiérrez, director y fundador de Grupo Espacio; Federico Cerdas (Global Businesses Inc. & Cobra Development Fund) y Héctor Bustamanete (Bustamante Realty Group), quien participó como moderador.

Desde Valle de Guadalupe, Bustamante agradeció a los organizadores del evento por promocionar destinos importantes del noroeste del país. Asimismo, reconoció que esta ciudad está en un punto crucial de crecimiento ya que tiene apertura para la consolidación de nuevos desarrollos inmobiliarios.

El conversatorio inició con un resumen de los resultados que cada panelista pudo observar en 2020. Federico Cerdas detalló que si bien los primeros meses del año anterior presentaron una decaída del mercado inmobiliario a causa de la pandemia por Covid-19, fue a partir de mayo y junio que reinició el movimiento y el interés de compra se potenció por las nuevas necesidades.

Los últimos seis meses del año pasamos de vender, por decirte algo, 100% de unidades a vender el doble. Lo que tuvimos que hacer es adaptar nuestro portal de ventas para recibir tarjetas de crédito, que la gente pudiera meterse a elegir su departamento”, compartió.

Por otro lado, Jack Levy Hasson destacó que antes de decidir recortar el personal de su empresa pensaron en nuevas estrategias que les permitieran continuar con sus operaciones, lo cual los fortaleció como empresa a nivel económico y personal. En 2020, sus ventas aumentaron 12%, pero sin contar los dos meses desiertos que presentaron al inicio de la emergencia sanitaria, podría decirse que crecieron 35 por ciento.

A raíz de la pandemia tomamos decisiones que tal vez estábamos postergando, creamos una empresa más esbelta y le perdimos el miedo a tomar decisiones que realmente son importantes, en ese sentido fue un año positivo. Los temas negativos fueron que estuvimos prácticamente tres meses parados, ya que no éramos una un giro esencial y eso obviamente afectó mucho a contratistas, proveedores, etcétera”, expuso Raymundo Arnaiz.

Del mismo modo, Jorge Gutiérrez expresó que aunque 2020 fue un año muy peculiar para todos, la empresa que dirige creció el número de empleados aproximadamente 30% durante la pandemia.

“Nosotros tenemos tres sectores, proyectos para desarrolladores y para nosotros mismos, asociados con algunos desarrolladores y una gerencia de construcción, esta última fue la que se vio más afectada” detalló.

Respecto al modelo de negocios que han adoptado Gutiérrez y Arnaiz destacaron las ventajas que ha representado para ellos el trabajo remoto y el uso de tecnologías para estar conectados con sus empleados. Para las actividades de oficina que no requieren trasladarse a la obra, detectaron que se han hecho más eficientes.

En cuanto a los cambios en los productos habitacionales, Levy apuntó que dependerán del mercado y la región. Comentó que en su empresa se enfocaron en tickets de entre millón y medio a tres millones de pesos, segmento en el que no hubo muchos cambios de diseño. Cerdas estuvo de acuerdo con este comentario y reafirmó que los mayores cambios para el sector residencial tuvieron que ver con la forma en que se venden las unidades, acción para la cual se han adoptado diversas tecnologías.

Por otro lado, Federico introdujo un tema importante respecto a los usos de suelo. Consideró que si bien las modificaciones hechas en la Ciudad de México por parte de la administración del gobierno actual, retrasaron algunos permisos de construcción, le parece adecuado que los desarrolladores consideren las condiciones urbanas para generar proyectos adecuados. “Un desarrollador inmobiliario genera plusvalía a la comunidad, genera beneficios”, manifestó.

El desarrollo de unidades con necesidad de servicios muy alta no se puede cumplir y genera problemáticas, confirmó Cerdas. En ese marco, Gutiérrez señaló que si bien es de suma importancia que los desarrolladores tomen en cuenta las consecuencias urbanas, existen otros factores que pueden afectar los proyectos si no todos los actores del sector se adhieren a las mismas reglas.

Sobre la oferta de vivienda en Tijuana, Raymundo Arnaiz comentó que el inventario disponible para entrega inmediata o el inventario en proceso de construcción atiende la demanda del segmento alto y residencial, esto contra demanda, por lo que no podría hablarse como tal de una sobreoferta.

Por el contrario, “la gran problemática social en Tijuana es la vivienda media baja y la vivienda económica. Es una problemática social extremadamente preocupante, no hay un plan de vivienda federal, estatal o municipal y eso genera una gran incertidumbre para nosotros como desarrolladores donde realmente como negocio inmobiliario es donde existe la mayor demanda, sin embargo no hay suficiente oferta”, dijo.

Uno de los obstáculos que observa el especialista está relacionado al financiamiento hipotecario. “En Tijuana la vivienda más económica que se puede construir es de 42 m2 y no se puede conseguir en menos de $800,000 mientras que el Infonavit ofrece un monto de 600 mil, entonces no hay forma”.

Jorge Gutiérrez comentó que actualmente en Tijuana se está produciendo la cuarta parte de vivienda de lo que se llegó a construir hace algunos años. Se producen menos de 8 mil al año en Tijuana, apuntó, por lo que esto implica retos pero también oportunidades para los desarrolladores ya que mientras las ciudades y el sector industrial siguen creciendo, la demanda de vivienda media se mantendrá.

Aunado a lo anterior, otro de los retos a los que se enfrenta el sector vivienda en Tijuana es el ordenamiento urbano. Los panelistas destacaron que en esta ciudad la atracción de talento que viene de otras regiones del país es un fenómeno muy importante, sin embargo, no existe una oferta que pueda satisfacer de manera adecuada la demanda.

Ante este panorama, los participantes coincidieron en que sí es necesario la construcción de más unidades, pero pensando que deben tomar una ubicación clave para que los trabajadores tengan los servicios y el acceso a sus zonas de trabajo de manera fácil, por ello, una de las opciones idóneas podría ser la vivienda vertical.

Asimismo, se habló de la corresponsabilidad entre la iniciativa privada y pública para generar infraestructura eficiente para los ciudadanos, no obstante, detectaron múltiples problemas para generar acuerdos o acciones poco transparentes que dificultan el desarrollo y comercialización de las unidades, por lo que en muchos casos, la colaboración entre ambas partes resulta difícil.

Finalmente, al hablar de las proyecciones a futuro para Tijuana, Raymundo Arnaiz destacó que aumentará el tema de las inversiones para arrendamiento ya que las nuevas generaciones no quieren quedarse fijos en algún lugar, y esto será un área de oportunidad importante para la ciudad.

Sin embargo, el tema de la infraestructura de servicios y el costo de la tierra son aspectos que deben eficientarse, ya que inhiben la inversión y complican el desarrollo inmobiliario. “Si compras un predio que no tiene servicios y las obras de infraestructura las tienes que meter tú, te van a costar más las obras de cabecera que el terreno en sí”, dijo Arnaiz.

“Entonces estamos con muchos retos, yo creo que la creatividad de nosotros como desarrolladores, el cómo vamos y cómo podemos lograr atender los segmentos es hacia dónde nos enfocaremos en los próximos años. Esa es una gran oportunidad que tenemos como desarrolladores” concluyó.

Esta es la cuarta parte del artículo “REB+ Summit Baja California 2021” de la edición 126; descárgala aquí.

Lee la segunda parte aquí.

Lee la tercera parte aquí.

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