El año 2020 representó una caída de la inversión inmobiliaria en México como consecuencia del coronavirus SARS-CoV-2 (Covid-19), sin embargo, a partir del 2021 ha existido una evolución favorable de la mayoría de los giros evaluados, especialmente el industrial y de vivienda vacacional. Se estima que durante el 2024 se cuente con niveles vistos en el 2018, destacando la recuperación y crecimiento del giro industrial.
En términos industriales, las desventajas que mostró la pandemia al contener insumos y productos en mercados distantes, generó nuevas estrategias y relocalización de fuentes de producción y distribución, donde México ha fortalecido su ubicación estratégica en el mercado regional.
El sector industrial mantiene su crecimiento en el país, propiciado por la atracción de inversiones, principalmente en Tijuana y Monterrey. Durante el 2023 terminó el con un crecimiento que oscilaría los 5 millones de m2, derivado de mayores inversiones industriales dentro del país y se estima que el año 2024 sea más positivo.
El panorama a futuro luce atractivo para la economía mexicana, en la segunda semana de febrero de 2024, se hizo oficial por parte del gobierno de Estados Unidos que durante el año 2023, México fue el principal socio comercial desplazando a China, que muestra una caída gradual. Lo anterior, es una ventana de oportunidad para diversas regiones de México con potencial industrial.
Al concluir el 2023, se contabilizó un inventario industrial de 86,490,249 m2, de los cuales el 48.3% se concentra en la región norte del país, que comprende ciudades como: Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Saltillo y Tijuana. Durante el período entre 2020 y 2023, el inventario total experimentó un incremento con una tasa de crecimiento del 6.6 por ciento. Destaca la región del Norte como la más dinámica en este aspecto, al haber incorporado un estimado de 3.5 millones de metros cuadrados en el último año.
Durante el tercer trimestre del 2023 el inventario total clase A alcanzó 61,167,618 m2, lo cual representa un crecimiento respecto al mismo trimestre del 2022 del 8.6%. Las ciudades del Norte, en especial las fronterizas de Tijuana y Cd. Juárez registraron variaciones del 19.4% y 15.9% respecto al mismo periodo del 2022, siendo los crecimiento relativos más altos en las principales ciudades industriales, mientras que Monterrey creció más de 1.6 millones de m2, ubicándose como el mercado con el mayor crecimiento absoluto.
El año 2023 marcó un período de recuperación y consolidación del inventario industrial, al registrar un total de 5.20 millones de m2, ubicándose por debajo del volumen acumulado durante el año 2016, el cual alcanzó los 5.4 millones de m2. En una comparación anual, únicamente cuatro ciudades reportaron una absorción neta positiva, destacando Monterrey y Guanajuato con 138,147 m2 y 101,961 m2, respectivamente.
El mercado de inmuebles Clase A con menor porcentaje de desocupación son las siguientes ciudades: Saltillo, con un índice del 0.7%; Ciudad de México, con un 0.9%; y Monterrey, con un 1.2%. En cuanto a los precios promedio por metro cuadrado, oscilan entre USD$4.72 y USD$8.79.
Es relevante señalar que la Ciudad de México destaca como el mercado con los precios promedio más elevados, alcanzando los USD$8.79 por metro cuadrado. Por otro lado, Guanajuato se posiciona como el tercer mercado con mayor inventario, registrando los precios promedio más bajos.
Los precios promedio en bodegas en renta Clase A, aumentaron en el último año en 16.9%, cerrando el 2023 con un promedio de USD$6.23 por m2. El mercado del Bajío es la región con los precios más bajos, sin embargo, durante el último año aumentaron en poco más de un dólar por m2 (4Q22, USD$4.36 – 4Q23, USD$5.38). La región Centro obtuvo un crecimiento anual en los precios promedios del 25.4%, la CDMX y Toluca registraron precios de USD$8.79 y USD$6.27, respectivamente. El mercado del Norte tuvo un crecimiento anual del 8.8% en los precios promedio por m2, el mínimo es de USD$5.57 (Saltillo) mientras que el máximo es de USD$7.86 y corresponde a la ciudad de Tijuana.
En resumen, al concluir el 2023, se observó un registro de aproximadamente 86,490,249 metros cuadrados (m2) en el mercado industrial de México, reflejando un aumento del 6% en comparación con el año anterior. De este total, el 72.4% corresponde a inmuebles de clase A, y se incorporaron 5.2 millones de m2 durante el transcurso del año. La región del Norte destaca por concentrar el 49.7% del inventario de clase A.
En el cuarto trimestre del 2023, la absorción de la clase A alcanzó los 1,374,759 m2, presentando un decremento del -1.8% en comparación con el año precedente. El precio promedio por metro cuadrado se sitúa en USD$6.23 a nivel general, mientras que en la región Centro se registran los precios promedio más elevados, alcanzando los USD$7.53 por m2. Durante los últimos dos años, y especialmente durante el 2023, se ha observado un incremento y consolidación del inventario de inmuebles industriales, tanto en términos generales como en la categoría de clase A. Cabe destacar el significativo crecimiento del inventario en los mercados del Norte, principalmente en Monterrey.
Mérida un mercado emergente en proceso de consolidación
La pandemia transformó el desarrollo inmobiliario nacional donde el giro industrial mostró una recuperación destacada, de igual forma, generó crecimiento en mercados pequeños o en proceso de consolidación, donde destaca a nivel sureste del país la Zona Metropolitana de Mérida.
Previo a la pandemia, a principios del año 2020 el mercado industrial de la Zona Metropolitana de Mérida mostraba una tendencia de 10 parques industriales en comercialización. A principios del 2024 la ciudad registra 26 parques industriales en oferta, con precios por m2 en bodegas en renta en USD$5 por m2 y venta de tierra en parques industriales en USD$88 por m2. Lo anterior es un crecimiento sin precedentes que articula tanto la distribución de bienes y servicios como industria de transformación en una ciudad en expansión.
Por Softec
Es un texto de la edición 145 de la revista Inmobiliare
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de
Inmobiliare